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医疗纠纷武汉房产税征收的难点和难点，武汉房产税征收标准
实施房地产税，有哪些措施和难点 (一)
贡献者回答要谈论房产税的影响，首先要考虑到底会不会开征？什么时候开征？要想知道房产税的开征与否，我们首先要知道为什么要征收房产税？
很多人认为，房产税就是一个杀富济贫的税种，是用作稳定市场的一个调控手段，而在我看来，其如果真的开征，这个功能不过是一个附属功能而已。为什么这么说？因为房产税其实不过是物业税的一个变种，其本质并没有太大的区别，只不过是为了规避一些无法改变的制度性、结构性土地政策应运而生的一个税种。在09年底以及2010年初的几次国家会议上，众多提案直指房价，而更多人认识到房价的畸高，与土地垄断、土地财政无法分开，于是目前土地出让制度的改革如箭在弦上，可以预计的是，不久的将来，国家必将土地财政收入纳入国家统一管理，而不是由地方财政支配，地方上财政的重要来源，或者说主要来源将被卡住，缺少了这部分收入，地方该怎么办？必须寻找新的创收途径。同时十八亿亩耕地的红线已经近在眼前，发达城市低成本的土地资源越来越少。再有目前主要城市的住房保有量基本可以达到大部分人有房的地步，购房多数来自对居住条件的改善与投资。于是乎，土地财政走到尽头、十八亿亩红线近在眼前、房地产市场突出的矛盾、大量的自有住宅的存在，这一切便催生了一个在保有环节征收的新税种，房产税，使其成为地方政府保持收入的新的来源。
知道了它怎么来的，我们再来分析它能否落实。房产税的落实，必须与土地改革同步进行，如果土地改革不到位，无论其是只针对豪宅类产品和多套房屋拥有者征税还是全面开征，均会形成难以调和的社会矛盾，导致社会的不稳定，给他人以可乘之机。所以土改不落地，房产税很难开征，就算开征也必将大打折扣。何况目前除非风口浪尖的一线城市，二三线城市并没有开征的打算，一线城市目前也仅仅是在研究中。
好，现在我们假设它真的开征，目前只可能在矛盾突出的一线城市进行，无论税率高低，由于城市经济实力强，因此对于房产税这种税种也相对较容易接收（只是相对，不是能够），只有实行1-2年的时间，逐渐完善，才有可能在全国实行。
所以说，房产税能不能征何时征其实不是问题的关键，其一旦开征必然成为杀手锏一样，大幅度打低购房投资投机与屯房的意愿，造成房市的冷清和资产价格的严重缩水，当然了，对于普通老百姓是件好事，然而对于处于关键时期的我国来说就不是一件好事了，数年之内，房地产市场必须还要保持对经济的一定拉动作用，直到经济结构调整的完成，因此房产税更多的可能就像悬而不落的达摩克利斯之剑一样，时时提醒房地产市场的谨慎，不要轻越雷池，这种引而不发的效果更能起到政府所希望的作用。当然如果当前各企业和投资投机者视其不存在的话，房产税就一定会落地。那么你会视其不存在吗
中国征收房地产税，要解决这三大难题 (二)
贡献者回答作 者丨尹中立（荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院金融所研究员）
编 辑丨陆跃玲
最近，房地产税又成为舆论关注的焦点问题，起因是5月11日财政部等4部门召开房地产税改革座谈会，此次会议的主要议题是听取部分省市负责人关于房地产税试点的意见。
结合当前部分城市房价出现快速上涨的形势，有人推测房地产税已经箭在弦上。笔者认为，房地产税的实施还面临一系列复杂的难题，欲速则不达。
我国关于房地产税的讨论已经持续了近20年，几乎与城镇住房制度改革的时间一样长。早在2003年的十六届三中全会的文件里就明确提出要征收统一规范的“物业税”，此时的“物业税”与当下讨论的房地产税基本是同一件事。2011年1月根据国务院常务会议的精神，重庆和上海开始实施房产税试点，至今试点工作已经进行了整整十年。在“十三五”规划及今年通过的“十四五”规划里，都明确提出要“推进房地产税立法”。
图/图虫
历经几个五年规划，房地产税仍然停留在试点阶段，可见该项改革之复杂。依笔者之观察，实施房地产税的难点主要有以下几个方面：
首先，征收房地产税涉及的技术条件相当复杂。
征收房地产税需要对房地产信息准确登记与评估，因此，需要全国联网的房地产信息登记系统，这是早期有关房地产税的讨论所面临的重点难题。随着网络基础设施的完善，目前该项条件已经基本具备，在有关部门的努力下，全国主要城市的房地产登记系统已经实现联网。
其次，法理与立法问题。
征收房地产税的法理基础是什么？这是理论上必须要回答的问题。从国外的做法看，土地私有制国家需要强调土地的公有属性是征收房地产税的法理基础。
