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- 1、出售婚前所购房改房是否一定要夫妻共同签字
- 2、同居关系人能分割对方的房改房吗？
- 3、婚前房改房婚后是否属于夫妻共有财产
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出售婚前所购房改房是否一定要夫妻共同签字 (一)
优质回答婚前购买的房屋是否属于夫妻共同财产 婚前一方所购房屋，夫妻共同生活多少年能视为共同财产？有些读者认为夫妻共同生活八年即属于夫妻共同财产。为了说明这个问题，笔者举一个案例说明这个问题。甲 （男）与乙（女） 1994 年 4 月自行相识，同年 9 月登记结婚。乙女于 1993 年 12 月签订商品房预售协议、一次性付款购买一套商品房，该房屋于 1994 年 12 月竣工，产权证于 1996 年 3 月办理，产权人姓名为乙女。婚后双方因为生活琐事产生矛盾。自 2003 年 5 月起，妻子与丈夫分居。 2005 年 12 月，妻子起诉法院要求离婚。甲男同意离婚，但是提出要求分割乙女名下的房屋一套。法院依法审理后，调解无效，准予乙女与甲男离婚；法院认定该房屋产权证虽然系婚后办理，但是该房屋系原告婚前个人财产，不属于夫妻共同财产，因此不予分割，财产仍属于乙女。 夫妻共同财产， 是指夫妻结婚后到双方离婚或者一方死亡止的这段时间内所取得的财产。 夫妻个人财产，是指夫妻双方在婚前各自所有的财产及夫或妻个人特有财产。我国《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产；其他应当归共同所有的财产。第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： 1 、一方的婚前财产； 2 、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； 3 、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； 4 、一方专用的生活用品； 5 、其他应当归一方的财产。 由规定可以看出，一方婚前的财产，不算共有财产之一。有人认为， 1993 年 最高人民法院在《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定夫妻一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。在2001年新 婚姻法出台后， 1993 年司法解释中的上述规定就已经失效，不再适用。有的当事人只知道过去司法解释的规定，认为生活多年以后婚前财产就可变为夫妻共同财产，认识上是错误的。我国新婚姻法出台后，个人财产就不再因婚姻关系的延续转化为共有财产了，婚前财产永远属个人财产。 因此，对于夫妻共同财产的范围，我们可以概括为，在履行婚姻登记手续建立了夫妻关系后，至解除婚姻关系或一方死亡前，夫妻一方或双方获得的合法收入，除非双方另有约定，都属于夫妻共同财产，双方有平等的处理权。有约定的从其约定，没 有约定的情况下， 婚前财产属个人所有。 乙女于 1993 年 12 月签订商品房预售协议，一次性付款购得房屋。甲男与乙女 1994 年 4 月自行相识，同年 9 月登记结婚。房屋 产权证于 1996 年 3 月办理。 本案中，我们并不否认乙女的房屋产权证为婚后取得。但是，婚后取得的房屋产权证并非凭空得来，而是依据乙女与房地产开发公司签订的《房屋预售合同》中享有的债权取得，此种债权来源于合同，系合同之债。对于房屋交付与产权证办理，自然拥有期待权。房地产管理部门发放产权证的行为，实际上是乙女婚前债权在期待后变成物权的过程，完全是其婚前拥有的债权演化而来。 产权 虽然是物权凭证，但并不意味着婚后取得产权证的房屋就是婚后财产。乙女 对房屋享有的所有权益在婚前签订合同及付款后就已经取得，办理房产证只是一个滞后的手续。 从上面的法律规定及事实可以得出结论，乙女婚前签订合同并付清全款购买的房屋，应属其婚前个人财产，离婚后，丈夫甲男无权要求将该房屋作为夫妻共同财产予以分割。 