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医疗纠纷深圳二手房带押过户详细流程
- 1、带押过户流程
- 2、《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》印发
- 3、买卖二手房！免赎楼带押过户是否利好？
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带押过户流程 (一)
答带押过户流程如下：
1、买卖双方就交易的房产达成一致，并取得抵押贷款银行的同意。
2、买卖双方与贷款银行签订资金监管相关协议，确保监管资金能够大于卖方剩余贷款本息。
3、买方申请的贷款由银行审批后，将买方首付款与银行发放的贷款资金一并存入监管专用账户。
4、办理“三合一”登记，即二手房买卖预告登记、卖方抵押变更登记、买方新抵押设立合并办理。
5、释放监管专用账户中的资金，先用于结清卖方剩余贷款本息，注销抵押登记，再将剩余资金转给卖方指定账户。
带押过户的好处
兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。
最大程度降低交易成本。通知明确规定，住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。通知特别强调，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。
内容参考：希财网-带押过户流程
《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》印发 (二)
答深圳市住房和建设局 深圳市司法局 深圳市规划和自然资源局 深圳市地方金融监督管理局 中国人民银行深圳市中心支行 中国银行保险监督管理委员会深圳监管局关于印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知
深建房产〔2023〕1号
各有关单位：
《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》已经市政府同意，现予以印发，请遵照实施。
特此通知。
深圳市住房和建设局
深圳市司法局
深圳市规划和自然资源局
深圳市地方金融监管理局
中国人民银行深圳市中心支行
中国银行保险监督管理委员会深圳监管局
2023年1月5日
深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案
为探索推广二手房“带押过户”模式，提高我市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，制定本工作方案。
一、工作内容
二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
二、工作流程
在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方选择二手房“带押过户”模式的，具体流程如下：
（一）“顺位抵押”办理流程
1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。
2.买卖双方在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。
3.买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记 抵押权变更登记 抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权。
4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。
5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。
6.卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。
7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。
（二）“双预告登记”办理流程
1.买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。
2.买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。
3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。
4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。
5.购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。
6.房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。
在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下，如选择二手房“带押过户”模式，也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。
三、工作分工
（一）市规划和自然资源局指导市不动产登记中心积极推动不动产登记和银行贷款业务协同，在已开展的“转移登记 抵押权变更登记”组合办理业务基础上，增加抵押权设立登记（即买方贷款银行抵押权登记），推动实现“转移登记 抵押权变更登记 抵押权设立登记”合并办理；同时，推进二手房预告登记业务办理，优化预告登记、预告登记转本登记等操作流程衔接，实现二手房“带押过户”。