例如：日本在1990年之前没有征收房地产税，对房地产保有环节基本不征税，只在交易环节征收税收，和我国当前的情况十分类似。为了缓和由于持续多年房价大幅度上涨导致的社会矛盾，日本于1989年末通过了《土地基本法》，该法的主要观念是强调“土地的公共性”——即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负也应适度增加等内容。既然土地属于全体国民所有，那么，土地的增值也理应属于全体国民，这是日本出台房地产税以及其他房地产调控政策的出发点。
征收房地产税意味着住房所有者让渡了一部分土地所有权，这是土地私有制国家征收房地产税的法理基础，无论是英美还是欧洲各国均是如此。房地产税成为西方国家地方政府财政收入的主要来源，这些收入主要用于地方公共服务（如学校及社区服务设施建设），因此，房地产税不仅是单纯的经济行为，它与社会治理结构与治理体系紧密联系在一起。
中国的土地属于公有或农村集体所有，因此，不存在私有制国家通过征收房地产税来体现土地的共有属性的问题。房地产开发商购置土地的交易过程中，只购买了土地的一定期限的使用权，居民购买住房的使用年限一般为70年。从理论上来说，土地的使用年限只有70年，住房的使用年限越长其土地价值应该是不断贬值的，无需用征收房地产税的方式来体现公平。这涉及到土地的永久产权问题及土地制度改革，值得研究。
在理顺房地产税的法理问题之后，税收的立法问题同样是一个必经的程序。根据我国立法程序与经验，房地产税的立法程序估计需要数年才能完成，因此需要积极稳妥推进房地产税立法和改革。
第三，房地产税与金融稳定的关系。
在当前的财政与金融运行中，房地产市场至关重要。从财政的角度看，地方财政对土地出让收入的依赖程度不断增加，土地出让收入占地方政府基金收入的比例高达八成，不仅中西部城市对土地财政高度依赖，东部发达地区同样高度依赖土地财政。金融的健康运行同样是以土地价格稳定为前提的，房地产贷款占银行新增贷款的比例高达30%左右，在非房地产类贷款中，至少一半是以房地产作为抵押的，房地产价格的稳定直接影响到金融系统的稳定。
在实体经济运行中，当前的房地产同样扮演着火车头的角色，房地产对GDP的直接贡献是6%左右，但建筑业及钢铁、建材、化工等与房地产直接相关，房地产对GDP的间接贡献应该超过20%。
房地产税的改革属于重大的利益调整，出台房地产税难免对房地产市场形成一定影响，因此，需要慎重评估。
来论｜房地产税试点来了，这些问题值得关注 (三)
贡献者回答房地产税试点来了！10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
从2003年首次提出“对自住房进行征税”到2021年“在部分地区开展房地产税改革试点工作”，房地产税可谓十余年磨一剑。在当前的时间点上，为何要开征房地产税？将带来哪些影响？执行难点何在？我们特别邀请了北京大学光华管理学院金融学系助理教授张宇进行解读。
为何在当前推出房地产税试点
对于房地产税的立法历程，张宇进行了简要梳理：
·1984年工商税制改革，房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种；
·1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据。条例中，所有非营业的个人用房纳入免税范围，因而排除了80%的可征税房产；
·2003年，党的十六届三中全会首次提出对自住房进行征税；
·2011年，上海和重庆率先开展自住房房产税改革试点；
·2015年，房地产税纳入第十二届全国人大常委会立法规划，正式为房地产税立法划定时间表；
·2018年，十三届全国人大一次会议提出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法；
·2021年10月，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
房地产税的立法过程经历了较长周期，为何在当前推出？官方给出的口径是“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。
“房地产税涉及面广，制度设计难度非常大，充分讨论、凝聚共识，试点先行、立法推进，是房地产税改革的一个可取思路”，张宇表示，房地产税改革拟定在当前推出，首先，它是与中国住房制度改革、“房住不炒”等促进房地产市场稳定发展的政策联系在一起的。
第二，房地产税有助于促进社会公平。开征房地产税为地方政府公共服务筹措资金，更加注重为本地居民提供可持续的公共服务。比如，此前上海在试点中就明确了征税的目的就是为了抑制投资投机需求，征税用途是公共租赁房的建设与维护；重庆的征税用途和上海类似，用于保障性住房建设等支出。另外，考虑到过去试点中房地产税含有免征面积等机制设计，是一种累进税，也具有调节财富分配，促进社会公平的作用。
