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• 1、“第二次房改”要来了吗？任泽平提出“新方案”，哪些人受影响？
• 2、中国房地产趋势

“第二次房改”要来了吗？任泽平提出“新方案”，哪些人受影响？ (一)

答 中国确实不缺房子了，房地产在30余年的高速发展下，也已经达到了“饱和”状态。不久前住建部长王蒙徽透露了几组数据，很好地说明了一切： 1、截止到2021年底，我国人均住房面积超过40平米，已经处于发达国家水平。同40年前相比，涨幅更是高达450%；2、2020年，我国常住人口城镇化率达64.72%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。这意味着中国造了全世界一半的房子，可以满足30亿人的居住需求；3、我国建成了世界上最大的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套2亿多困难群众改善住房条件。

此外，央行去年4月份的报告也显示，2020年我国城镇居民家庭住房拥有率高达96%，户均拥有住房1.5套，拥有两套住房的家庭占比41.5%。

一言概之，过去二三十年，我国房地产行业取得了 历史 性成就，住房也早已告别了“短缺”时代。而这一切，实际上都要归功于1998年“第一次房改”： 全面停止实物分房，实现居民住宅货币化、私有化。

毫不夸张地说，对于中国房地产行业而言，“第一次房改”具有里程碑意义，因为98年房改后，由单位制所形塑的城镇住房福利体系才被真正打破。 更重要的是，“第一次房改”后，房地产的市场属性被彻底激活，楼市空前繁荣，尤其是商品住房市场迎来突飞猛进的发展。

1998年，中国城镇居民人均居住面积不足7平米，2021年，城镇居民人均住房面积39.8平米，基本实现了“住房品质的大幅提升”。此外，过去二十多年，我国的房地产开发、户型设计、园区环境、设施配套等也都大大改观了。当然，最为重要的是，第一次房改住房商品化、私有化之后，人口的迁移也加快了，中国的城镇化进程大幅提高：由九十年代的不足20%，提高到了2021年的近65%。

然而，基于住房的利益分化问题也变得越来越不可忽视。直白点说就是，住房不平等、房价高、买房难、房地产过度金融化、住房过剩严重等已然成为当前中国 社会 较为突出的问题。

一、住房不平等。简单来说就是，有的人坐拥几套甚至几十套房子，有的刚需购房者却一套也没有。纵观1-18线城市，这种现象普遍存在。央行报告也证实了这一点，城镇居民家庭，拥有3套房产的占比超过10%。投资炒房、拆迁分房等是，造就住房不平等的主要原因；

二、房价高，这基本上是数亿人埋怨最多的地方。国家统计局数据显示，过去二十年，全国平均房价上涨540%，房价涨幅远超居民工资收入增幅。房价收入比数据更能说明问题：诸葛找房发布的数据显示，全国百城房价收入比均值为13.4，国际合理区间是3-6，超过合理区间2倍还多。需要说明的是，全国百城房价收入比只有不到5%“达标”了。换句话说，全国百城中95%房价都“偏高”，即房价与居民收入是脱钩的；

三、买房难，一方面是房价高居不下，刚需工资收入赶不上房价上涨，勉强靠“6个钱包”凑够了首付，每月的巨额月供，也压得人够呛。所以有数据显示，高房价不仅抑制了实体经济发展，更抑制了生育、消费，很多大城市动辄五六万一平的房价，更“赶走了年轻人”；另一方面是想买好房子难，熙熙攘攘皆为利往的时代，开发商造房不用心，优质好房稀缺。即便市场上有好房子，购买的门槛也大幅提高，动辄全款的要求，彻底把刚需客隔离在了门外；

四、房地产过度金融化，房地产建设属于实体经济，而房地产开发就属于虚拟经济。近年来，房地产开发占用大量资源，房地产市场过度金融化，影响资源配置，影响国民经济内部良性循环。从地方招拍挂卖地，到开发商拿地，再到居民按揭购房，一套房子等于加了3次杠杆。过去十年，无数开发商更是以“高周转、高负债、高杠杆”为经营准则，过度扩张，负债累累，不仅企业经营岌岌可危，更是视数以万计的购房者百姓的利益于不顾；

五、住房过剩严重，有专家认为，我国部分城市的住房空置率已经达到了30%，中国的空置房足够解决2亿人的居住问题。我国的住房空置率到底是多少？官方并没有给出数据，但根据西南财大的调查数据，商品房空置率或不低于26%，尤其是过去这一轮棚改支撑起的“造城运动”的三四线城市，房产空置现象更为严重。值得一提的是，经济学家陈海滨，此前根据现有的城镇户籍数、住房拥有率、住房空置率等，估算得出，全国空置房数量或高达1.5亿套。

