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• 1、合肥因城施策祭楼市“新八条” 二线城市调控全面升温
• 2、契税营业税双降：楼市将迎来更多“好声音”

合肥因城施策祭楼市“新八条” 二线城市调控全面升温 (一)

答合肥楼市的上涨轨迹，颇能代表二线城市的一些共同特征。

一度因学区房过热而引发关注的合肥，忽然升级楼市调控政策。4月5日晚间，合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八条政策，这也成为合肥版的“史上最严调控”。

《通知》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。

同时，限制合肥市2套住房的户籍家庭认购二手房；暂停企业购房资格；将司法拍卖房纳入限购范围。这些做法既有较强的针对性，也修补了原有的政策漏洞。

合肥新政颇受外界关注，因其既体现了因城施策的个案价值，又具有一定的普遍意义。

近几个月来，针对部分区域的市场异动，监管层频繁对楼市调控。在去年的中央经济工作会议和今年的政府工作报告连续提及后，“大城市住房突出问题”成为今年政策的重点之一。

作为一个东部二线城市，合肥楼市的升温，被认为是供应不足、学区房周期、人才新政刺激、炒作氛围浓厚等多个因素叠加的结果。有分析人士认为，随着一线城市在年初启动楼市调控并产生效果，市场热点正在向二线城市转移，合肥正是表现活跃的二线城市之一。

在调控路径和调控手段上，二线城市均紧随一线城市。在合肥此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。其中，部分二线城市的一些条款，力度甚至超过了一线城市。

合肥楼市异动始末

合肥楼市的异动，从去年四季度就已出现。合肥当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，在合肥滨湖、高新区等热点区域，通过各种手段炒作房价的现象屡有发生，其中包括捂盘惜售、经营贷入市、散播恐慌情绪等。受此影响，部分楼盘的价格快速上涨，一些人通过倒卖房号获利。

在此之前，合肥房价已维持3年多的平稳。一些购房者认为，随着上海、南京、苏州等长三角城市房价上涨，作为安徽省“单核城市”的合肥，很可能紧随其后，并进入一个新的上涨周期。

进入2021年，随着学区房周期到来，恐慌情绪蔓延至合肥政务区等热点学区。前述人士表示，除了占学位外，购房者还带着资产保值的诉求，提前入手学区房，这也导致学区房供需关系骤然紧张。他表示，在一些热门学区房小区，已经出现坐地起价的现象。

为此，3月以来，合肥已经多次出手打击楼市乱象。3月2日，合肥出台二手房网签新规，意在避免虚假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多卖的现象发生；3月11日，合肥多部门对11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构负责人进行约谈；3月18日，合肥市房地产中介协会发布“关于不得参与炒房”的公示；3月23日，合肥房管局再次约谈了恶意炒房的业主。

此次出台的新政，带有极强的针对性。合肥对二手房划定限购范围，包含了滨湖新区、政务文化新区、高新区等近期的热点区域，同时还将几乎所有热门学区的二手房纳入限购。

新政还涉及了价格限制、住房贷款管理、打击乱象等方面，均被认为是切中当下热点的措施。

另一个值得注意的措施是增加供应。按照计划，合肥将在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，并单列租赁住房用地900亩。

前述人士表示，这一措施十分重要，因为合肥楼市的土地开发和库存规模均不足，难以消化骤然释放的需求。尤其是在大量引进人才后，这种缺口更为凸显。

去年9月，合肥发布人才引进政策，对于重点产业、重点人群，通过提供人才免费租房、补贴购房以及发放岗位补贴、柔性引才奖补等措施，让各类人才“边安居、边就业”。其中，租赁补贴、购房补贴和首套房不限购等优惠政策，在吸引人才落户的同时，也对楼市形成了刺激。

根据上海易居研究院的统计，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期仅有2.8个月，在全国100个热点城市中，仅高于浙江湖州。

二线城市全面加码调控

合肥楼市的上涨轨迹，颇能代表二线城市的一些共同特征。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，近期很多二线楼市的升温，都有着长期平稳后的看涨心态、信贷资金大量进入楼市、学区房交易周期到来等因素，部分城市还有着人才新政的刺激。

他还表示，在此之前，不少二线城市的库存偏低，供需基本面较为紧张。

贝壳研究院则认为，随着一线城市调控的效果逐步显现，楼市热点正在向重点二线城市转移。其中，今年2月，二线城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房价环比涨幅均在前十名，市场温度较高。