第三，减少地方政府对“土地财政”的过度依赖，对从源头上抑制房价的过快上涨有正向作用。2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%。从改革开放之初不足20%，到“十三五”末超过60%，中国城镇化发展成就显著。与城镇化同步进行的是大量基础设施的建设，而这背后离不开土地出让金的大力支持。参考发达国家80%城镇化率的平均水平，可预期未来我国城镇化的终会逐渐放缓。
如果说“土地财政”是不可持续的，那么在高价值地块减少和既有基础设施增多的趋势下，将来靠什么资金来新建和维护基础设施呢？征收房地产税无疑是一个可纳入考虑的方案。它既能够缓解地方财政过于依赖“卖地”的问题，又能在一定程度上从源头抑制房价的过快上涨，能够为解决地方财政问题提供一个潜在的出路。
从国际上来看，征收房地产税是普遍做法。美国各州税率实际税率在0.27%-2.4%不等；日本对保有环节征收固定资产税和都市计划税。固定资产税基准税率长期保持在1.4%，都市计划税税率在0.2%-0.3%，但征税评估价通常只有房屋市场价的一半。以美国为例，美国的房产税是地方政府的主体税种和最重要的收入来源，平均占到地方政府总财政收入的50%（调整后口径）。
房地产税会带来哪些影响
张宇认为，积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作，毫无疑问有利于“房住不炒”政策的实施。从长期来看，房地产税有利于打击炒房，引导住房合理消费。那么，房地产税对个人和家庭、房地产企业以及地方政府等又将产生哪些具体影响？
张宇分析：
首先，对于个人和家庭来说，因为持有的房产类型、数量和价值不同，受到房地产税的影响也不相同。按照重庆和上海两地的经验来说，都会划定一定的免征面积，因而有正常居住需求的居民对于房地产税的感受并不明显。对于持有多套房产或高端房产等需要缴税的个人或家庭来说，房地产税会增加持有成本。那么，当他们考虑是否继续投资房产的时候，就会倾向不买，会降低市场上对于房产的需求，无论对于新房市场还是二手房市场都是如此，所以新房和二手房的价格预计都会受到一定程度的影响。由于此次房地产税开征仍为试点，考虑到之前上海和重庆的经验，征税力度一开始可能并不会太大；而若此轮试点征税力度与上一轮试点有明显差别，则可能对资产价格造成更明显的影响。
其次，关于征收房地产税是否会减少房价的波动程度，从国内外看，目前尚无实证研究支持相关结论。由于房地产企业不是此次房地产税的直接课税对象，受到的影响也是间接的。企业日常所需缴纳和房地产相关的税：一是房地产开发中的税金；二是持有房地产需要缴纳的税金，也就是说企业一直都在缴纳中。此外，房地产税对房价究竟有多大影响，目前还比较难断言。但海的经验来看，过去10年间上海房价持续上扬但慢于其他一线城市，虽然2020年有过小幅上涨，但整体涨幅保持稳定，可以说房地产税在“房住不炒”方面还是发挥了一定作用的。
第三，对于地方政府来说，有利于增加一种可持续的财政收入来源。通常来讲，房地产税收入高，地方财政收入也就更充裕，相应地在公共服务和基础设施方面的投入也就更多。地方政府就可以更好地、更有能力地为居民和企业服务，提供更加完善和优质的公共服务。
此外，房地产税还将可能影响人口流向。不同于全国统一性很强的限贷政策，房地产税作为一种还处于试点阶段地方税，中央只是制定了大致框架，具体细则由地方确定。因为各大城市的发展阶段不一样，居民收入不一样，房地产市场的发展程度也不一样，可以预期，每个地方的房地产征税政策也会不一样，对于人才和人口的吸引力也会不一样，这会对未来我国的城市人口格局造成一定影响。
房地产税征收难点有哪些
在张宇看来，房地产税改革试点工作提速，但在征收过程中仍有难点。
第一，征收范围划定难。
我国政府很早就提出了“住有所居”的目标，仅从自有住房比例来说，这一目标的推进是高度成功的。我国的住房自由比例已达85%，远高于国外（美国65%，德国53%）。我们之所以会感觉住房问题严重，一是因为自有住房与居住需求的错配极其严重，要么有些人是拥有家乡而非工作城市的住房，要么有些家庭拥有的是远低于居住需求的住房；二是政策聚焦于自有住房而非租房市场，租房市场扭曲严重，具体表现为租住的生活质量显著低于自有住房的生活质量，且租房市场供给不足。按照《决定》中所指出的征收范围：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。也就是说其征收对象不仅包括拥有住房的城镇居民，甚至理论上还包括小产权房、城中村住房的产权人等。如果房地产税的免征范围比预期小，那么其征收人群规模有可能是非常广泛而超出个人所得税的征收人群规模的。
