北京限价商品房购买资格。北京限价商品房可以买吗

2025-03-11 07:35 分类：房屋买卖阅读：

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

我是北京首套收贷，想要改善兼顾增值。目前希望在国贸购买，自己有500-600万，想要高贷款买一个1200万的。看了一些，现在聚焦到财富中心公寓，蓝堡，阳光100。蓝堡的户型没找到太喜欢的，财富中心在售较多，阳光100也有但有些户型扇形比较奇怪。新城国际的话我的财力能够覆盖的房子比较鸡肋。您觉得这几个楼盘从增值的角度如何选择？财富中心公寓倒是方便，但是这种类型的房子即是70年产权但是公寓类型是不是今后难以出手？期待您的回复！万分感谢！

回答1：

1、自住的话我不好建议，只能从投资角度分析。如果是我，哪个都不想选，或者说勉强选新城国际。

2、这几个都是公寓，近些年的升值都相对一般。很难出手倒不一定，但是这价格不好涨上去，当年这些建筑形式是时尚，而现在人们的追求早就变了，老公寓的升值幅度都慢。

这不仅是自身产品的问题，更是CBD板块的热度降低。这我也说不好为什么，但就是这种现状。2010年之后，板块内超过大盘的也就是金茂府，其他的首城、乐成、A派等等是基本拉平的，其他的跑输的多。所以从投资角度不太建议这些公寓小区，很难说今后会反转。

3、所以建议看看上边这几个，都是升值情况较好的，还有富力城和珠江帝景，也都是板块内不错的小区。仅供参考。

提问2：

章哥你好：夫妻名下有一套经适房（08以后的）爱人名下有一套老人赠予的两居室在三环内，目前在出租，我俩已退休，孩子已结婚。我们想把两居室置换一下，因为房龄将近30年，又听说名下有经适房的不可以再买房。像我们这种情况，是置换好呢？还是保持现状？如果置换是选新房还是二手房？选在哪买适合我们的情况。希望给些建议，！

回答2：

1、理论上是有了经适房不能再买商品房，但实际上没人管。2008之后的新经适房很多都是体制内的福利房，所以也没法较真。

2、如果是为了升级自住就应该置换，毕竟房子是用来住的，钱是赚来享受生活的。老房虽然保值性强，但毕竟30年的很老了，居住体验一般，应该置换。

如果是为了投资，那在增加较多资金的情况下还合适换一下，对抗通胀；平级置换则没什么意义，白浪费成本。一般来讲税费是总价的5%左右，做好预算。

3、如果置换，追求居住体验的话就买新房，商品房最好，限竞房也说得过去，肯定比二手房强。如果是在乎保值，或者过些年还要置换，那再选二手房。

4、选在哪里不好建议，我一般只能从投资角度分析，自住用房只能凭个人喜好选择。仅供参考。

提问3：

章哥，我们是外地京户，2015年买海淀三环边非学区房老破小，50平，现在能卖420万。现在我们夫妻都在外地工作，孩子准备出国，在可预计的10年之内，不会回北京。请教的问题是我们要不要换房？如果换，有没有合适的房子可推荐，以实现更好地增值。现在的老破小还有一点房贷，如果再买的话，可拿出330-350万出来。另外，只有这一套房，卖了因为要落户，必须再买。

回答3：

1、既然是非学区房，那换不换的无所谓。老破小的保值能力并不弱，租金还相对高，适合长期持有。如果这套房已经到了40年左右了，那索性就别换了，没必要折腾。置换成本就5%，就算是换到投资较好的，也不容易把这成本给挣回来

2、既然是京户，那就有二套房的资格，想投资的话直接买就行了。300多万足够买投资房了，如果是首付的话那选择就更多了。可以买在朝阳的地铁沿线，如四惠和青年路一带，好租好卖，租金也高。比如壹线国际、青年汇、炫特等等，都可以，典型的投资房。丰台的草桥、丰科园板块也行，丽泽也可以关注，都是产业区概念，不次于朝阳。

3、建议要买的话就尽快，北京近期的波动大，房源也缺。春节后指不定什么行情呢，尽快决定吧。仅供参考。

提问4：

章哥。我是北京户籍，老大2022年入学。老二2025年入学。现在户口在东城永定门外沙子口斜街。对口小学是宝华里小学。2018年与一师附小深连。我想让孩子去西城上学。想在老西城买房。东城有套房可以卖掉到手300万，手头有200多万。还需贷些款。731后现在买哪的房可以性价比高些，片区坑小不多。有哪些建议呢？现在买房晚不晚。

回答4：

1、西城那当然首选德胜了，之后是金融街月坛，都是热门学区，家长们的想法目标都一致。

不过这性价比没法说，好学区的溢价全都30%，学校越好性价比越低。800万以下在好学区都不好买到，更没法说性价比了，相当于买学位送房子，能住就不错了。

2、德胜是绝对的坑最少，之前还有个七中一般，现在应该也给填的了。只要是学区内派位就没关系，小学中学都是好学校。金融街和月坛也强，都是好学校多，差的也比其他区强。只是金融街出房少，月坛的老房更多。

3、现在说不好晚不晚，反正没什么房。业主惜售，买房的家长多，全款都不好买到，贷款的难度要更大一些。建议尽快去当地中介登记吧，或许能买到。但你们这牵扯到置换，实在说不好这时机。仅供参考吧。