综上所述，“第一次房改”后房地产市场高速发展，我国的住房市场迎来大跨步发展，尤其是第一次房改后的20多年终于解决了中国人住房短缺的重大问题，虽然这些成就有值得夸赞的一面，但是98房改带来的弊端也同样非常突出，尤其是当前时期房地产过度金融化、高房价抑制消费实体生育、住房不平等、买房难等现实问题，阻碍了国家重点推进的“全民住有所居”目标的实现。

事实上，国家层面也早就意识到了房地产存在的种种弊端。值得说明的是，过去十年，国家从未停止对房地产的行政干预——希望通过借助行政手段，让房地产回归 健康 稳定，实现良性发展。但结果让人大失所望。调控日渐成为常态，但是房价还是一如既往上涨，尤其是一二线城市，刚需买房的压力与日俱增。

在经济学家任泽平看来，想彻底解决当前房地产存在的诸多问题，显然不能单纯依靠调控，因为短期的行政调控手段，无法根治顽疾。我国房地产的种种症结，说白了是“供需不平衡”造成的。 基于此，若想实现房地产“良性循环”，离不开“第二次房改”——建立房地产长效机制，关键是人地挂钩和金融稳定，以实现供求平衡和需求平稳释放。

经济学家任泽平更提出了“第二次房改”的具体“新方案”，该方案的主旨是把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

“新方案”的具体内容是：第一、第一是改革“人地挂钩”，优化土地供应。这是重中之重，关系着房价上涨、部分城市住房供应不足、住房不平衡等关键问题。事实上，土地制度的改革也是二次房改的关键和基础。如何改革？简单来说就是，建立土地指标全国流动市场——各城市用地指标视人口情况而定，人多就多供地。土地不稀缺且供应过剩的城市，每年的供地指标可以出售给供地不足的城市，获得的收益，可以替代一部分卖地收入，即解决了供地不平衡问题，也缓解了地方财政来源过度依赖土地财政的问题；

第二、加大保障性住房建设，丰富住房供应主体。这一点其实“第一次房改”中就有明确提到，只是后来在实践的过程中逐渐偏离了，而且被很多城市忽略了。事实上，加大保障性住房建设，是解决住房矛盾非常关键的一环。参照新加坡，房价之所以能保持合理稳定，归根结底是保障性住房建设完善——充足的保障性住房可以降低刚需的住房成本，同时充足的保障房投入市场，也可以有效稳住房价的发展。合理的房价才是一个城市的竞争力所在，基于此，各城市要把加快发展保障性租赁住房、保持城市合理房价作为迫切的任务来对待，着力做好新市民和青年人的住房保障，特别是优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众；

第三、 探索 建立住房金融机构，重点加大对首套和改善型购房群体的信贷支持。比如降低首付比例至20%，刚需购房公积金、商业贷款利率差异化政策。再比如，加大共有产权房的金融政策支持等；

第四、房地产税收改革，房地产税、空置税、遗产税等的征收。还是那句话，未来房地产税开征是大势所趋，为了配合打击投资炒房，空置税、遗产税也可以酌情考虑征收，只要征收范围和税基设置合理，能起到至关重要的作用。尤其是在调节税收、财政，调控房价，遏制炒房投机等方面，意义重大。

基于经济学家任泽平提出的“第二次房改”新方案，房产专家卢骏认为，有五类人受影响最大：两类人将直接受益，三类人或难眠。

受益的两类人分别是：刚进城的中低收入群体和城镇无房族。这其实很好理解，倘若任泽平“第二次房改”方案真的实施，土地市场、税收、供应都会发生巨变，这些都有利于住房市场回归居住，尤其是保障性住房的大举入市，将很大程度化解住房需求，同时对商品房市场造成冲击。当然，信贷差异化支持，也有助于低收入群体贷款买房。

难眠的三类人分别是：开发商、投资炒房客和多套房持有者。如前面所说的，“第二次房改”真正打击的对象就是这三类人，加大保障性住房供应、信贷支持、房产税、空置税等，主要是满足刚需的住房需求，同时抑制投机炒房。开发商层面，保障性住房分流了购房需求；投资炒房客、多套房持有者层面，房产税、空置税会加大持房成本，压缩其利润。因此，未来投资炒房无利可图，甚至是亏钱，都是大概率事件。因此从这个角度来看，上述三类被“二次房改”精准打击的对象，可能会集体难眠。