第二，房产价值评估难。
在美国，房产的价格由专业的房产评估师来评定，评估价值和市场价值较为接近，地方政府按照一定的税率对房产进行征税即可。但是当前中国的房产评估机制尚不完善，而征收房地产税的依据就是现有房产的价格，欠缺真实有效的反映房价的手段，如何实现合理征税也将也成为一大挑战。
第三，从土地财政向房地产税转型，过程将注定艰难。
从全国范围来看，2020年全国土地出让金约8万亿元，净收益约4万亿元，假设远期房产税需要完全替代土地出让金收益的40%，即1.6万亿元，按照某些机构预测的我国住房总市值约320万亿元，人均住房市值约40万元来计算的话，大致可以预想会有两种征收方案可供参考：
•方案1：无减免面积，则税率需要达到0.5%；年人均2000元；
•方案2：减免首套，则税率约需达到2.5%；应缴者年人均10000元 ；
无论是方案一还是方案二，对于居民都会形成较大的税负压力。如果未来想用房地产税来替代“土地财政”，是很困难的。从这个意义上讲，房地产税只能在一定程度上作为补充。
第四，如何使用差异化税率以及免征政策，在调整贫富差距的同时，不至于让居民感受到税负的大幅提升，这也是目前大家普遍关注的问题。
张宇表示，此次房地产税授权的试点期限为五年，也就是鼓励地方政府去大胆尝试，希望在五年时间内探索出值得全国推广的经验。期待未来5年，地方政府各显其能，探索出一条适合中国的房地产税改革道路，真正降低国人住房压力，提升国民的幸福感。
（作者张宇，现任北京大学光华管理学院金融学系助理教授）
房产税全面开征，难点到底在哪？ (四)
贡献者回答房地产税的开征一直是市场上的热点话题，从时间跨度来看，到今年1月份，房产税在上海和重庆的试点已有十年的时间，出台仍然在推进的过程中。有专家分析，推进房地产税立法势在必行，房地产税在我国从无到有，相关的设定非常复杂，需要讨论中国社会可以接受的具体方案，从立法到落地还需要一定的时间。
房产税试点已有十年，对于房地产税的推进工作几乎每年官方都会提及，但具体到房地产税的征收，在现行条件下推进房地产税立法仍然颇具难度和挑战性。贝壳研究院首席分析师许小乐告诉《华夏时报》记者，房地产税的几大要点：一是法理上面，要解决国有土地重复征税的问题，即土地出让金与房地产税的问题。二是在技术上，要依赖对不动产登记信息的完善程度。经过十年探索研究，前两者并不构成问题。目前最大的挑战是推出的时点，房地产税对市场的短期冲击较大，要选择一个合适的时机。房地产税出台会考虑到不同城市住房供需关系的特点，设定不同的征税方式。
和硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，房地产税首先要在立法环节有所突破，税率和税制要有相应的规划，让更多的房屋产权持有人支付一定的持有成本，又不能成为人们生活的一个负担。从上海和重庆的试点效果来看，征收的税率是比较低的，占到地方财政收入的比例也极低，这样的情况下，很难取代政府土地出让金的收入，房地产税由试点转正的难度会比较大。
有专家分析，房地产税进程加快是业内的共识，但进程加速并不代表着很快落地，相比以往3-5年的常规落地准备期来看，目前房地产税的推进还需要一定的时间。
房产税征收的难点 (五)
贡献者回答法律主观：
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但单独于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税。3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。6、产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。
法律客观：
《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》第六条房地产税依下列标准及税率，分别计征：一，房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。二，地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。三，标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。四，标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。
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