提问5：

你好，本人情况是没有对象没有孩子，中央机关人员（单位在东城）首付400万，二套房购买资格（外地有过贷款）。想在核心区买一套房，学区房好的买不起，但是觉得未来几年可能要结婚要小孩，还是想着占个还可以的学区的便利。您有片区的建议吗？感谢您啦

回答5：

1、不好建议，本来我也不建议太早准备学区房，尤其是普通学区的。居住的性价比低，出租的话租金同样低，保值什么的也风险大。我一般只能从投资角度分析，而过早准备学区房是一种执念和情结，是非理性的，与投资的关系不大。

2、近期核心区的学区房也涨幅较大，而且没什么房源，拿着钱也不好买到合适的。而且还未婚，等用上学位至少八年之后了，谁说的好八年后什么政策啊。

就像东城的史家府学等学区，八年前是绝对的北京第一阵营，比金融街中关村一点儿不差，德胜什么的都不带玩儿。但从2014年教改之后，不仅热度下降，不少小区的房价也跑输大盘。

3、总之，我是不敢预测这些政策的，还是自己选吧，仅供参考。

提问6：

章哥，我主要看租金然后在租金高昂的同时保证一个保值，相当于鱼和熊掌兼得，很难，所以我个人有两个方案，麻烦您再给我分析下：例如，三里屯shso公寓、或者世贸宫园或者棕榈泉1居。加上呼家楼的喜瑞都 1居，全款都是1000万左右，租金都在2万多，这三个想选一个进行投资保值。

这三个优点缺点我想知道，如果投资为主，好出租，租金高，空闲期间短的角度哪个最合适？相当于租金百分之60百分之40为保值。还有第二个方案，苹果社区南区买一套2居，高楼层南向，配一个风度柏林1-2居，或者首城国际配一个后现代城2套，我就这几个方案，望您给我些建议，。

回答6：

1、单选的话选棕榈泉。小区规模大，和旁边的公园大道、万科东第等等也能形成氛围，相对保值性会更强。

2、组合的选首城后现代城，一个升值好，一个租金高。

首城国际我很熟悉，从最早就开始接触。这里是双井板块不多的升值好的小区之一，在板块走弱的情况下并没有跑输大盘，租金也是正常值。

后现代城是公寓，山寨的Soho现代城，连名字都是谐音模仿。这里的升值情况一般，租金较高，尤其是有办公的那几栋楼。现在我也闹不清楚哪区办公的多，好像是B区吧，70年产权的才3万多块钱。

3、苹果南区风度柏林是普通投资。房子挺好，从投资讲都是中等。

4、其他的也可以看世茂宫园旁边的圣世一品，保值性也不错，户型小的没跑输大盘。仅供参考。

提问7：

章哥，今年或者明年想买个二套，首付可能250万左右，投资老人住防通胀，没有学区需求，最好医院配套好点，是否有合适推荐啊？限价商品房和一类经济适用房能买吗？看了你的文章，我也看了下朝青，亦庄房山，还是觉得朝青配套好点，另外老人户口可以迁到北京，是用我们夫妻二套名额还是老人首套（老人外省有贷款记录和房产记录）名额买合适啊？

回答7：

1、今年或明年？那这是刚有想法，离真正买房还早着呢。去年和今年的通胀压力大，明年谁说得好啊。这不好推荐，除非能确定到明年房价不涨，否则推荐了也没用。现在热门板块的价格波动就够大的，N多看好了的买房人都被迫转换板块了。春节后都不敢说，更何况明年了。

2、你这第一注重的不就是投资吗，那何必要买限价房和经适房啊？价值投资不是价格投资，保障房本来就是为了打击炒房才推出的，这些产品很适合投资吗？不会真以为政府制定政策的目的是鼓励炒房吧！房住不炒才是保障房的本质，投资最好顺势而为，犯不上和政策对着干，赢不了的。

房产投资是要排序的，简单说就是商品房、公房、政策房、保障房、安置房、回迁房。其中的具体产品不说了，大类就是这些，以商品房为主。

3、朝青现在相对合适，但明年的情况我说不好。这150首付二套资格，得到时候看情况再定。

4、既然都是二套资格，那就用老人的名义呗，否则也是浪费掉。这用接力贷就行，看当时的贷款政策了。仅供参考。

提问8：

章哥，我和老公非京籍，目前有现金70万，月收入共计2.7万，公积金2K，没有租房压力(住父母名下房子），想买一套北京北边总价200万，首付70万，月供6-7000左右的小一居，最好离地铁近点，用来保值加出租，有推荐的吗？

回答8：

1、北京北边，总价200，那就是昌平县城或顺义后沙峪了，其他板块很难买到这个总价的。

2、后沙峪的花梨坎地铁站旁边，蓝星花园小区，200万能买到开间，好租好卖。这个小区也能做到保值，一直跟随北京大盘。

3、但你们的这个首付有些太理想化了。35%的首付只是理论值，在新房中能做到，但在二手房交易中很难。因为二手房的税费高，还有评估折扣。所以除非是满五唯一，而且评估值较高的才能实现。这种房不太好找，尤其是在这种时期。