最后，大家最关心的问题是，“第二次房改”真要来了吗？答案是肯定的。只是需要明确的一点是，第二次房改肯定不同于98年房改，它不再是一次轰轰烈烈的“住房改制”运动，而是随风潜入夜般的细微浸润。比如“租购并举”、“租售同权”，这些都是低收入者最关心的，但是需要大量实践积累经验；再比如，今年3月5日，高层在工作报告中提到的“加大保障性住房建设力度”。2月25日，银保监会、住建部联合发声提到的，“国开行要加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持”，也可看作是“第二次房改”的前奏。

此外值得一提的是，今年初，有部分专家发表观点认为：最快5年内，二次房改可能先房产税一步落地。至于是以何种方式出现，现在还未可知。

中国房地产趋势 (二)

答中国共产党能不能快点给中国老百姓一个交待

今年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队5日表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。

一座城市有近381.2万套空置房，是个什么概念？我们不妨算几笔账：一是按照发布的数据，在总房间1320.5万套中，有381.2万套空置，也就是说空置房比例高达28.9％；二是按照目前大多小家庭有3口人计算，大约能容纳1143万人，而北京市现有人口才2000多万人；三是目前北京市楼价几何呢？笔者详查媒体得知，在5月份，二手房住宅成交均价为22021元/平方米；一手住宅均价为20227元/平方米。

由此可见，381.2万套空置房，不仅揭秘北京市商品房供大于求的现状，也戳破了动辄每平方米几万元虚高楼价的神话。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％~10％为合理区；在10％~20％为空置危险区；在20％为商品房严重积压区。但在北京，商品房空置率已经高达28.9％，而房价却依然高企，房产市场依然波澜不惊，这是为何？

答案无非有二：一是有钱的人太多。昆明市市长近日披露的“有权有钱部门的人员有四五套房子很普遍”，看来此言不虚。另外，日前有调查报告称，包括住房在内的中国城市家庭资产平均达到247万元，看来这也非杜撰。二是当前房子的固有功能异化。房子原本是用来住的，现在却异化成投资赚钱的工具。有钱人花大把钞票“炒房”，目的就是坐等房价升值或是出租渔利。这也恰是“热钱”汇集、且滚滚注入房产市场抬高楼价的原因之一。一座城市出现大规模的空置率，原因并不复杂，大抵如此。

北京如此，其他城市何尝不是？

如此高的空置率或许说明一个问题：即多年来，中央政府打压虚高房价的决心不可谓不大，出台的政策规定不可谓不严厉，但现实却是商品房成交量大幅降低了，而房价依然坚挺，原因之一就是包括“限购令”在内的各种抑制房价政策，只对现有购房需求有约束力，而对已有多套房者，却无相应的制约措施与手段。这就是很多人拥有“空房”却既不出售也不低价出租的病灶所在。

一边是房屋空置率高企，一边却是土地资源有限、住房需求“刚性”，两者对垒的结局是房价居高不下，百姓“持币观望”。其潜在的风险是，过高的楼房空置率造成的楼市泡沫一旦破灭，其对房产市场、相关上下游产业乃至整个国家经济，都会产生震荡，这是必须警惕和预防的。

在2011年，上海和重庆就推行房产税试点改革，日前住建部官员也表态“今年年内房地产税将扩大试点”。但是，房地产税一直是社会各界关注的焦点，褒贬不一，至今未能大面积施行。今天“381.2万套空置房”戳破了北京楼价虚高的神话，房产税之争也该尘埃落定。这是因为破解房屋空置率过高之道，除了及早实施房产税之外，恐怕别无他法。房产税虽然不是万能，但起码能通过税收手段，让多占房倒腾出来，扩大市场供应量，藉此拉低虚高的房价。这，显然是诸如“限购令”等政策所不能达到的奇效。

空置房不只是中国才有 看国外如何处置空置房

综观世界各国，几乎每个国家都存在空置房问题，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定还存在一些差异，规模大小不一，处置方式各异，但是目的只有一个，那就是让每一个国民都住有所居，安居乐业。

综观世界各国，几乎每个国家都存在空置房问题，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定还存在一些差异，规模大小不一，处置方式各异，但是目的只有一个，那就是让每

