本文目录包含多个相关词条，可直接点击跳转详细解答！

• 1、买房过户后 购房合同居然无效被判退房？
• 2、民法典157条规定原文内容是什么

买房过户后 购房合同居然无效被判退房？ (一)

贡献者回答王先生在深圳房价暴涨前，买了一套二手房，已开始还房贷且目前正着手装修房子，等待着在这间房子里迎接即将到来的二胎。然而，最近卖家的儿子以母亲有精神病为由，诉上法庭要求判定该交易无效。一审的结果是，王先生在明知卖家有精神病的情况下仍进行交易，不属于善意取得，法院判决该房屋买卖合同无效，要求王先生腾退该房产，目前该案已经进入二审阶段。

买房后，购房合同无效，这实在是让人难以接受，为什么会这样呢？在进行房产交易的时候，哪些情况下购房合同会被认定为无效呢？

二手房常见的几种无效购房合同：

1、与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。

刑法中的限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

因此，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

2、侵犯优先购买权，合同无效

出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋

被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。

4、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同

这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

5、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同

指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

6、乘人之危签订的经济合同

是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

7、损害集体利益的房屋买卖合同

是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。

8、未签订正式的书面合同

当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

新房常见的几种无效购房合同：

1、商品房预售违法，合同无效

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同

对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。

3、交付房屋的套型和设计不符

开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。

4、房屋面积误差超过3%

开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。

5、房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。

6、出卖人未告知买受人买房再次抵押

签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。

7、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房

开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。

8、延期交房超过合理期限

出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效。

房屋买卖合同无效的法律后果：

无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

①出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

②有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

③在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

④因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

⑤涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

买房不易，在签订购房合同的时候，不仅要注意合同的内容，还更因关注合同本身是否有效。一旦发生像本文开头那样的事情，着实麻烦，让人进退两难。所以，在买房的时候，一定要提前了解并查阅相关的买房知识，做到万无一失。

（回答发布于2016-06-14，当前相关购房政策实际为准）

全面及时的楼盘信息，点击查看

民法典157条规定原文内容是什么 (二)

贡献者回答《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

条文释义：本条是关于民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力时法律后果的规定。

依据该条规定，在民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人享有财产返还的请求权。例如在买卖合同中，当合同无效、被撤销或确定不生效力后，此时买方需要向卖方返还财产，而卖方需要向买房返还价款。而对于财产返还的性质，目前存在着不当得利请求权及返还原物请求权之争。根据最高法的观点：“此时的财产返还请求权的性质应是返还原物请求权，我国立法并未采物权行为理论，不认可物权行为的独立性和无因性，所以返还原物请求权是学界通说，我们也采此种观点。区分财产返还性质的实益在于，一方面在返还义务人破产的情况下，如果是物权请求权，权利人享有取回权，优先于一般债权人受偿。反之，如果认为是不当得利请求权，则只能与其他债权人一起平等受偿。另一方面，在待返还的财产被执行时，权利人可以基于物权请求权对抗一般债权人的执行，而不当得利请求权则不能对抗一般债权人。”本条规定的返还财产，还包括财产所产生的孳息，所以在民间借贷中，如果民间借贷合同无效（如套取金融机构贷款转贷的）时，此时资金占用方应支付利息。

在不能返还或没有必要返还时，此时权利人可以要求对方折价补偿。所谓“不能返还”,包括法律上的不能返还和事实上的不能返还。法律上的不能返还，主要是指一方当事人受领的财产已经转让给善意第三人，第三人取得该财产符合善意取得的条件。事实上的不能返还，主要是指因标的物已经灭失，造成客观上无法返还，且原物又是不可替代物。所谓“没有必要返还”,主要包括以下两种情况：

（1）如果当事人接受的财产是劳务等，在性质上不能恢复原状。

（2）如果一方当事人是通过使用对方的知识产权获得的利益，因知识产权属于无形财产，此时应折价补偿对方当事人。

有过错的一方还应赔偿对方损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本条规定的赔偿损失，要注意两点：一是原物返还或者折价补偿与赔偿损失是并行的后果。也就是说，原物返还或者折价补偿后，如果当事人还有损失的，对方当事人应当根据过错进行赔偿；二是赔偿损失的原则是过错责任原则。有过错的，才承担赔偿责任。

看完本文，相信你已经得到了很多的感悟，也明白跟合同无效的后果这些问题应该如何解决了，如果需要了解其他的相关信息，请点击酷斯法的其他内容。

中华人民共和国租赁合同法全文

委托合同范本