近日，新疆呼图壁县人民法院审理一起出租人诉承租人提前退租的房屋租赁合同纠纷，原告蒋某称，2017年6月，蒋某将一套商铺出租给被告宋某，双方约定租期三年，每年房租30000元。宋某提前退租损害了其权益，要求宋某赔偿违约金9000元，双方发生争议。

法院审理中查明：2017年6月，蒋某与宋某签订了《房屋租赁合同》，蒋某将自己位于呼图壁县城镇的一间商铺出租给宋某使用，租赁期为3年。从2017年6月至2020年6月止，租金为每年3万元整，3年租金9万元，违约方需要向对方承担租金10%的违约金。2018年5月，宋某因经营不善要求提前退租。蒋某不同意宋某提前退租，双方发生争议。蒋某将宋某诉至法院，要求宋某承担总租金10%的违约金9000元。宋某抗辩称，退租前与蒋某协商好的，因商铺是宋某装修的，且提前1个月退租不退房租，蒋某是有足够时间再对外出租的，不同意向蒋某支付9000元违约金。经协商，宋某已经交纳1年房租，只使用11个月，双方达成调解协议，宋某向蒋某支付违约金2500元。

本案中，双方争议焦点是一方违约导致房屋租赁合同解除，违约方应承担的违约责任如何认定。笔者认为，房屋租赁合同中，因承租人违约导致合同解除，致使出租人遭受租金损失的，应根据双方履行合同的期限及签订合同的目的，考虑出租人重新寻找承租人的难易程度，并结合承租人违约事实和公平原则，酌定合同的房屋空置期，对于房屋空置期内的租金损失。本案承租人提前退租导致租赁合同解除，蒋某主张违约金应当支持，但蒋某按三年房租的10%主张违约金明显过高，鉴于涉案房屋确实存在一定空置期，根据双方当事人约定违约方承担租金的10%违约金，笔者认为，涉案房屋空置期认定为两个月较为合理，宋某承担两个月租金作为违约金比较公平。（鞠凤娟）

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