现行婚姻法已经废除了以前关于“ 房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产”的规定，明确了夫妻婚前财产在离婚时仍按个人财产处理，不视为共同财产予以分割。因此，双方在结婚、离婚时都要注意这个问题，以避免不必要的纠纷。 3 ．婚后购买的房屋，产权证登记为一人名字，是否夫妻共同财产 婚后购买及登记在一人名下的房屋，仍属夫妻共同财产。为了说明这个问题，举一个案例。甲（男）与乙（女） 2001 年 12 月登记结婚。 2002 年 4 月由甲办理购买商品房事宜，购买总价 40 万元的现房一处。当时的购房合同与产权证均登记为甲名字。 2002 年 6 月二人举行婚礼。 2005 年二人因夫妻感情淡漠，协议离婚。但是在该房屋的处理方面无法达成共识。甲主张：房屋所有权证书，是确认房屋所有权的唯一依据。该房屋为自己一人所购买，而且当时二人只是领取了结婚证书，并未举办婚礼，因此产权证上只有自己的名字，此房屋属于个人财产，不同意与乙女进行分割。乙女认为房屋是领取结婚证后所购买的，自己应该有份。于是， 2005 年 10 月乙女向法院起诉，要求解除与甲的夫妻关系，同时依法分割该房屋。最后法院判决二人解除夫妻关系，该房屋属于夫妻共有财产，该房屋归甲所有，甲向乙女支付房屋折价款 20 万元。 夫妻关系的确立是以双方结婚登记为准，举办婚礼不是婚姻缔结的必要条件。本案甲 与女于 2001 年 12 月登记结婚， 2002 年 6 月二人举行婚礼仪式，根据法律规定，双方婚姻关系建立的实际日期是 2001 年 12 月。我国 2001 年 4 月 28 日 公布的《婚姻法》中仍沿用了夫妻财产混同制，即结婚登记后至婚姻解除或一方死亡前的婚姻关系存续期间内，夫妻双方所得财产为夫妻共同共有。同时，我国《婚姻法》也了约定财产制，即第十九条规定： “ 夫妻可以书面约定婚前财产以及婚姻关系存续期间的财产归共同所有或各自所有，或部分共同所有、部分各归所有。夫妻对婚前财产以及婚姻关系存续期间财产的约定，对双方具有约束力。”房屋作为公民重大财产的一部分，自然可以通过协商约定的方式确定其归属，双方没有约定的，婚后购买的，登记在一人名下的房屋应属夫妻共同财产。 我国《婚姻法》第十八条规定，婚前财产为夫妻一方个人财产，婚前购买 的房子归其个人所有，不属夫妻共同财产，正常情况下不纳入离婚诉讼的财产标的，这也是甲主张房子为其婚前购买的原因。 夫妻离婚时，登记为一方名字的房屋是否属于夫妻共同财产进行分割，需依据购买房屋的时间、付款时间、结婚登记时间等来界定。两人于 2001 年 12 月结婚，而《商品房买卖合同》的签订是在 2002 年 4 月，购买行为及付款时间均发生在双方结婚以后，在婚前及婚后，甲与乙两人均无关于财产方面的约定。因此，无论产权登记在谁的名下，这套房屋都属于在夫妻关系存续期间购买的共同财产，属于夫妻双方共同所有，离婚时应以共同财产来进行分割。 我国实行房屋所有权登记发证制度， 房屋权利人依法取得的房屋权属证书，是其对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。即是说，房屋产权登记在谁的名下，法律就认为谁拥有该房屋的所有权。 但是这并不适用于夫妻关系领域。因为婚姻关系的特殊性，夫妻以共同生活为目的，这里的共同生活包括共同的经济生活。夫妻双方在婚姻期间所取得的财产，如果没有法律的特殊规定和当事人的特殊约定，一般都视为双方共同财产。产权登记在一人名下，并不意味着它不属于共同财产，离婚的时候仍然要按照共同财产予以分割。 为了帮助读者理解在婚后贷款购买的房屋在离婚时如何分割，先举一个案例。甲（男）与乙（女）于 1998 年登记结婚， 1999 年生育一子。自此乙辞职，养育孩子，直至 2005 年 3 月重新找工作上班。 2001 年夫妻贷款购买一处商品房屋，房屋总额为 38 万元，银行贷款 30 万元。因为感情破裂， 2005 年 10 月开始二人协商离婚。对于该房屋的处理二人无法取得共识。乙主张房屋由自己与儿子居住，甲认为该房屋乙未出一分钱，而且银行贷款一直是自己在偿还，因此不同意。