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• 1、地产泡沫最大的城市有哪些？
• 2、你认为南京最具潜力的区域是哪里？为什么？
• 3、未来发展趋势如何

地产泡沫最大的城市有哪些？ (一)

最佳答案中国城市的面积差别很大，所以谈城市房价要限定范围。比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有1699、1920、1997平方公里，而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里，谈论平均房价是没有意义的。

在本文中，我把参与比较的房价限定在“中心城区”，而且以二手房价为准。因为北上深等一大批城市，其中心城区新盘不多，价格往往被单个楼盘所左右。

10年后，有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下：

香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞

我的判断是，10年之后，以下城市将成为10大房价最贵城市：

第一名：香港

如果没有大的偶然性事件（比如地震、战争、海啸等）的严重影响，10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价，基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。

虽然香港的经济总量会被更多内地城市超过，但其作为“中国经济面向世界的最大门户”不会改变，中国吸引外资的65%，中国对外投资的接近60%，都通过香港进行。香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站，庞大的内地资金和稀少的供应量，将继续推高香港房价。

第二名：北京

北京目前面临的楼市调控，在内地城市里是最严厉的。展望未来10年，北京将成为中国唯一的“超一流城市”。北京有三大优势，都是不可替代的：第一，北京是国企总部的汇聚地，目前拥有的世界500强总部全球第一；第二，北京是中国最大的资金中心，目前汇聚的资金是上海的1.3倍，也是香港的大约1.3倍；第三，北京是全球独角兽企业最集中的城市，独角兽企业占全球的四分之一，占中国的超过一半。

其中第三点，是北京的最大优势。这意味着北京新经济的体量，可能相当于“深圳+上海+杭州”。未来独角兽企业将给北京带来更多的资金，并批量制造亿万富翁。雄安新区的出现，并不能分流多少北京楼市的购买力，因为雄安新区的房子是基本上不卖的，所以华北地区的富豪仍然会集中在北京买房子。而京津冀的自然环境，在未来10年将有极大的改观。

第三名：深圳

目前深圳汇聚的资金，大概相当于上海的60%；深圳的实际生活人口，大概相当于上海的80%。但深圳的面积，只有上海的30%。也就是说，深圳的人口和资金密度，都至少相当于上海的2倍。

深圳拥有的PCT国际发明专利，占全国的一半；深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”；深圳的独角兽企业，只比上海略少一些。大型科技企业，深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心，深圳的市场自由度、创新文化氛围，也都显著好于上海。

深圳的“可出售住宅”用地供应量在2017年是零，如果以10年平均来看，在实际生活人口超过2000万的四大一线城市里，深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。深圳未来的房价将如何控制，是一件不可想象的事。

第四名：上海

上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不准备留给自己的时候，首先想到的基本上是上海。2018年内，上海将建设内地首个自由港，举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”。在去年的2035年版“总规”中，上海获得了中国城市最高规格的定位。

上海目前汇聚的资金超过了香港，仅次于北京。中国金融要素市场，基本上都在上海。此外，上海还是中国经济联系世界的第二大门户。但遗憾的是，上海在新经济发展上不仅远远落后于北京，还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调，跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋，很难改变。

第五名：杭州

杭州经济非常活跃，目前独角兽企业数量超过深圳，在有的统计里甚至超过上海。杭州上市公司总市值超过广州。综合评价，杭州在新经济中的地位仅次于北上深，稳居前四。目前杭州汇聚的资金总量大约3.7万亿，仅次于北上广深。

背靠中国民营企业最发达的浙江省，杭州经济结构比较合理，所有制上充满活力，是目前强二线城市里最接近“北上广深”的城市。再加上自然条件优越、人文积淀深厚，杭州未来房价也非常值得看好。

第六名：三亚

海南楼市在2017年9月发生了重大转折，很多人还没有充分意识到。2017年9月22日，海南实施全面禁止围填海，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。9月29日，海南省住房和城乡建设厅曾发布通知，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

在2018年“两会”上，海南省委书记强调：海南不能成为房地产的“加工厂”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。