市场热点从一线城市向二三线城市蔓延，从东部城市向中西部城市蔓延，历来是楼市上涨周期中的共同特征。楼市调控政策的出台，也大多沿着这一路线。

今年以来，上海通过“沪十条”的发布打响了2021年楼市调控“第一枪”，此后又以几乎“一天一新政”的节奏，堵住了假离婚、赠与房产等小漏洞，给炒房客以沉重打击。北京、广州、深圳也通过各种“打补丁”的方式，对楼市进行调控。

二线城市的调控热潮，则出现在今年3月，并在全国“两会”结束后持续升温。在合肥推出此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。

从住建部的督导路线上，也不难看出这种趋势。今年1月下旬至2月，住建部副部长倪虹带队先后在上海、深圳、北京等城市调研督导。3月初，督导组奔赴杭州、无锡。“两会”刚结束，督导组奔赴成都、西安。3月末，住建部又督导了南昌的房地产调控。

从调控内容上，二线城市也在向一线城市全面看齐，在某些方面甚至有过之而无不及。比如，合肥对新出让的土地实施住房均价控制，与部分一线城市实施的“限房价、竞地价”政策有相似之处。而对于二手房的“定向限购”，则属于合肥首创。

多数分析人士指出，随着楼市传统“小阳春”的到来，以及市场热点的转移，越来越多的二线城市将加码调控，前期已经启动调控的一线城市，则会进一步对政策进行巩固。

尽管合肥的调控政策有着因城施策的个案性质，但仍然不会突破大城市调控的总体框架。国务院参事特约研究员、原国家统计局总经济师姚景源近日表示，目前房地产领域存在着一些深层次的问题，比如炒作，金融属性越炒越强，房价涨幅过高过快。而“大城市住房突出问题”有两个，一是房价过高，二是还有相当数量的人买不起房子。

他在“2021中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，针对这些问题，过去更多是从需求角度来解决，比如限购、限贷等，下一步要在供给侧上想办法。一方面要加大供给，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障体系。

契税营业税双降：楼市将迎来更多“好声音” (二)

答财政部又来新招了，来自财政部网站的消息，财政部、国家税务总局、住建部三部委联合发文，调整房地产交易环节契税和营业税。

干货如下：

1、对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；

2、面积为90平方米的，减按1.5%税率征收契税；

3、个人购买不足2年住房对外销售的全额征收营业税；

4、个人购买2年的住房对外销售的免征营业税。

注意，第2、3、4条不在北京上海广州深圳执行。

2月份已出台三次政策

2月份接连出台三项政策，2月2日，央行在不限购城市执行最低首付20%；2月17日，住建部等三部委将公积金存款利率统一调整为一年期定期存款利率1.5%；2月21日起财政部等调整房地产交易环节契税营业税。

如此密集的调整房地产政策，再加上各种地方补贴政策，市场有望继续回暖，随着两会的临近，新一轮宽松政策有望加快推出。

亮点在哪里;不再区分普通住宅和非普通住宅

本次政策调整不再区分普通住宅和非普通住宅。一律按90平米为标准两档契税，不再为140平米住宅制定单独税率。关于营业税，也不再计算面积了，统一按年限来。

满两年怎么计算？

此次营业税的降低，对于大户型的让利十分明显，对那些急于出手卖房的朋友们来说，怎么计算这个时间是个问题。业内人士表示，营业税满两年是根据购房合同来的，而不是房产证的登记时间。

买房能省多少钱？

按房价1万元计算，买一套150平米首套房，总房款为150万元，契税4.5万元，调整后，契税降至2.25万元。如果是二套房，调整前，契税为4.5万元，调整后，契税降至3万元。

签了合同还没交契税怎么计算契税？

有网友留言称，新政于2月21日才生效，已经签合同交了首付，未来缴纳契税能否享受优惠？

上文说过了，买房年限按照购房合同开始计算，契税计算方式可能按照购房时间节点来计算。也就是说，在2月21日之前签了购房合同，税率就会按照调整前的执行。

买房者将迎来更多好声音

本次调整契税和营业税针对的是改善需求。意在刺激二手房高端交易市场。此次税率调整不针对一线城市，也不针对刚需。

至于现在要不要买房，从目前的政策密集程度来看，未来可适当观望，毕竟这只是去库存的开始之年，在保增长和去库存的双重压力之下，一些买房需求释放乏力的非一线城市中，买房者将迎来更多;好声音。

（回答发布于2016-02-19，当前相关购房政策实际为准）

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接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。酷斯法关于两会对二手房交易新政策就整理到这了。

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