分水二手房。买二手房最好选择“满五唯一”,200万的房子可以少交14万的

2024-10-04 21:15 分类：房屋买卖阅读：

买二手房最好选择“满五唯一”,200万的房子可以少交14万的 (一)

答按照目前的政策，二手房交易分为四类：不满两年、两年到五年之间、满五年非唯一、满五唯一。而论哪一类税费最少，即使没有买卖过二手房的人，也可能听说过"满五唯一"税最少。因此"满五唯一"的房源最受欢迎。那么什么是"满五唯一"呢，以及如何判断房屋是否符合"满五唯一"？下面笔者来科普一下。

其实"满五唯一"是二手房交易市场里面的词语缩写，"满五"指的是购房者拥有所属房屋的权限超过五年；"唯一"指的是购房者的家庭唯一住房，如果房屋有多位产权共有人，那么这套房子也会算作共有产权人名下房产。

至于判断标准，拿普通商品房和经济适用房做参考，房屋契约开具时间和房产证的登记时间，这两个证书只要有一个登记时间超过五年就会被视为"满五"，通常来讲，契约证比房产证发证日期早，优先看房屋契约证即可。

我们再来看看"满五唯一"的具体好处，"满五唯一"的房屋可以享受税费优惠政策，即免征个人所得税和增值税。

举个实例：购买首套，60㎡，网签价200万元，原值150万元（卖家当年全款购买），原契税1.5万元的普通住宅。那么该普通住宅分别"满五唯一"和不满五唯一时，税费最多能相差多少？

一、"满五唯一"时，只征收1%契税，也就是缴纳税费额=200万*1%=2万元。

二、不满五唯一时，且未满2年时，需要缴纳的税费项与税费额分别如下：

1、增值税及附加：网签价/1.05*5.6%=200/1.05*5.6%≈10.67万元；

2、契税：（网签价－增值税）*1%=（200-10.67）*1%≈1.89万元；

3、个税：（合同价格－本次增值税－原值－原契税－附加－合同价格*10%－贷款利息）*20%=（200-10.67-150-1.5-200*10%）*20%≈3.56万元

也就是共缴纳税费额=增值税及附加+契税+个税=10.67+1.89+3.56≈16.12万元。可见，二手房交易"满五唯一"的房子比未满两年的房子少了14.1万元的税费，省下了一笔不少的费用。

还值得注意的是：

1、"两年到五年之间"、"满五年非唯一"的情况下，都是只征收契税和个税，没有增值税及附加。

2、各地区对于计税价格的规定略有不同，但多以网签价为准，参考过户评估价。

3、契税的税率也会因条件不同而有变化，比如以90㎡的建筑面积为分水岭，具体税率可参照下图所示（在一线城市购买二套房，契税不享受优惠政策，按照3%的税率征收）：

4、另外，个税的计算也有不同，一般有两种：第一种为差额×20%，差额一般指的是计税价格-原值-相关税费-合理费用；第二种为计税价格*1%（非普通住宅为计税价格的2%或3%）。

答1、只有五证齐全且小区通过综合竣工验收合格后的房子才可以办理房产证的，而新房通常三个月拿到房产证，二手房过户以后，一个月左右拿到房产证。

2、根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.

3、由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。

我们通过阅读，知道的越多，能解决的问题就会越多，对待世界的看法也随之改变。所以通过本文，酷斯法相信大家的知识有所增进，明白了分水二手房。