这意味着海南房地产的供应量将被严格管控，尤其是海景房将变得非常稀缺。三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市，其优质住宅将进入“贵族化”时代。美国房地产市场的演化结果告诉我们，两类城市的房价将长期居高不下：第一类是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。

在美国，第二类城市分布在夏威夷、佛罗里达。在中国，只能分布在海南。最典型的，当然是三亚。

第七名：厦门

厦门的房价很高，很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量，厦门都不突出。即便在福建省内，论GDP它也不如泉州，论汇聚的资金它不如福州。

但你别忘了：厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”，仅仅这一点它就足以比肩三亚，为高房价找到了第一个理由。此外，厦门还是有文化底蕴的城市。当然，厦门还有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门在A股的IPO公司10家，超过绝大多数省会城市。

所以，厦门有点“深圳+三亚”的意思。至于厦门岛，海中有岛、岛中有湖，天生丽质难自弃。人口增速，过去几年厦门维持全国前8。在福建，摆脱了“地域特征制约”的城市，也只有厦门。所以，虽然厦门的房价有点透支，但会长期维持高位，尤其是空间稀缺的厦门岛上。

第八名：广州

在最近一波牛市里，一线城市房价的上涨顺序是“深圳—上海—北京—广州”，广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质。下一波行情，恐怕也会如此。

广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿，不到北京的一半，相当于深圳的72%，杭州的140%。这说明，广州经济实力雄厚，仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。但问题是，广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面，都已被杭州超过。所以，未来10年是广州非常关键的10年——搞好了，可以拉近跟深圳的距离；搞不好，就可能真的被杭州超过。至于房价，由于广州仍然在做大城市规模，大力度发展南沙，广州的中心区域在扩大，所以中心区房价上涨幅度会受到制约。

第九、第十

未来10年，中心区房价的九、十名，将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。

目前珠海房价也比较高，但未来10年的排位或许会下移，因为珠海城市级别低、人口总量少（达不到修建地铁的标准），公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市（比如天津）。

至于温州，由于远离中心城市，自身很难发展为中心城市，房价将继续高位横盘，没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富，会在相当长的时间里托住温州的房价。从2015年末到2017年末，温州小学生人数是下降的，这是一个不太好的信号。

明星地级市的“星光暗淡”，以及强省会城市的崛起，是过去10年中国城市竞争的基本特征，而且将持续贯穿下一个十年；下一个十年，“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来，杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市，将迎来大发展时期。

全球房产泡沫最大的8个城市

瑞银集团提醒，世界上有一些城市的房价攀升已经呈现出潜在的不可持续状态，其中有八座城市面临泡沫风险，图中以红色标出。

多伦多：在瑞银的报告中，多伦多的泡沫风险指数高达2.12，名列全球第一。在过去5年，这个加拿大城市的平均房价比2011年上涨了近50%，泡沫风险急剧上升。

斯德哥尔摩：泡沫风险指数2.02，仅次于多伦多列全球第二。经过通胀指数调整之后，这个北欧城市的房价在过去12年涨了一倍。

慕尼黑：泡沫风险指数1.92，次于多伦多和斯德哥尔摩列全球第三。

温哥华/悉尼：泡沫风险指数均为1.80。就悉尼而言，从1980年以来，这个澳洲最大城市房价的年平均涨幅为3.5%，就这个指标而言，悉尼在全球各大城市中首屈一指。

伦敦：泡沫风险指数为1.77。过去10年来，这个英国城市的房价涨了15%。

香港：泡沫风险指数为1.74。香港的人均居住面积只有14平方米，或150平方英尺。相比之下，在意大利的米兰，你只要工作5.7年，就足以买一套60平方米，或650平方英尺的公寓单位，难怪米兰的泡沫风险指数低至0.09！

