农村集体经济组织的管理机构村委会是村集体土地的统一管理机构，村委会是否有权将所管理的集体土地出租给他人呢？现实中经常会发生这个问题的冲突，村委会往往会认为：“村委会有权出租集体土地，收益归集体所有。”

作为集体组织的成员，一般情况下不大关心村委会决策的事项是否违反了《村民委员会组织法》，是否损害了自己的权益。然而，当村民和村委会在某件涉及村民利益的事情上发生冲突之后，就会引发部分村民要求对村委会决定的一些重大事项提起监督的要求。其中一旦涉及到村集体土地没有依法出租的情况，就可能会引发村民对村委会的质疑并可能发生诉讼纠纷。

由于我国法律明确规定涉及全体村民利益的重大问题，应当经村民会议讨论决定。而集体土地对外出租，当然属于涉及全体村民利益的重大问题，未经村民会议讨论决定的集体土地租赁合同属于无效法律行为。

《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010年修订版)第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：

(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;

(二)从村集体经济所得收益的使用;

(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;

(四)土地承包经营方案;

(五)村集体经济项目的立项、承包方案;

(六)宅基地的使用方案;

(七)征地补偿费的使用、分配方案;

(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;

(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”

原《中华人民共和国村民委员会组织法》(1988年版，已失效)第十一条规定“涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定。”现修订为第二十四条共九款规定，实际上强化了《村民委员会组织法》的效力，对涉及村民利益的多个事项，制定了民主决策的程序及效力。

最高人民法院(2015)民申字第759号案件审查的一起集体土地租赁纠纷案件中的审判思维，值得法律人注意。

香港裕丰公司的文柏池与广州久裕村联合社签订《合同书》，约定久裕村联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。

双方发生纠纷后，文柏池向广州中院提起诉讼认为：久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》，将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设，并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明确的约定。文柏池在诉讼中主张该合同不是土地租赁协议，而是一份土地使用权租赁的前期协议，是对拟租赁土地的前期开发协议。现请求判令久裕村委会、久裕村联合社支付文柏池补偿款1193万元。

广州中院经审理认为： 无论《租用土地使用合同书》性质如何，均应经村民会议讨论决定；同时，因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议，均涉及久裕村全体村民的重大利益问题，应经村民会议讨论决定。

案涉集体土地租赁合同未经村民会议讨论决定，是无效合同。文柏池在整个投资过程中收回的款项已超出其投资款，故久裕村联合社、久裕村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。遂判决驳回文柏池的诉讼请求。

文柏池对一审判决不服，上诉至广东省高级法院，其上诉主张：《村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定，属于管理性规定而非效力性规定。

广东高院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。文柏池对二审判决不服，向最高法院申请再审。

最高法院经审理后认为：原审法院认定案涉合同无效的原因在于，久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租，涉及全体村民利益的重大问题。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》(1988年版，已失效)第十一条关于“涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的规定，该事宜应当经村民会议讨论决定。案涉集体土地的租赁合同的签订均未经村民会议讨论决定，违反了上述规定，故应当认定无效。最高法院裁定驳回文柏池的再审申请。

这是一起集体土地租赁合同纠纷案件，当事人文柏池与村委会签订租赁合同租赁集体土地时，没有要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，因此，最终导致自己败诉。所以，为了确保集体土地租赁合同有效，承租人在与承租土地的村委会签订租赁合同时，必须要求村委委会提供该村民会议的讨论决定文件。在取得村民会议决定文件之前，承租人切不可以投资或支付租金，避免遭受损失。

笔者代理的辽宁省桓仁县一起集体土地出租权益纠纷的案件，该县公民J某通过该县“四荒”拍卖机构取得了某村集体的一块沿河荒地，并投资近百万元将河滩改造成土地，却被村民抢占耕种。不久，河滩地被某企业征收占用了一部分，当土地补偿款拨款后，村民和村委会对土地补偿款要求占有分配，并起诉J某与合伙人承租的“四荒”土地无效。

两级法院经审理后，以出租发包的土地未经村民会议讨论决定，违反了《村民委员会组织法》(1988年通过版)第十一条关于“涉及全村村民利益的问题，村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的规定，判决J某及合伙人与村集体签订的“四荒”土地承包合同无效。

J某及合伙人败诉后，以无效合同损失应该由村委会赔偿的理由起诉到法院要求判决村委会赔偿造地损失。此案历经了五年多，法院最近才判决村集体赔偿J某的造地损失50余万元，虽然没有达到J某的索赔目的，但法院毕竟作出了判决。此案一审判决后，案涉村委会不服一审判决，已经向本溪市中级法院提起上诉。

这两起案例都确认一个重要原则，村集体土地出租前必须经过村民会议决定，如果未履行村民代表大会或者村民会议的决定，出租土地行为无效。假如村委会出租土地的行为经过了村民委员会的讨论决定，承租人一旦将承租的集体土地用于非农项目建设经营，租赁合同也可能无效。

《土地管理法》第四条规定的土地用途，分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

如果承租人租赁的集体土地是建设用地，对承租土地进行非农业生产的建设使用，则租赁合同有效；如果承租人租赁的是其他土地，则必须按照土地的用途使用土地。如果承租人将承租土地用于非规定途则租赁合同无效。

基于相关法律规定，村委会虽然是村民集体管理组织，并代表全体村民行使村集体土地的管理权，但村委会在决定村集体土地出租时，必须遵守《村民委员会组织法》规定的重大事项的法律程序，非经村民会议或村民代表会议的讨论决定不得对外出租集体土地。如果对外出租的集体土地以后，没有监管承租人合法使用村集体土地，出租集体土地的行为也可能因为违法而无效。

生活中的难题，我们要相信自己可以解决，看完本文，相信你对 有了一定的了解，也知道它应该怎么处理。如果你还想了解农村集体土地租赁的其他信息，可以点击酷斯法其他栏目。

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