2018年12月，徐某经房产中介王某推介，与唐某及A公司签订《房屋销售合同》，以16.5万元购置某小区房产。唐某声称因A公司欠付其工程款，以房抵债取得处置权。徐某依约付清全款后，却长达五年未能取得房屋。2024年1月，A公司一纸公告彻底击碎徐某的安居梦——法院认定“以房抵工程款协议无效”，房产需全数退还。徐某多次找到唐某交涉，均没有结果，深陷“房财两空”绝境。

【维权困境】维权之路何去何从

徐某认为自己遭遇了诈骗，心急如焚地到公安机关报案，但公安机关以民事纠纷为由不予立案。

报警被拒、投诉无门，走投无路的徐某听闻了四川审是律师事务所的专业与负责，怀着最后一丝希望，将案件委托给我们。起初，徐某希望律师能协助他刑事立案，通过刑事追责严惩唐某等人。

审是律所迅速组建刑民协同专案团队，经过仔细研究案件细节、梳理证据链条以及对相关法律条文的精准解读，律师团队发现，本案证据较为薄弱，若直接走刑事立案程序，成功难度较大。

经过慎重考虑，律师团队建议徐某先到法院进行民事立案。在民事立案后，通过阅卷或者申请调查令等合法程序，能够进一步获取关键证据，从而更准确地判断后续是走协助刑事立案流程，还是专注于民事诉讼流程。

【审是破局】精准锁定责任主体

审是民商事律师团队立即启动民事立案程序，将唐某、王某及A公司列为共同被告，诉请撤销合同并全额返还购房款及利息。

法庭上，审是民商事律师团队提供了徐某购房时由第三方机构出具的《见证书》，其中清晰载明唐某自认卖方身份，并附有其签署的承诺文件，房屋买卖合同上还有A公司的印章以及法人名章，购房款则是转账给王某。

唐某辩称，案涉房屋系自己替A公司出卖给徐某；徐某未向唐某支付购房款，未向徐某交付房屋的责任应由A公司承担；A公司辩称，徐某与A公司没有签订过房屋销售合同，唐某以A公司名义与徐某签订的房屋销售合同真实性存疑，申请公章、法人名章鉴定。

鉴定结果显示，房屋销售合同上所加盖的公章、法人章与公安局备案的印模印文不是同一枚，两枚印章系伪造。

审是民商事律师团队随后向法院提交变更诉讼请求申请书，改为请求判令唐某、王某返还购房款及资金占用利息。

【裁判亮点】法院全额支持诉请

法院经审理认为，A公司将案涉房屋在内的财产用于唐某抵偿工程款，但案涉房屋并未实际交付，案涉房屋权属也未发生变更。唐某因此取得的是债权而非物权，且该“以房抵工程款”协议经生效判决认定并未履行，现亦无法履行。唐某将案涉房屋出卖给徐某，缺乏房屋权利人的授权，A公司亦不予追认。

王某作为甲方以自己的名义与徐某签订《房屋定购协议》，协议中约定甲方“王某”保证对该转让房屋享有处分权、转让不存在障碍、配合乙方办理房屋产权更名等约定内容，证明王某亦是案涉房屋销售合同的行为人。但王某同样不是案涉房屋的权利人，也未取得A公司的授权，A公司亦不予追认。

徐某在本案诉讼中方得知唐某、王某没有代理权，故徐某主张撤销案涉《房屋销售合同》，于法有据，予以支持。

最终，法院判决撤销徐某与A公司签订的《房屋销售合同》，唐某、王某于判决生效之日起十日内返还徐某购房款16.5万元及资金占用利息。

法律知识

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条

第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

第三款：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第二款

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。

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