阿姆斯特丹：泡沫风险指数为1.59，超过了1.50的水平。

按照瑞银的定义，指数超过1.50的城市存在房地产泡沫风险，指数越大，风险越高，8个城市就属于这个情况。

若指数在0.5至1.5之间，就属于物业过高估值的城市，这一档中的欧洲城市有巴黎（1.31），苏黎世（1.08），德国的法兰克福（0.92）以及瑞士的日内瓦（0.83）；美国有旧金山（1.26），洛杉矶（1.13）；亚洲则有东京（0.90）。

若指数在-0.5至0.5之间，就属于物业合理估值的城市，包括波士顿（0.45），新加坡（0.32），纽约（0.20）及米兰（0.09）。

若指数在-1.5至-0.5之间，就属于物业估值过低的城市，美国的芝加哥就是例子，其指数只有-0.66：

再看去年一年房价的年涨幅，经过通胀指数调整之后，多伦多高达20%，同样全球称冠，香港近20%居其次，阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超过10%。

而从过去5年来看，经过通胀指数调整之后，旧金山、慕尼黑及悉尼达到或超过10%；多伦多和斯德哥尔摩则接近10%。

银行家们认为，一旦一座城市的年均房价以10%的增长，那么连续七年就有望翻倍，而这看起来并不能长久持续下去。

去年，在瑞银追踪的城市中，只有三座主要城市的房价没有明显上涨，它们分别是伦敦、米兰和新加坡。

如果换一个角度，从房价负担能力来比较，中国香港冠绝全球。

引述美国城市规划咨询机构Demographia的“2017年国际房价负担能力”榜单发文称，香港已连续八年稳坐第一，当地房价属于“极度负担不起”之列。

报告称，香港的房价负担能力过去两年进一步恶化，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今处于空前高位。这意味着，一个普通香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅。

你认为南京最具潜力的区域是哪里？为什么？ (二)

最佳答案上学，显然成熟学区没有新房上市，新板块的学区都是看聚集人群。

奥南为啥新房价格这么高？学区炒作非常严重，区内中小学除了南外集团就是南师集团。然而，奥南的学区到底怎样呢？以去年的中考来看，几乎建邺区垫底，除了安置房，就是河西南。好的学区需要人文环境的培养，每个五年十年的积累，学区不可能成熟，龙江的芳草园、银城也不是一两年起来的，二十多年前高教、公务员成批迁入，到现在也才能比肩拉力琅。

从上学的角度来看，要看高知人群会在哪个板块聚集。仙林的几个小学，在未来几年会逐步冒出来，河西的几个公务员、教师聚集小区对应的学区也会逐渐爆发。相较之下，传统的拉力琅北会慢慢退化。总之，大学城、高校周边，学区长期看好。

上班，要看规划布局和产业培育，而且是一个长期的过程。

河西的新城科技园，十年前还是一片荒地，河西的CBD还只有楼架子，河西还只是一个睡城。眼下已经熙熙攘攘车水马龙，上下班时间的中胜站已然有了新街口的人流。

紧随其后的是河西学区成熟，配套完善，房价飞涨，部分小户型学区房价格上10万。但实际上，河西眼下的新房限价依然在五万以内，奥体北的部分高品质二手房在五万甚至4万以内，实属尚未被充分开发的价格洼地。个人认为，这一现象的主要原因是新板块kfs营销炒作比较厉害，吸引了大部分购房人，尤其是外地迁入人口的购房眼光。

改善，投资要跟着规划走，要跟着政府的资金走。

新的，高等级的规划，带来的是全新的高品质生活方式。

老的城建无论是在停车，商业，绿化，健身场所，公路，轨道交通，还是建筑户型本身都有很多过时的设计，有很多有缺陷的设计。

以奥南、江核、南部新城为例，政府的高等级规划，带来的是高密度的城建投资，每个板块都至少有两到三条地铁，大型公共文化场所，中小学，医院，商业配套等等。

随之而来的是品牌开发商的扎堆入驻。带来了好的产品设计、物业、小区规划，比如最近流行的大平层、观江大横厅，小区内部恒温游泳池，会所等等。

再回到这张图。您觉得，从政府规划的角度看，哪个区域最具潜力呢？

显然是长江两岸！南京拥江发展的趋势越来越明显。新板块大部分都在长江岸边，甚至是长江内的江心洲。

从图上很明显的能看出来，南京的地铁、跨江通道，长江两岸的路网建设投资力度有多大。

除了拥江板块，剩下可以看的也只有南部新城（体量较小）和紫东板块（稍显偏僻）了。

未来发展趋势如何 (三)