协商未果，乙于 2005 年 12 月向法院提起诉讼，要求离婚，依法分割夫妻共同财产。 法院经审理认为，诉争房屋为夫妻双方结婚后购买，应属夫妻共同财产，依据双方的实际情况，及根据法律规定，从照顾妇女儿童的角度对涉及到房屋部分的财产判决如下：该房屋归乙所有，乙向甲支付房屋折价款 10 万元，剩余贷款由乙继续偿还。 本案甲以房款为自己出资，房屋应归其所有的主张是错误的，没有法律依据的，也不符合我国《婚姻法》关于婚后夫妻财产共同共有的规定。孩子出生后，妻子乙辞职在家看孩子做家务，直至 2005 年 3 又开始重新工作。在此期间，妻子对家庭、对孩子、对丈夫的付出、奉献与功劳是不可磨灭的。虽然我国在家务劳动补偿上尚存在立法缺陷，但作为妻子应享有的夫妻财产共同共有的分割权是不能任意被剥夺的。根据婚姻法及司法解释的规定，从照顾妇女、儿童的方面，判决诉争房屋归乙所有，符合法律规定。 5 ．婚前一方所购房屋婚后共同还贷是否属于夫妻共同财产 婚前一方贷款所购房屋的所有权应归一方所有。为了说明婚前一方贷款、婚后共同还贷房屋的归属，下面举一个案例。甲 ( 男 ) 与乙 ( 女 ) 同系某市居民。双方于 2001 年 8 月经婚介认识。男方 2001 年 12 月签订购房协议，购置房屋一套，总价值 51 万元。银行贷款 30 万元。产权证于 2002 年 6 月办理，产权人名字系男方甲。 2002 年 1 月双方登记结婚。婚后初期感情尚可。 2003 年 6 月男方因工作关系，前往苏州工作一年。期间女方恰逢意外，导致流产。自此双方产生隔阂，感情逐渐淡漠。经协商，二人同意离婚，但是针对房屋归属无法达成共识。 2005 年 10 月，乙向法院提起离婚诉讼，请求分割该房屋。 法院审理认为：男方名下房屋系男方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。故判令男方向女方支付房屋折价款 4.5 万元。 笔者认为，可以从按揭购房所涉及的法律关系来进行分析。 1 、买受方与出卖方之间形成商品房买卖合同关系。买受方与出卖方（通常为开发商）签订买卖合同后，商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的，买受方先付清首付款，剩余款项在银行办理按揭贷款手续，银行审查买受人收入状况及资信无误后，将贷款金额直接划入开发商账户。至此，买受方的付款义务全部完成。 2 、买受方与贷款银行之间形成借款合同关系。贷款银行发放贷款后，买受人与贷款银行之间就是债权债务关系了，买受人依贷款合同约定按月或按季向银行偿还贷款。 由此，婚前一方订立商品房买卖合同，支付首付款的房屋，其房屋权属仍为婚前一方所有，婚后由夫妻共同偿还的款项，其性质是偿还银行的债务。该房屋在离婚时不能作为共同财产进行分割，应当认定为一方婚前即享有的财产权利，离婚时应判归一方所有。婚后夫妻双方共同偿还银行贷款的部分，可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务。因此，离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有，同时将夫妻共同偿还贷款的一部分补偿给另外一方。甲 2001 年 12 月签订购房协议，购置房屋一套，并支付首付款 21 万元，与乙 2002 年 1 月登记结婚。买房在结婚之前，产权证虽于 2002 年 6 月办理，但并不影响房屋产权归属，产权人名字登记为甲，因此该房屋应当认定为甲个人财产。 另外，需要注意的是产权证取得与房屋产权权属的问题。婚前取得房产证的，自然取得房屋所有权，但是，婚后取得或者是离婚前仍未取得的如何认定呢？笔者认为，产权证虽然是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得的房产证房屋就属婚后财产，房产证虽然是婚后取得，但财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。因此即使是婚后取得房产证也不能影响该房屋个人所有的性质。