啊哈哈，我知道这种情况你一定不会发生的，但是无聊的知识多储备一点也没关系啊

你是不是以为房子断供之后银行就会立刻收走房子啊

其实还真不是，这里面的流程复杂得很啊

一套房子严格意义上算是你和银行一起买下来了，银行在面对着断供风险的时候想的可比我们周全和细致的多了

但是这些事好像知道的人不多，今天我就派出巧克丽丽和大家好好梳理梳理

权当过年前的知识储备了，回家和亲戚朋友吃饭也有谈资了，哈哈哈哈哈哈

今天我们就手握商贷合同，在房贷放款员的加持下，站在银行的角度看看，如果哪天断供了，银行会对我们做什么

公众号：真叫卢俊

认认真真聊地产，实实在在谈买房。

01

银行并不着急收房

我们经常会在电视剧里看到男女主角房子被收走的场景

那交不起月供，房子会被银行收走么，事是没错，但其实不会那么快

在此之前，银行大概会留6次机会

➔ 第1次，银行会用电话或短信方式来提醒，或者出这种催收通知

➔ 连续3次，银行客户经理就会打电话催缴，同时断供的人，会被罚息

罚息不低的哦，是约定贷款利率基础上加收50%，而且还是按天算的

大家可以用自己的房贷利率，加上上面那个罚息利率50%，用这个公式

可以算一下如果逾期一天，看看需要交多少钱

这段时间在网上那个很火的燕京断供案例里面，房东298w的贷款，逾期7个月，需要承担的利息、罚息49908元，平均下来每天248元

➔ 如果累计逾期6次，银行的律师就会电话提醒，冻结房产

不过发现没，就走到这一步，还没到最后一步，银行会过来跟你协商，毕竟还不了贷款是对双方都不利的事情

只有协商不下去的情况下，银行才会起诉至法院，房子被拍卖

所以断供之后，并不是马上收房，可能还有6次及其他额外时间

不过这里的次数并不是固定的，具体次数可能还没6次，要分银行，以贷款人与银行的约定为准

有的甚至不止6次，部分银行还有“仲裁”这一步（这里没有，被划掉了）

所以有的断供案例，光催息、罚息都可以走2年

就算所有机会都用完了，然后你还没解决办法的时候，银行还还还是不会去起诉

他会跟我们协议说要不要拍卖、变卖房子来还债

到这一步，如果你不同意，那银行就要去找法院了

02

不到万不得已，真的不要走这一步

对房主来说那是家，对银行来说这就是抵押物

房主的底线可能还在于还不了贷款，大不了让银行把房子拍卖掉，然后和银行分账，多退少补

但其实这件事根本没那么简单，看完接下来的内容，你可能再也不会有这样的想法

首先，进入这个阶段，银行要做的第一件事，就是起诉

起诉➔判决生效➔申请执行➔拍卖房，一气呵成

房子会被低价拍卖，如果是被银行起诉，房主还需要承担违约金、偿还所有的剩余贷款和诉讼费用（这很恐怖，我们后面会说到）

不要认为银行就一定是强势一方哦，在这一步过程中，银行通常会面临一个问题，就是如何执行

因为有一个司法解释，为了社会稳定，当银行无法提供证据证明购房人另有住房的时候，不能强制执行

所以你回家翻一下自己的商贷合同，可能都会跟着这样一句话

这也是为什么银行更喜欢做新房的生意

因为新房客户的商贷合同，担保方是开发商，如果真的出现断供问题，银行还可以去找开发商，但是二手房的话，遇到断供就真的没辙了

说回银行，去法院起诉后

如果还拍不出去该怎么办，银行会做第二件事，以物抵债，直至核销

如果你的房屋拍卖后还不足以偿还银行贷款，银行就有权冻结你的银行财产，甚至是个人财产

最终银行通过各种途径去弥补损失，直到断供者将所有欠款还清为止

也就是说在你的支付能力里，但凡有一点支付能力的时候，银行都是你银行卡里的第一顺位

从这一步开始，你和银行，没有赢家

对你来说，房屋贱卖，拿到的钱所剩无几，甚至可能遇到更糟糕的情况

对银行来说，只要进入司法程序就意味损失，通常一个法律程序走下来，即使在被告配合的情况下，最快也得2-3个月，如果不配合花2年时间也是有可能的

不过相对一个组织而言，一个家庭在面临这个问题受震动更大

你以为卖完房子还能剩点？但其实可能得倒贴

03

不仅剩不下钱，你可能还得倒赔银行钱

以前在我的认知里，我以为断供大不了就是把房子卖掉，然后银行把卖房子的钱多出来的部分退给我，现实就呵呵了

银行在合同里写的很清楚

要还给银行的，不仅包括本金、利息，还有违约金，损害赔偿金，甚至诉讼费、律师费、执行费等等11项费用，说真的，就差没找你要“精神损失费”了

一步步来看

首先因为是被起诉，败诉的那一方要承担受理费、律师费等费用

这类违约一定是购房者败诉，那违约需要承担的责任，也就是说，只要法拍阶段，你面对的损失，还不仅是房价的打折，还有各种费用

我们用下燕京断供那个案例里的数字，断供后的房东需要承担的

➔ 利息、罚息49908元

➔ 案件受理费15389元

➔ 保全费5000元

➔ 中国银行委托的起诉律师费122620元

最后不仅房贷没还，还要倒赔给银行192917元

另外，你以为你已经还掉部分房贷了对不对

但其实你还掉的可能只是利息，我算了下如果我朋友那套房，如果ta第5年断供的话

ta的本金只还掉了21w，56w都是利息

也就是说，你以为进入司法程序拍卖掉房子就好，但其实你拿不回多少钱，可能还得倒贴

不过说实在的，钱能花也能挣，最恐怖的是记录

只要你断供过，你的征信就有记录

还会被列为失信未执行人名单，相当于成为了“老赖”，想再贷款是没希望了，没有银行再会给你贷款

另外飞机、高铁等出行可能都会受到影响

04

所以断供真的就走投无路了么

这大概是我这么久以来写过的最有压力的选题，希望各位无论如何都不要选择断供，这里也提供一些小办法

➔ 如果你的贷款年限没有30年

那你可以尝试跟银行申请延长期限，然后给银行一个新期限，这个方法只能用一次

➔ 转让或出售房屋

挂低价格，快速出售，让下家继续还贷，不过得征得银行同意

➔ 租给长租公寓

或者二房东也可以，关键是可以一次性拿到两年甚至五年的房租，缓解你的当务之急

➔ 其实最根本办法还是量力而行

在自己可以支付能力范围内，买力所能及能买到的东西

05

毕竟贷款有时候是动力

但有时候也会让你辛苦多年回到解放前

那些不顾自己经济底子，劝你用高杠杆买房的，你真的要考虑清楚

说到这，反观我们贷款政策里面的那条“税后收入需要双倍覆盖月供”，真的也是对双方的负责

今年行情不容易，但是难归难，买房都要注意自己的现金流

某种程度上而言，现在或许你可以更加理解为什么会有核验价这种事情，貌似在核验价之下对于买房而言，银行貌似已经完全没有风险了

不得不说，算得真精明（诚不我欺）

人天天都会学到一点东西，往往所学到的是发现昨日学到的是错的。从上文的内容，我们可以清楚地了解到断供房在哪里买。如需更深入了解，可以看看酷斯法的其他内容。

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