最佳答案你可以看看这个： 2011-2015全国房价五年预测本文主要针对全国近30个省市以及主要城市的未来五年（2011-2015年）的房价预测，来描绘接下来几年内全国房价的走势，为大家的安家置业投资提供部分参考。

开篇还是定义下房价，这里就是指城市当时的房价实时均价，包括所属城市及其下辖县城城区的房价加权平均，包括新房和二手房的总平均价格。第二，未来五年，也就是2011年初到2015年末，为我们的预测期间，2015年之后可能会顺带提及但不是我们的重点。最后一点，此五年期间，必定会经历若干次宏观调控或者国内国外的经济波动，比方说其间对房价短期影响因素最小的将会是数次加息或者减息，对房价的总体变化几乎没有作用。再例如国内的房产税无论实施与否或者美国欧洲的经济状况几年内的起伏等等，都不会对中国五年房价的大方向造成多大影响，所以我们这里的预测是以房价的客观规律来预测其变化，不拘泥于某个城市某一周或者某几个月的价格。

在全国重点城市价格预测完毕后，就可以勾画出未来短期内全国房价的布局，在此基础上我们再返回头部来分析五年后房价形成的原因，因为从现在的看来，决定五年内房价的主要因素已经确定了。

1，沈阳。

辽宁首府，新中国重工业基地，改革开放20年后经济开始奋起直追，已有很大起色。房价2008年1月均价4100元，到2008年中飞速上涨到5500，随后雷曼破产全球金融危机到来，上升势头戛然而止，2009年初迅速降到4500，整个2009年缓慢增加到500元至2009年底的5000元均价。2010年1月开始到2010年底，增加到6500元，整个2010年增幅30%。

要预测沈阳未来5年的房价，需要依据历史数据，当地在全国的发展战略，以及沈阳本地的财政收入状况。在此分析的基础上，我们预测沈阳2011年底房价破8000,2012年内破万，此后每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米。

2，大连。

东北明珠，经济后起之秀，在省内经济水平超越省会沈阳早已是不争的事实。房价的总体状况也是，2008年初破8000,2009年初破9000,2010年初破1万，2011年初破1万1。

预测2011年底跨过13000,2012年1万5,2014必定过2万，2015年底接近25000，在东北所有城市中“首屈一指”，成为东北房价的风向标。届时商业地产将兴起，写字楼林立，高档社区与平民小区泾渭分明，近海物业天价直达10万

华北。

3，首先是北京。

政治文化中心，根据中国历史人文习惯，无论谁"我们单位"政，都不会放弃首都的经济中心地位，各种措施和资源有意无意向首都倾斜。地方"我们公司"和开发商赚的主要是全国各地的富人，房价上涨将毫不手软。将上海归为经济和金融中心只是说说而已，阴阳结合是必要的。

北京从1995年商品房刚刚出现开始房价就一直遥冠全国，在直到2003年的8年期间，一直仅次于深圳，房价全国第二，当时房产均价5500元左右。2004年开始传统经济强市上海，广州，杭州等奋起直追，先后超过北京。然后在2007年7月份，北京再次超越广州杭州，并压过深圳的房价，仅次于上海，达到13000元/平方。2008年金融危机期间在12000上下徘徊半年之久。2009年上涨4000元，2010年上半年几乎将上一年的均价翻番达到最高24500元，从“有史以来最严厉房产调控”后的2010年6月开始至2010年底，一直在22000-23000之间徘徊，可见调控对于北京这样的一线城市效果还是有的，停止了过快上涨。