第三种情况，如果离婚时，尚未取得房产证的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋的所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待房屋取得所有权后，任何一方可以另行向人民法院提起诉讼。这种情况在处理房改房、单位集资建房、单位福利分房时较为常见。 综上所述，婚前一方所购，婚后共同偿还贷款的房屋，无论婚前是否取得房产证，都是一方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。取得房屋所有权的一方应按一定的比例折价补偿。 根据我国婚姻法的规定，除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。
同居关系人能分割对方的房改房吗？ (二)
优质回答这个首先要看你们是在94年前还是以后同居的了，以前的按事实婚姻算，你有权按照遗产程序继承，以后的你就无权继承了，属于男方财产
房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，由承租该房子的户主及其配偶享受这种权利，并且在买下该房子时使用了本人的工龄、职务或职称方面的优惠折扣，而本案的女方不是男方的法定配偶，只是国家不保护的非法同居一方，无权享受这种权利。
民法（第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十八条财产可以由两个的公民、法人共有。）在本案中并不适用，因为女方不是合法的共有人，所以她对房屋没有所有权，不能按夫妻共有进行分割，你们可诉
婚前房改房婚后是否属于夫妻共有财产 (三)
优质回答你好，你的问题为你解答如下： 一、房改房是指本单位将自有的公房，以货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。购买房改房的职工通常享受了工龄折扣、付款折扣及税收等方面的优惠。 二、如果所购买的房改房属于夫妻一方单位自有自管房，除当地政府有规定外,房屋所有权一般归房屋产权单位的干部、职工所有； 三、房改房属于个人财产还是夫妻共同财产，要看房屋产权证的取得时间是在婚前还是婚后，如果是一方婚前取得，则属于其个人财产；如果是在婚后取得，则属夫妻共同财产。 四、在我国房屋改革中，还有一种普遍的现象是，产权证往往由单位直接办在本单位职工名下。但无论形式如何，凡属于婚姻关系存续期间所得，理应认定为共同财产。 五、依据《婚姻法司法解释（二）》第19条规定,一方婚前承租、婚后以夫妻共同财产购买并登记于一方名下的房改房为夫妻共同财产。 但如果一方婚前承租、婚后以个人财产购买并登记于一方名下的房改房，性质上如何认定，司法解释未做明确规定。鉴于我国房改房出售和价格均受国家房改房政策的调整,按福利政策规定，夫妻双方的工龄、职务、付款时间等均影响到房屋的价格，由于夫妻关系一方购买的“房改房”将影响到另一方福利政策的再次享有，使得对方失去了享受福利购房的可能性。因此，无论是从所有权取得的时间上，还是从房屋的福利性质上，只要是用双方工龄购买都应当认定为夫妻共同财产。 六、离婚诉讼中，婚后参与房改的房产尽管登记于一方名下，另一方是可以主张产权的，但是要注意收集以下证据： 1、夫妻一方的房改房，婚后双方出钱购买了这套房屋,则需提供购房时间是在结婚以后的相关证明即可，因为婚后取得的财产属于夫妻共同财产； 2、房改房是一种福利房，参与房改时，一般需折合双方的工龄等，所以可以向原产权单位调取房改时的申请书等档案资料； 3、已购公有住房后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房，所以也可以选择让自己单位开具证明，证实自己参与了配偶单位的房改政策，所以不能再占有自己单位的房改指标等。 七、还有一种情况，婚前虽未取得产权证，但一方在婚前已经完成了主要的或者全部购房行为（已经足额或者大部支付购房款，签订购房合同），即使产权证的取得是在婚后，这种情况一般也认定为个人财产。
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