本合同生效或最后一次复效之日。本合同有效期限,应自签订之日起至本案本审结止

2024-09-26 11:40 分类：合同审查阅读：

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房屋买卖合同解除权条件成就后，在违约方未催告解除的情况下，若守约方怠于行使解除合同的权利，应依据诚实信用原则，认为违约方已对守约方不再行使合同解除权产生信赖利益，守约方享有的解除权归于消灭。

一、案情

原告：宁波某经济发展公司。被告：史某、王某。被告史某、王某系夫妻关系。2005年，两被告与原告宁波某经济发展公司签订商品房买卖合同，约定史某、王某共同出资购买宁波北仑某小区房屋一套；合同总价款196426元，采用分期付款方式，签约日前付60%房款，2005年9月30日前付剩余40%房款；若史某、王某未按期付款，60日内按日支付宁波某经济发展公司逾期应付款万分之一的违约金，若逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%支付违约金。合同签订后至诉讼时止，两被告仅支付了60%购房款计117856元，余款因认为房屋存在质量问题而拒绝支付。

2006年7月，史某、王某在未经原告宁波某经济发展公司同意亦未办理交付手续的情况下，擅自入住案涉房屋。同年10月9日，原告起诉至法院，要求两被告停止侵占，搬出案涉房屋并恢复房屋原状，获得法院支持。2022年1月26日，原告起诉至法院，要求判令解除案涉商品房买卖合同，并要求两被告支付违约金2357元、房屋占有使用费331500元。

二、审判

浙江省宁波市北仑区人法院经审理认为：案涉商品房买卖合同明确约定须于2005年9月30日前支付剩余房款，现付款期限已过，被告史某、王某未按约履行。两被告关于房屋存在质量问题的主张与竣工验收报告等材料相左，故被告史某、王某拒绝支付房款的理由并不能成立，其逾期付款行为已构成违约，合同约定的解除条件已成就，原告依约要求解除案涉合同于法有据，法院予以支持。遂判决解除双方当事人签订的案涉商品房买卖合同，同时两被告须赔偿违约金及房产占有使用费用。

被告史某、王某不服一审判决，上诉至宁波市中级人民法院。宁波中院经审理认为，根据2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第15条第2款的规定，原告不管是基于双方在合同中约定的解除权，还是法律规定的解除权，均已逾期，故涉案商品房买卖合同依法不应解除。基于合同处于继续履行状态，原告关于违约金、房屋占有使用费的诉请也不应支持，遂改判驳回了原告的诉讼请求。本案二审判决现已生效。

三、评析

传统民法学理论认为，合同解除是指合同成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终结，未履行的部分不必继续履行，已经履行的部分依具体情况进行清算的制度。由此可见，解除权行使的法律后果对合同双方影响重大。但司法实践中，若享有解除权的一方既不行使也不放弃权利，将会使合同处于随时可能被解除的状态，继而使合同当事人的权利义务关系长期处于不稳定状态，故学理界与实务界普遍认为，应对合同解除权的行使期限加以限制。该观点被立法者，民法典第五百六十四条在合同法的基础上，对合同解除权行使要件与行使期限作出了严格限定。

本案中，关于房屋买卖合同解除权行使期限的争论因2003年施行的《商品房买卖合同解释》已作出明确规制，故在适用上不存在太大的争议，一审被改判的原因也仅为忽略了该法条的适用。但发生在该司法解释之前的房屋买卖合同纠纷或是民法典施行前的合同类纠纷，解除权行使期限的规定处于立法空白状态，如何适用法律值得探讨。

（一）合同法对解除权行使期限的立法空白

民法典施行前，除保险法和《商品房买卖合同解释》等对特定合同的解除权行使期限作出规定外，并没有在法律或司法解释层面上对合同解除权的消灭期限统一进行限制。合同法关于解除权的规定，也仅在第九十五条有所表述：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。司法实践中，对该条第一款在适用时并无太多争议，即解除权应在法定或拟定期限内行使，否则归于消灭。但第二款适用时出现了问题，即在法律未规定且当事人未约定，违约方亦未催告的情况下，解除权的行使期限如何确定？

通说认为，在权利属性上解除权应归于形成权。合同法第五十五条规定了撤销权除斥期限为1年，类比同属于形成权的撤销权，在解除权对应的条款中却未有除斥期限的相关规定。合同法对两种同为形成权的行使期限作出区别规定，是造成司法窘态的根本原因。民法解释学上将法律体系中这种违反立法意图的不圆满状态称作法律漏洞。为填补该漏洞，司法实践中，有部分法院在处理涉解除权行使期限判断的案件中类推适用关于撤销权消灭的除斥期间规定，即对于守约方解除权的保护限于其知道或者应当知道解除事由之日起1年内，该除斥期间经过后解除权随即消灭。但此类类推适用对法官个体的要求较高，司法实践中也仅适用于个案，过往也存在部分法院依据案件具体情况酌定解除权消灭期限的情形。