2011年1月北京的均价在23000上下波动，2012年四环内几乎找不到4万以下的房子，五环内3万的房子也绝迹。北京均价2011年春节后过25000轻而易举，此后每年一万到2015年均价破5万，六环内10万的天价楼盘比比皆是，最高公寓房价大致在25万/平方，与北京接壤的所有县城房价也全部过2万。首都，首善之都，自唐朝开始的历史可以借鉴，京城米贵，何况房子呼？

4，天津。

天津卫，与东南的上海滩，遥相呼应。经济在改革开放后滞后并从2000年后想迎头赶上，但历史给天津的任务就是北京的附庸，无论北京是否为首都，也不管天津去争取多少独特政策。天津的房价大体也不会与其二线城市的定位相背离，一直高于三线但房价将保持在北京价格的6层左右，不再赘述。

5，石家庄。

石家庄是河北的经济中心，房价也是全省的风向标。由于河北包住京津的特殊经济地理，河北的房价将成北高南低的格局。

石家庄2009年均价4700,2010年5月劳动节破的5000，年底过6000，年上涨28%，此后每年1000，直到21015年才破万，是省会城市中相对较低的价格。石家庄是省会城市，名字百年也不会变。当然河北省的房价跟名字无关，主要和靠近大都市有关，省内最高价格将在北京接壤处的县城出现，然后是廊坊唐山秦皇岛一代，2011年价格大体在六七千上下，相继在2013年过万，早于省会。南面保定沧州衡水靠近石家庄的几个地方价格以保定为最高，2012年会达到5000，其余加上靠南的邢台邯郸，在2015年前都能找到5000以下的楼盘，近2年内的顶级楼盘单价将在1万2上下，主要也为当地富豪和回家置业人员购买，因此当地房价泡沫基本没有，房价之所以每年有一点上涨主要是跟随的CPI的步伐。

6，太原。

太原身处煤老板老家中心，黄土和挖煤导致省境内所建房子寿命不长，而且有钱人将资金投在他地买豪宅，所以房价不会上涨过快，基本等于实际年物价上涨10%的水平，2011年的峰值在6600元，2015年预计9500.

7，济南。

山东省会，钢铁等重工业基地，山东对全省的战略与其他省份不同，山东是等级观念极其分明的省份，这跟孔子故里的保守思维有关，因此山东省会对各个兄弟城市的控制力度远超其他省份，计划经济氛围浓厚，改革和开放之风属于沿海最落后梯队，整个发展理念以保省会，开沿海，弃西南为主旨。

济南房价不低，2009年8月过6000,2010年10月过8000,2011年春节后会上到8500元，2012年底破万，2015年预计在14000元，省内只低于青岛。

其他沿海城市属于第二梯队，2011年底价格在5500-7000之间，此后增长均低于济南，烟台一直略高于威海，但以后威海会抬头。鲁西南大片城市由于得不到重视，外出打工人数今后5年会再次大量增加，此经济落后地区以枣庄与菏泽为典型，2012-2013年均价会在3500元徘徊，2015年前不会超过5000。

8，青岛。

青岛是山东的形象城市。九十年代青岛学大连，新世纪大连学青岛。青岛是山东经济大省实力最强的城市，对韩对日的外向型经济都将一直强于大连，房价也不例外。青岛房价2007年就已经上八千，2008年金融危机期间仍然有九千，2009年底过万，2010年夏天上1万1,2011年初上1万2，预计未来两年仍然会扶摇直上，2012年初过15000,2013年接近2万，2015年接近3万。由于青岛国有企业居多而且计划经济思维浓厚，所以重计划重名声轻工人轻工资的战略不会变化，二线青岛一直维持的是三线城市的收入，青岛因此也成为中国大陆境内房价收入比最高城市。

