房产金融
截图自知名生活方式平台“小红书”
本报(chinatimes.net.cn)记者于丽丽 李贝贝 北京报道
近期,在公开信息平台,一种叫“金融房产”的产品正被热推。据称,近两年随着实体房产降价,不少中产开始“反向换房”,就是卖掉贬值的实体房,将全部或部分资金转投“金融房产”,以此获得所谓高额“房产增值”和“租金收益”。
有人将“金融房产”称为“电子房”。有从业者对《华夏时报》记者表示,“金融房产”升值以复利计算,利润可观。例如现在以200万元购买一套,10年或增值为253万元,20年约353万元,30年约493万元,40年约689万元。
有保险从业者告诉记者,目前我国境内的“分红型增额寿”不能像实体房产一般继承,若投保者对本人寿命有顾虑,可直接让孩子作为受益人。
保险穿上了房产的外衣
千百年来,中国人对房子的情感似乎深深烙印在血脉之中。仿佛有房才有家,有房才有归属感。尤其是过去多年,房子作为一种有形资产,具有增值和投资的功效,因此房子在人们心目中的地位就更加独特。
然而,近几年来,房地产市场进入调整时期,多城房价纷纷下跌,这让不少业主愁绪满怀。
眼看着手中的房子价格渐渐下跌,心急如焚又无能为力,想增值怎么办?此时,市场上就衍生出一种“稳升不跌”且“房租”优厚的“房子”,叫“金融房产”。
目前,在知名生活方式平台“小红书”上,许多人正在信心百倍地推售这种“金融房产”。
他们将“金融房产”和“实体房产”的保值、增值、收益等逐类对比,然后证明“金融房产”优势凸显,而且一本万利。
“金融房产”究竟是何神仙产品?近日,《华夏时报》记者调查发现,其实“金融房产”压根和房子无关,本质就是一种保险,业内有人称之为“储蓄型保险”,其中被频繁提及的是“分红型增寿险”。
值得提到的是,在激情推售“金融房产”的同时,许多从业者频繁提及一个词语叫“反向换房”。有推售“金融房产”人士宣称,“未来10年,北上广深将掀起反向换房新潮流!”反向换房是什么操作?换房,为什么还反向呢?
同日,保险从业者林娜(化名)对《华夏时报》记者表示,近一两年,房价呈现向下趋势,她的一些客户因对未来预期不高,故而会考虑卖掉手中的房子,将现金存在储蓄型保险这种安全保本的工具中。
林娜对记者讲述了一个案例,一名北京客户前几年花350万元在当地购买了一套学区房,装修花去50万元。但因为后来孩子改去香港上学,所以今年三月前后以300万元卖掉房子。里外里,这位客户亏损了100万元。
林娜称,其实这位北京客户在卖房之前就曾咨询“金融房产”,要求是要赚回实体房产亏损的100万元,还要保证实体房产原本7500元/月的房租。林娜给他针对性制定了一套“反向金融计划”。目前,该客户每月可获取1.2万元的“房租”。
复利计算增值快,“房租”丰厚很诱人
林娜对记者表示,她本人持有保险经纪人证书,目前挂靠在南方一家保险经纪公司。全国的保险公司至少有90多家,多数公司都有类似“分红型增寿险”的产品,但产品设计良莠不齐。
林娜认为,作为专业的保险经纪人,她擅长优选分红历史悠久的保险公司和设计优秀的产品,为客户进行推荐。听起来,林娜的职业仿佛类似于房产中介经纪人,大家都是给客户推荐“好房子”。
在给客户提供的针对性收益计划书中,林娜把“金融房产”又称之为“电子房产”。“金融房产”的收益,分为“房产增值”和“租金收益”两部分。
以200万元购买“金融房产”为例,可以全款买,也可以分期买。按照规则,一般可以分为5年,每年投入40万元。值得注意的是,前5年储蓄账户的资金原则上不能支出,第6年开始不仅可以支取资金,每年还可以收取至少9万元的“房租”。
“房产增值”和“租金收益”,都以储蓄账户的金额为标准来计算,因此全款比分期的收益听起来更丰厚。
按照今年一次性投入200万元购买“金融房产”为例,林娜按照保底2%和另加1%的分红预估,第5年“房产增值”或为约215万元,第10年约253万元,第20年约353万元,第30年约493万元,第40年约689万元,第50年约962万元,第60年1343万元。
听起来,这套“金融房产”的价格涨势着实喜人,似乎比实体房产的收益更加确定和丰厚。需要注意的是,购买“金融房产”的“业主”要长寿才行,活得越久,拿得越多。
林娜觉得,如果对本人的寿命信心不足,本人可以作为投保人,把孩子作为受益人。毕竟孩子更加年轻,一般而言,寿命要比家长更为长久。
实体房产可以出租,“金融房产”也有“租金收益”。据林娜介绍,“减保领取”就是“房租”。购买“金融房产”的第6年开始,可不定时收取“房租”。例如200万元的“金融房产”,从第6年开始,每年可收租9万元,以此类推,购买“金融房产”的第20年,累计收取“房租”可达135万元。
林娜介绍,目前有4种保险值得推荐,分别是固收型保险(2.5%保底,实际2.2%—2.3%)、分红型保险(2.5%保底 分红,实际3.3%—3.5%)、香港增额寿(0%保底 分红,实际4%—5%)以及高分红港险(0.5%保底 高分红,实际6%—7%)。
业内人士提醒说,购买“分红型增额寿”要注意不少事项,例如预定利率上限并不等于真实收益率,购买前务必了解减保规则,确保未来需要资金时能方便取出等。
有业内人士认为,保险之所以披上房产的外衣来促销,其实是利用房价下跌的痛点,运用人们对于房产的独特情感,戳中人们对房产涨价的期待心情。
责任编辑:张蓓 主编:张豫宁
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