读创/深圳商报记者 陈琳琳

对购房者来说，买房时除了要考虑房型、地理位置等等，不靠谱的开发商也可能埋雷。若因楼盘烂尾无法交付，购房者与开发商解除合同后，剩余银行按揭贷款还要继续还吗？近日，嘉兴中院就审理了这样一起案例，最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任，购房人许先生则无需支付。

开发商暴雷破产，购房者“钱”“房”两空

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。

2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。

2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

所谓烂尾楼，是指项目开工以后，停工一年的房地产项目。楼房烂尾的原因很多，开发商破产、资金短缺、卷款潜逃、违法建设被停工等等都可能导致烂尾。绝大多数是因为开发商资金链断裂，没钱继续投资开发。本案中开发商也是因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程一度停工。

按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。

现在的商品房基本都是预售的期房，购房者交上全部房款，却无法拿到现房，需要等一年甚至几年才能交房。而大多数人无法一次性交齐房款，只能从银行贷款。

若购房人贷款买房需要分别和开发商、贷款银行签合同：一是跟开发商签《购房合同》，购房人交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借出钱款，购房人得给银行还钱。购房人处于与贷款银行和开放商的三方关系中，如果这期间开发商暴雷，楼房烂尾，交不了房，购房人则可能面临着“钱”“房”两空的局面。

购房者无需再还贷款，银行应向破产开发商申报债权

回到许先生的案件，一审法院审理认为：许先生与开放商签署的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。即贷款银行主张购房者许先生与开放商因楼房烂尾的纠纷与银行无关。

故法院判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。这意味着，许先生不仅拿不到房，还要继续偿还贷款。一审判决后，许先生不服，于是提起上诉。

从国内司法实践看，在烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院几乎都是判决银行胜诉，购房者没有任何理由，必须偿还贷款。许先生向律师咨询后也得到了相似的回应。许先生无法接受这一点，从2019年底起，便停止了向贷款银行支付月供。随后贷款银行便向法院起诉。

嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，有失公平，对许先生不具有拘束力。最重要的是，第38条约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。

最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。本案中，开发商已经进入破产清算程序，银行应当向破产管理人申报债权，在破产清算过程中实现自己的债权。

本案中，开发商因为破产清算，没有财力退还给银行和许先生房款，这属于开发商应该承担的债务，法院当然要一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人，这是一个既符合情理也符合法理的判决。

审读：谭录岗

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