9，郑州。

河南省会。整体经济实力河南弱于河北，但郑州强于石家庄。郑州2010年年4月房价过6000，年底上7000没什么问题，顶级楼盘直上2万，2014年-2015年的某个时刻均价破万，从此加入万元城市行列。省内其他城市价格都不高，以洛阳为参照，相当于房价第二城市，2011-2013一直在5000徘徊，2015年不超八千。其余城市2011年新楼盘均价在3000的很多，未来几年5000以下的仍然会普遍，属于中部价格洼地，除郑州洛阳外，房价不算虚高。当然这个也取决于河南各个地方"我们公司"的创收进程，河南省正在大力到沿海招商引资，炒地皮的游戏也即将上演，大家拭目以待。

10，上海。

华东地区的特大型城市，一线城市的风向标，国家名义上的金融和贸易中心。2004年初房价超过北京，2004年底均价过万超过深圳，房价当时全国第一，历经2次调控之后于2007年10月达到前一个峰值18000元，金融危机期间最低值在14800，仅维持2周，2009年8月中旬再次超过1万8,2009年底均价19200，2010年10月峰值远超前一个达到24200元，此后三个月在23000上下徘徊，2011年第一周均价为22800元。

基于如下两个形同虚设的前提：1）上海2010年10月份的“限购令”是针对所有中国大陆居民在2010年10月份后只能在上海再购买一套房产；2）上海房产税将在2011年初推出，只针对新房征收，税率不超1%，我们可以判断一旦2011年第一季度央行没有再次加息，上海房价将会爆发式增长，至2011年底突破26000元。然后无论加息与否，2012年将必定突破3万，2015年底前峰值过4万逼近5万，略低于首都北京，仍然是全国第二高房价。二三线城市虽然5年内被大批资金疯狂炒作，但其房价依然望北京上海项背。其间上海的地王和新的顶级楼盘将在"会"中国馆的附近出现，在"会"园区拆掉的外国展馆所在土地上楼板价过10万预售价格突破20万的天价楼盘很快会出现。在远郊，特别是上海唯一的高地佘山一带，别墅的单价在2015年将以30万/平方米的价格销售。全国70%是山地，但是上海没有山，只要是个土丘都会被当成山，全国山区一辈子收入也不超过30万的老百姓不知看到上海“山”上30万一平方的房子做什感想。

11，重庆。

直辖市，房价一直低于兄弟城市成都，3500万人的直辖市，打黑打非，沸沸扬扬。2008年房价均价3500,2009年均价4700,2010年均价6200,2011年初实时价格6700元/平方。

预计2011年底会在7800左右，不到8千，随着高端房产税收的推出，均价会徘徊一段时间，缓慢上涨，2012年均价9100的样子，此时非高端也就是保有税之外的普通房销售将异常火爆，导致普通商品房价格高昂，在2015年上1万5，已经与届时的成都不相上下。

12，成都。

天府之国，山清水秀，人杰地灵，腹地广阔，四川盆地的经济翘楚。2007年房产均价一度破8千，2008年末金融危机最盛时候均价降至5800,2010年初恢复到8千，此后两次宏观调控价格停止过快上涨，至2011年初实时均价在8500元左右。

2011年最高峰值将在9000上下，2013年破万，并在2014年被重庆价格超越，2015年均价在1万3-1万4区间。

13，西安。

房价起点不高，发展异常迅速。2007年一直维持3500的均价，2008年均价4200元，2009年末过4800,2010年净增加1500元达到6300，一年增幅已达32%，为西部城市之首。但经济非厚积薄发，经济基础后劲不足。

预测2011年底均价接近7千，此后放缓，2013年近万，2015年在1万3以下，低于成渝。

14，武汉。

武汉号称中国的正中心，最适合做首都，巴望了几十年一直未能如愿。武汉三镇，只能用大字来形容。身处地理中心，东南西北的风气和习性都各占一点，民风淳朴率意，口直心快，经济方面轻重工业各占一半，城区规划格局无序，高楼民房小山城中村比邻，偌大一个武汉也是全国最有“大杂烩”意味的城市，城中有村，村中有城。这样的特殊状况自然让武汉有其特殊性，城镇间或的布局其特点就是地方大，好卖地，有的是土地。因此武汉地王不多，楼板价不高，但每年"我们公司"卖地所得很多，最近几年都占当地财政收入的70%。