（二）设立解除权消灭期限的理论基础及意义

如前所述，因合同法对合同解除权消灭期限的立法空白，造成类案不同判的情况频繁出现，为此需要寻找从法理层面限制解除权行使期限的理由，从而弥补法律漏洞，统一裁判尺度。笔者认为将从诚实信用原则引申出的权利失效原则适用到类案中，不失为是司法实践中的有益尝试。

权利失效原则系根据德国民法典第242条发展而来，具体而言，是指权利人在一定期限内不行使其权利，致相对人产生合理的信赖利益，此后权利人再欲行使该权利时，依诚实信用原则自应加以禁止。学理界认为，因权利失效原则建立在民法的诚实信用原则之上，本质是禁止权利不当行使的一种特别形态，故其在民商事法律领域亦可适用。联系本案，考虑到原告在解除权产生后的相当长期间内未行使该权利，且默许被告继续履行合同，已使被告对原告不再行使解除权产生信赖，故原告享有的合同解除权实际已失效，其依此要求解除合同，明显违背了诚实信用原则，故被告的有效抗辩造成了对原告行使解除合同权利的限制。

解决了理论依据，再来讨论设立解除权消灭期限的意义。笔者认为，解除权消灭制度的设立有利于保证交易安全和秩序。如前所述，解除权行使的法律后果对合同双方影响重大，但司法实践中，在合同法解除权制度设置框架内，若享有解除权的一方既不行使也不放弃权利，将会导致合同随时有被解除的可能，继而使合同当事人的权利义务关系长期处于不稳定状态，与法律保护交易安全和维护社会经济秩序的立法目的是相悖的；其次，解除权消灭制度的设立有利于衡平双方利益。从权利本质而言，解除权系法律赋予守约方在违约方严重违约时的有效自救手段，但法律在赋予守约方解除权的同时，也在寻求利益平衡，解除权消灭制度就是为督促守约方及时行使法定解除权，避免因权利拖延行使而造成变相的权利滥用，间接保护的是违约方的合同利益。从这个角度而言，此项制度的设立亦是公平原则及诚实信用原则的体现。

（三）民法典对解除权行使期限的立法完善

民法典制定过程中，考虑到解除权消灭期限“法无明文规定”的适用难题，故在合同法第九十五条的基础上，吸收了《商品房买卖合同解释》第15条规定的精神，在民法典合同编第五百六十四条第二款增加了“自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年”的除斥期间规定，故在现有立法框架下对解除权行使期限的判断分为3种情况，并适用不同的标准。

1. 法定或拟定期限内未行使，期限届满解除权消灭。法律法规的特殊规定方面，如民法典第七百八十七条关于定作人行使解除权及第九百三十三条关于委托合同的双方当事人行使解除权的期限，均赋予当事人任意解除合同的权利，当然也包括前述《商品房买卖合同解释》关于特定合同解除权期限的规定。拟定期限是指依照当事人约定确定解除权行使期限，拟定行使期限亦符合当事人意思自治的商法立意。但须指出的是，此类情形下，法律并未设置当事人催告的前置程序，换言之，拟定期限后即推定守约方对解除权行使期限知悉，如其未进行有效解除表示，期限届满解除权随即消灭，合同仍处于继续履行状态。

2. 未有法定或拟定行使期限，亦未经催告情况下，解除权行使的除斥期间为1年。该除斥期间的起算点，从解除权人知道或应当知道解除事由之日起算，该期限设置与撤销权相同，亦符合相同性质权利适用相同规则的价值取向。同时，明确的法律规定也符合当事人对此类期限的合理预期。

3. 经催告后在合理期限内不行使的，解除权归于消灭。法律未规定或当事人未拟定解除权行使期限的，在解除条件具备后，守约方应及时行使解除合同的权利；但在违约方及时催告解除后，若守约方明确表示不行使的，解除权消灭；未表明解除意见，但在合理期限内仍然不行使的，解除权也归于消灭。这里的合理期限是相对模糊的一个时间概念，法条并未将该期限设为固定时间，司法实践中，法官应当综合案涉合同的履行情况、合同类型、合同标的、交易习惯以及诚实信用原则等因素后对合理期限作出判断。

是民法典第五百六十四条构建的关于合同解除权行使期限的评价体系，因其系民法典新增条款，依据“空白溯及”理论，应可作为“法不溯及既往”的例外类型适用于民法典施行前法律事实引起的民事纠纷案件中，新增法条的司法适用一般不会损害当事人的信赖利益和合理预期，还会起到统一裁判尺度、稳定社会秩序的作用。当然，本案二审法院准确适用《商品房买卖合同解释》第15条关于特定合同解除权行使期限的规定，间接确立了“守约方怠于行使权利，使违约方产生信赖利益后，解除权失效的”类案裁判规则，且与民法典立法精神相一致，具有民法解释方法论的典型意义。