（一）

天津市的公产房是历史的产物，一般位于市中心，一般房屋建筑年限在1990年前。因为1990年后商品房大部分为私产。

河西区、南开区、和平区（上三区）的公产房最为热门；

河东区、河北区、红桥区（下三区）也有很多公产房。

一般来说，直管公产房地段优越、商圈医院交通文体配套齐全、户型小、公摊低、总价低。在天津二手房市场上有着一席之地。

天津公产房分为三种，一是直管公产房，由政府接管，国家经租、收购、新建、扩建的住宅，一般由政府房管部门直接管理出租、修缮。可买产权。

二是企业产，一般不能买产权和落户。

三是公产房产权人是行政单位，分配或租给员工使用的住宅。一般可交易的是前两种房屋，尤其第一种较为多见。因此下文中涉及的主要是直管公产房屋。

具体介绍可以关注查看我之前发布的一篇文章。

私产房、公产房、企业产、经济适用房 | 天津四种房屋产权介绍

直管公产房的房本名为《公有住房租赁合同》，承租人拥有占有权、使用权、收益权和处分权。但是不能自行变卖房屋、变更承租人。必须通过官方途径。

（二）

有些人会有疑问：

直管公产房明明已经是典型的老破小了，没有电梯，楼道狭窄，又没有充足的车位，为什么还如此热门呢？

中介一句话就说明白了，比如和平区某直管公产房，对应耀华中学、和平一片。光是地段就寸土寸金。上完学可以转手。

以天津市和平区某小区为例：

地段在下图所示的位置，紧挨滨江道，走两步就是海河。

在2020-2021这段时间里，天津市房价持续走低的前提下，这种老破小的直管公产房老破小不降反升。虽然总价不贵，但是均价……

小区的环境也是典型的老旧，露在外面的管道和电线杆，充满了古朴的味道，室内环境其实也无处谈起

当然这只是一部分和平区的直管公产房，因为寸土寸金，直管公产房一般还要全款付清，所以小房间是最实惠的。这种房屋的购买对象为天津市四郊五县或者市内学区一般的家长。除了和平区，河西区和南开区的直管公产房一样很热门，一般在100万元上下可以买到，有一些还带有居住属性，可以陪读。

比如我的朋友由于工作原因，在西青买了一套大房子。但是孩子到了学龄快要上初中了，觉得郊区的学校确实不满足他的需求，因此在河西区买了一套几十万的公产房，让家里老人带孩子去上学。一般购买上三区的直管公产，都是为了学区。

如上图这套南开区的公产房，兼具居住属性和学区属性，地段交通优越，需100万全款。

另外一种就是外来的年轻人，既刚需，又想要好点的地段和不那么差的学区，因此需要牺牲一样诉求：大房子。

因此，河东区、河北区成为了大部分年轻人的优选，一部分人会买相对老的私产房小区，一部分人会买公产房，约60万左右，之后购买产权，以后换房方便交易。

一般来说，河东区的万新村、程林庄、向阳楼、唐口；河北区的育婴里小学附近；是比较热门的。相对来说，房屋周边菜市场、学校、超市、地铁配套还算成熟。并且有部分地铁在建。（可能说得不是很全面，之后会专门做一期。）

（三）

人们最为关注的问题就是直管公产房过户、交易和风险问题。

目前来说，直管公产交易上存在一些违规操作，很多人担心遇到占压房款、吃差价、违约等问题。

1. 直管公产房交易手续：

挂牌交易→房管部门审核→摘牌交接

（1）卖方备齐《户籍同意置换公证书》、《租赁合同》、身份证、户口本、人名章。

（2）地点：津房置换门店

（3）时间：自申请承租人签署《调剂合同》交齐置换调剂费和置换费到卖方拿到全款，10个工作日即可完成交易。

（4）新承租人到房管站办理产权购买手续。

2. 以下几种公产房不可购买产权，买之前一定看清楚。

（1）房屋使用权存在争议

（2）危房

（3）征收范围内

（4）属于非成套或成套伙用住宅房屋的

（5）国家或本市规定禁止出售的。

3. 风险问题。买房前，一定要知道的事情

（1）卖方需保证房屋无拆改、纠纷和欠费，必须先到天津市公证处办理户籍同意置换的公证书。

（2）房款不能私下交接！必须通过津房置换的资金监管。私下交接如果买家跑路，可以通过法律手段维权，但是需要耗费精力。为了避免风险，一定要正规交易。

（3）直管公产购房人需要通过摘牌的形式取得购买权，也就是交摘牌意向金。

（4）办理完置换手续后，需及时到房管站购买产权，因为置换单的有效期只有10个工作日。

（5）公产房的交易不要相信杂七杂八的代理机构，根据《天津市共有住房变更承租人管理办法》，津房置换是承办直管公产房屋使用权置换业务的唯一单位。没有之一，没有之一！津房置换连锁店就近寻找即可。登录官网也可以。

（6）原承租人死亡或户籍迁出本市，承租人的配偶、子女、父母等亲属可以申请办理变更承租人过户手续。

总之，买房前一定要谨慎，该看的证件不能少。不要随意听信不知名中介的话。

小孩上学的话一定一定要让卖方及时迁出户口，也不要过于相信晚几天迁出赔几天违约金的，就让他们立刻迁走。即使有合同，耽误了上学也不是几天的违约金能解决的事情。

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看完本文，相信你已经得到了很多的感悟，也明白跟天津公租房这些问题应该如何解决了，如果需要了解其他的相关信息，请点击酷斯法的其他内容。

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