武汉房价一直不瘟不火，2007年下半年曾经突破5千，随后2009年初再次破5千，2009年以5500收官，2010年开始给力上涨，2010年底交出7000每平方的答卷。单价在中西部城市中仅次于成都排名第二。

预测武汉房价循序渐进上升，由于土地供应相对充足，所以步伐相对稳定，2012年初会触及8500,2013年突破标志性的1万块，之后几年会一直在12000上下波动。武汉的万元台阶对于全国来说，将是一个里程碑，它意味这全国100个重点监测城市过半进入万元房价，包括沿海所有大城市以及百强县加上中西部的重点城市，这意味着，中国万元房价那个时候真正来到。

15，长沙。

长沙是个省会城市的例外，在所有省会城市中长沙将一直维持较低的房产价格。从2007年3500左右的价格到2009年底的4500，此后在5000上下盘整一年之久，在直到2011年的头2个星期才小阳春了一把，均价超过5600。综合考虑长沙地方"我们公司"的精力主次依次为第三产业，工业，农业，然后才是房地产业，而且在地方"我们公司"的大力培育下，供地供楼充足，楼市买卖均衡，良性发展，居者有其屋。所以在直到2015年的楼市盛宴中，长沙是唯一不过万的省会城市，堪称为民牟利的楷模。其他湖南省内城市参照长沙，房价皆理性，实体经济将异常活跃，所以湖南省的经济实力此后数年会突飞猛进。

16，南京。

江苏省会，在省内13个城市中经济实力中排名第三，人均收入第四，地处江苏安徽交界处，长三角人才物资集散地。

南京早在1999年就成为中国第一个提出“经营城市”概念的地方，也就是将城市作为一个企业来经营。运作经营企业，追求的就是快速发展的营业额以及超额或者较高的利润，而地方"我们公司"参与买卖的主要方式就是卖地，所以在卖地以及炒作欠优土地并高价卖出这个方面，南京是全中国的鼻祖。早在2001年南京的房价就全国排名第四，紧次于深京沪。并且在2002年依靠房产的快速阔张式的经济发展方式，南京的经济总量也在省内一举超越苏南小虎常州成为省内第三。总结下南京房价的历史，2007年突破8500，此后长达近3年直到2010年初，南京的房价一直在9000的高位盘整，先后被其他学会经营城市的省会和副省级城市超越，在2010年全年中，南京房价再次给力，从9000一举跃升至14000，年涨幅接近60%，一举超越大连，天津，青岛，广州，福州，直逼深圳，收复“失地”，也一直维持着江苏省内房价第一的头衔。省内其他城市纷纷仿效，以徐州扬州南通泰州等工业基础相对薄弱但“发展”之心拳拳的城市为最盛，这几个城市2010年房价均有大幅上涨，城市各地小区建设全面开花，要想经济爆发式增长唯有用房产来填补工业以及服务业的相对不足，2010年涨幅最高者以扬州为最，涨幅超过100%，单价以南通为高，不仅接近万元，而且2010年拍出的土地案例楼板价超越1万的也比比皆是，2年后新开楼盘必上2万才能赚钱。虽然房价总体向上，但我们这里预测2011年至2013年房价有可能小幅下降的城市将包括南通和徐州，至少会原地踏步2-3年。

回到省会南京，着眼于未来几年南京的经济基础以及民生状况，实难支撑如此之高房价，南京的房价收入比也为全国第二仅次于青岛。我们预测南京房价2011年底不会超过1万5,2012年-2014年激烈震荡，最终在2015年才突破2万，当时排名再次回落到全国10名左右。

17，苏州。

江苏省内经济最强市，人口820万，经济总量全国排名第五，在可预测的未来10年内，经济总量和富裕程度皆会超越广州深圳北京，全国排名第二。民资国资外资三分天下，今后中国制造的核心代表，全国打工者天堂，非户籍人口2011年将突破1000万。