（二）人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、市地方金融监管局指导银行开展二手房“带押过户”业务，根据买卖双方需求，配合提供相关材料（如同意抵押状态过户的书面材料、不动产登记部门要求的相关材料等），协助完成“顺位抵押”或“双预告登记”办理，并及时放款；同时，加强与不动产登记中心、公证机构等部门的协调对接，确定具体业务流程标准，在确保资金安全的情况下，推动二手房“带押过户”模式落地实施。
（三）市住房建设局指导市住房公积金管理中心优化调整公积金贷款放款流程，根据“顺位抵押”“双预告登记”等流程设计，办理公积金贷款业务。
（四）市司法局指导公证机构根据公证提存等公证职能，按照各方依法签署的公证提存协议（含承诺函）或者各方认可的协议、承诺函的形式，开展公证提存业务，依业务流程及时将相关款项支付给卖方贷款银行、卖方。
四、保障机制
（一）强化责任意识，落实主体责任。各部门要高度重视，强化跨部门协调对接、信息共享，根据二手房“带押过户”业务流程，结合职责分工，持续优化办理流程，确定具体操作规程、业务指南，加强各项业务间的衔接，为买卖双方提供安全、高效便利的交易服务。
（二）优化办理流程，压缩办理时限。不动产登记部门应积极推进线上申请，买卖双方、银行在网上申请办理抵押权变更登记、抵押权设立登记、二手房预告登记、预告登记转本登记等业务，在线提交材料，并通过采用人脸识别、活体认证技术，实现线上确认，不动产登记部门在线审核并办理相关业务。对于符合合并办理条件的业务，根据申请进行合并办理，做到精简申请材料、压缩办理时限，为交易各方提供便利服务。加快推进数据共享，切实做好不动产登记部门、银行、公证机构等部门之间信息互通共享工作，推进办理公证提存、清算支付所需数据的共享、在线查询核验。
（三）稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
买卖二手房！免赎楼带押过户是否利好？ (三)
答买卖二手房！免赎楼带押过户是否利好？
客观分析深圳首例“免赎楼带押过户”。传统赎楼交易流程：卖方自己赎楼或约定由买方承担赎楼费;；还清贷款；解押；过户；买方再设立抵押；买方银行放款；卖方拿到剩余房款。深圳首例免赎楼带押过户流程：交易双方及抵押权银行共同与公证处签署公证提存服务协议；买家将购房款监管在公证处提存专用账户;买家向银行申请购房贷款，银行出具贷款承诺函；抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；公证处进行资金结算并注销原抵押权；如果买家有贷款，再抵押给买家贷款银行。
9月1日，深圳市坪山公证处发布消息，深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户"已顺利完成，这是深圳二手房交易市场的先例。先说说赎楼费：目前深圳市场上，担保公司赎楼费按日计是万6。吼吼，上周收到东莞中介给的标准:“担保费:贷款额*1.5%(最低8000元)。"这个是按照项目计算的包干费，而非按日计。
我们来分析看看：这个流程中除提供服务的公证处外，还涉及四方:卖方、买方、原抵押权银行、新抵押权银行。
对于卖方来说：以前我的首付也是监管在银行的，我看到同贷书承诺函了才去过户的，赎楼费是买方承担，我是实收。
对于买方来说:原来的赎楼费是我承担，公证服务费是谁承担卖方同样会说"我是实收"吧。那公证费比万六的赎楼费便宜多少呢可以降低1/3吗我除了首付外。尾款也需要贷款的。那是不是相当于我做了“一笔"贷款呢
对于原抵押银行来说:我管你还贷资金是哪里来，是自筹还是担保公司垫，提前30天申请，现在这光景下，我还不一定让你好好还呢。如果新模式，我要走审批，再和买方、卖方、公证处签署个三方协议。是不是我有点给自己找活儿了新模式说，"由公证处直接支付资金给债权人(抵押权人)，保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。"原抵押行说我倒也信任你公证处会在抵押权注销后把资金给我，但是在原模式下，抵押人(业主)还了钱，我再注销抵押，不香吗
对于新抵押行来说:好像区别不大，反正就是贷款审批通过后，出承诺函。上面的"5.如果买家有贷款的话，再抵押给买家的贷款银行。"有点怪怪的。分析了四个主体，我想说，钱呢钱从哪里来，我不是说首付。不是每个买家都是土豪，则对于剩余款项，估计是指望着产权过户到买方后，再押到新抵押行，方放贷，那上述的4和5的顺序，是不是颠倒了
此流程是否有法律依据这个还真没啥法律障碍，如下:《民法典》第406条规定:"抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。"民法典允许当事人另有约定，那作为抵押权银行。为了避免麻烦和风险，可能会在按揭合同中做强势约定，即抵押期间，抵押人不可以转让抵押财产。再举个例子，为孩子上学，做个程序上的房屋租赁备案，有的抵押权银行还要叽歪一下，我就不信会多热情地参与到这个新模式中。
回到坪山带押过户的新模式:笔者留意到，新闻上报道"交易涉及十几套房产4000多万交易资金。"虽然不知道交易详情，但肯定不是和一般民众交易，极可能是在相关部门协调下，为推广这种交易方式先打个样。在蛋糕已然切好分好的情况下，找存量业务，是不容易的，所以要给坪山公证处这种创新意识点赞既拓展了业务，又沉淀了资金;至于，能否在市场的小单中一单一单滚起来，改变二手房的交易习惯和业态，目前，我持观望态度。
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