9月25日，沈阳市不动产登记中心发布《关于我市实行商品房买卖合同备案和预购商品房预告登记“一键办理”的通告》，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局联合宣布改革举措——将“预购商品房预告登记约定书”升级为“预购商品房预告登记申请书”，实行商品房买卖合同备案和预购商品房预告登记“一键办理”。啥是“一键办理”？预告登记与网签备案有什么区别？对此，沈阳晚报、沈报全媒体记者进行了采访。

备案登记：

商品房预售合同仍没有物权效力

沈阳市不动产登记中心业务管理部部长佟盛林指出，购房者在买房的时候，最担心的问题不是房价下跌，而是“一房二卖”“先卖后抵”等风险。很多人认为，备案登记就能够确保一房多卖的情况不会发生了，但实际情况不是这样。由于目前市面上交易的往往是期房，所以即使进行了备案登记，该商品房预售合同仍然没有法律上的物权效力，而是必须要等到产权过户登记才算尘埃落定。在签订合同至产权登记过户期间，就有可能出现“一房二卖”、再次抵押及开发企业原因导致法院查封等情形。虽然这些情况的概率不太高，但毕竟发生之后给购房者带来的损失过于巨大，所以绝对不能忽视。

这就是预告登记的作用，根据相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，只要进行了预告登记，别人就无权擅自处分购房者已经交了首付却还在等待过户的房子了。

预告登记：

物权保障的新利器

佟盛林表示，预告登记是物权保障的利器，也是本次改革的核心内容。虽然沈阳早在2007年就开始推行不动产的预告登记制度，在《商品房买卖合同（预售）》的附件中附有“预购商品房预告登记约定书”，即购房人约定要进行预告登记，但实际中，购房人去进行预告登记者少之又少。据统计，今年1～8月，沈阳一次性付款单独申请办理预告登记只有不足200件。即便贷款购房的预告登记已实现100%全覆盖，购房者也普遍不知道预告登记究竟是怎么一回事。

此次改革推行的“一键办理”工作模式，是将《商品房买卖合同（预售）》的附件中“预购商品房预告登记约定书”升级为“预购商品房预告登记申请书（约定书）”。当事人在签订《商品房买卖合同》的同时，填写“预购商品房预告登记申请书（约定书）”，即视为提出了预购商品房预告登记申请。这样在《商品房买卖合同》网签备案成功后，网签备案系统通过系统接口，及时就将登记申请推送至不动产登记平台。不动产登记平台自动核验登记信息，符合登记条件的，平台自动核准登簿，不需购房人线下办理任何手续。购房人可实名登录辽事通App“沈阳市不动产电子登记簿查询证明”查看办理结果。该工作模式已于2024年9月24日正式运行。

据佟盛林介绍，自9月24日“一键办理”上线，至9月26日仅两天时间，系统办理的预告登记件数就超过了200件。

网签vs备案：

网签是透明化、便捷化的第一步

明白了预告登记的重要性，很多人对网签和备案提出了疑问，二者存在有何意义？沈阳房产局相关部门负责人向记者表示，网签和备案存在着本质的区别。网签是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。完成网签后房产主管部门会在网上更新房源信息并公示，已网签过的房屋无法进行二次网签。但是合同双方一致同意，可以将网签撤销、退房。网签提高了交易的透明度，还便于监管部门对房地产市场进行实时监控。

备案则是为保障购房人权益。备案过程中，房地产管理部门会对合同内容进行审核，确保合同内容的合法性和合规性。备案后会生成唯一的合同备案编码，并对房源交易状态公示、提供交易信息查询和共享。而且购房合同一旦备案，撤销具有一定难度。

购房合同网签备案究其根本，只是一种行政管理行为，如果双方没有约定，未备案并不影响购房合同的成立及效力。另一方面，购房合同备案在房地产调控与监管方面发挥着重要的作用。大家可能听说过房地产调控“五限”，限签就是其中之一，房产局通过对价格过高楼盘限制、暂停其网签的方式，使得市场网签成交价格总体平稳，就是这么操作的。

沈阳晚报、沈报全媒体记者 王彩丽

编辑 李丹

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