一个国民都住有所居，安居乐业。

法国位于欧洲西部，有6400多万人口，是世界上少有的较早征收空置税的国家。法国政府有一整套健全的建房、售房、购房的法律制度，如购房贷款的审查制度、新旧房的纳税制度、防止倒房的权限制度、买房租房的转换制度、廉价住房的分配制度等等。这些法规从根本上保证了国民的最低利益，不至于使人们因为房价问题而过分紧张。法国人讲究诚信，居民交纳的大部分税目都由居民自己申报，空置税也是如此。许多法国人拥有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假，将会受到严厉处罚。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。如果纳税人拒不交税，税务部门有权实施经济处罚。如果纳税人拒不接受处罚，将遭到司法起诉。与此同时，法国政府还征收高额遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值极度缩水。此外，法国的廉租房制度也是政府调控房价的最有效手段。法国政府规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房在全部住房中的比例不得低于20%，否则，地方行政领导部门将受到“处罚”。由于廉租房的租金通常只有市场价格的 1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起了一定作用。目前，法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。由于大量廉租房的建设，投机商在房地产市场上少有机会，法国房价几十年来一直比较稳定。从某种程度上讲，法国的廉租房制度构成了法国社会的“稳定剂”。

在英国，由于居民登记的数字化、实名制和系统化，任何居民都有个人数据库，这些数据库中存有居民的姓名、年龄、职业、住址等详细信息，相关人员只要输入个人信息关键词即可获得所有信息。英国法律允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。英国政府对第二房产主征收两到三倍的家庭税、建立全国第二处房产登记制和引进对第二处房产的新交易税率。布朗政府新近推出的公屋冲击计划使英国房价快速逆转。明确英国政府有责任建立更多的公屋来冲击市场，将那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群解救出来。

韩国，住宅的占有并不平均，有54.6%的家庭是有房户，许多人还拥有多套住宅，同时还有近45%的家庭没有自己的住宅。显然，多套住房拥有者是为了投资而购房。韩国政府为了重拳打击房地产投机，对一户两宅及的家庭转卖二手房，将交易税率由原来的买卖差价的 9%—36%提高到一律为50%；政府从 2005年开始征收综合不动产税，征税对象是6亿韩元的住房，税率是1%—3%；对多套住宅拥有者进行税务调查，对搞房地产投机得来的利润课以重税；新住宅要完成 80%的工程量才允许卖“楼花”等。韩国为解决低收入家庭住房困难，由政府出资或资助建设了大量公租房，以低廉价格出租给占人口10%的最低收入家庭。这些措施有力地打击了房地产投机，促进了市场的健康平稳发展。

荷兰法律允许人们入住闲置一年的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过 12个月。

瑞典，针对空置房的措施更为有力。为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策主要是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢？第一，严厉处置空置房是为了使有限的住房资源最大限度的得到利用。如果大量住房闲置，就会使得一部分人的居住空间受到挤压。第二，严厉处置空置房是为了打击房屋囤积，抑制投机炒作，平抑房价。第三，严厉处置空置房是为了节约土地，提高土地利用率。政府通过严厉措施抑制空置房，等于间接提高了土地的利用率，避免了土地浪费。

美国财税制度严格限制炒房，住房转让要收15%的资本得利税，还有交易价格1%～5%的营业税。住房出租照样收税，税率是租金的30%左右。美国保险公司也打压空置住房，有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天，而又没有新房客入住，保险合同自动终止。因为空置住房发生意外损失的几率很大，如水管破裂，由于无人察觉，对房屋的损害会不断扩大。如给空置住房上保险，保费要比有人居住的住房高50%到60%。

中国作为世界上最大的房产市场，至今不统计住房空置率，这让人不可理解。现在，谁也说不清中国有多少住房，多少房子有人居住，多少房子无人居住。但从媒体曝光的一个个“鬼城”可以想象，中国的住房空置率已经高得惊人。新华网2010年7月7日的一篇报道更是让人触目惊心，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。

2011年11月29日，美国彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪在出席亚太经济政策会议时表示，中国实际利率为负会催生房地产泡沫，经济快速增长的势头可能会因此中断。

可见，中国房产泡沫在世界经济学界已成共识，政府必须尽快在全国推广房产税，采取有力的财税手段调控房价，抑制房产投机炒作。同时，尽快引入住房空置率的统计，把住房空置率作为住房调控的一个指标。

其实，住房空置率的统计并不复杂，电力公司就可以进行概略统计。如果电表一年的计量低于正常使用值的30%，我们就可以认定这套住房空置。目前，中国家庭平均用电量为每月110千瓦时，一年为1320千瓦时，如果某套住房的用电量低于396千瓦时，我们就可以把这套住房统计为空置住房。

国家兴亡匹夫有责，这么浅显的道理，我们一介草民都能知道，不知道你们什么时间才能出行一点有用的方针，给中国人民一个交待，还老百姓安居乐业！

我实在是忍无可忍了！

对于房产空置税遗产税，看完本文，小编觉得你已经对它有了更进一步的认识，也相信你能很好的处理它。如果你还有其他问题未解决，可以看看酷斯法的其他内容。

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