苏州房价一直不高，炒作资金不多进入实业的尤其是工业的资金比例很高，老城区限制高楼建设，园区住房公积金奇高的比例将会在2011年渐进结束，新区发展日臻完善，所辖昆山常熟吴江张家港太仓皆为全国百强县前十，城乡一体化。总结下苏州的房价历史，2007年接近8000,2009年10月突破8500,2010年12个月一直在9500-10000元之间冲突，2011年初正式过万。

苏州的房价事实上一直低于其经济水平，这跟当地资金去向有关，也跟其2大园区5大辖下县级市过强有关。我们预测2012年初辖下5县城除太仓外全部房价过万，苏州整体房价2011年将破12000,2012年接近15000，并在2013年超越省会南京接近2万均价，至2015年房价在2万5一线波动上涨。此预测除了考虑苏州经济未来强劲的发展，也考虑到高铁等交通设施拉近与一线城市的距离，更考虑了1000万打工人员在苏州置业安家的需求。

18，无锡。

苏锡常原为江苏苏南三虎的总称，其三市富裕程度和经济总量一直占省内全部13城市总量的一半强，可见其经济优势。无锡在其中，俗称“小上海”，人均收入至2007年被苏州超越，省内排名第二。

房价大体温和，2009年均价刚好过6千，2010年底均价7500，经济总量一直高于南京杭州宁波，位列长三角第三。房价在省内排名6-7名，炒地炒房之风远逊于其他省内苏中苏北城市，要说房价洼地，中国整个从北往南沿海发达城市中无锡与其旁边的常州成为不折不扣的洼地，主要跟小富即安以及当地民生住房开展较早有关，关于常州的文章已经提及，不再赘述。未来5年无锡均价将在下属县城江阴的以及新区建设的拉动下渐进发展，2011年在8200一线，2012年过9000，直至2015年大致在15000元强，低于南京。

19，杭州。

中国民营经济大本营浙江省的首府，浙北地区的经济核心，房价一直较高，2007年最高曾达14000元，金融危机期间降至11500,2009年以17000收官，2010年末突破2万1。

杭州在省内独享各种政策与经济优惠，杭州的民营资本一半靠地方集体企业改制而成，与上海历史渊源联系密切且有独自全国推销的能力，又占据西湖旅游资源得天独厚。但本省温台资本一般不与其为伍，直接投资上海全国或者海外，一般不在杭州投资，除非部分就业置业者。但是杭州本身民营自有资金充裕，房产投资一直居高不下，早在1998年就打出“住在杭州”的口号，吸引民间富豪在“西湖边安家”。因此房价也一度超过上海，独冠长三角，时值2011年初仍然以21000元的高位胜过南京宁波苏州等经济实力可以互比的周边城市。

这里预测杭州房价2011年铁定超过2万2,2012年接近2万5，2013年破三万，2015年突破4万接近上海。

20，宁波。

宁波经济自成一体，小家电化工机械制造港口经济发展迅速，自筹资金建跨海大桥直通上海，其民营资本之实力和雄心可见一斑。宁波是浙江经济的第三个个派系，不同于温台和浙北，宁波经济以本地出口企业转型加上绍兴投资客为主的转型内资为主，更以跟上海的血缘关系见长。

宁波的房价从几年前雅戈尔转型开始，房产进入加速发展期，高档楼盘，商住楼，城郊小区，乡镇工业园，别墅度假风景区，错落有致，工业支撑雄厚。2008年7千的房价给了宁波突飞猛进的后发优势，2009年1月一举突破万元大关，2010年5月突破1万5,2010年仍然以1万5收官，2011年初立即上1万6.

综合宁波的区位发展以及整体房产布局规划，我们预测宁波2011年突破均价1万6,2012年过1万8，并在2015年达到25000左右，在长三角与苏州一起并驾齐驱紧次于上海和杭州，高过南京。

21，温州。

炒房团的老家，2007年--2008年均价一直维持在1万5,2009年突破1万9,2009年末开始温州民营资本部分撤回老家置业投资，2010年第一季度短短三个月间，温州房价从1万9直上2万5，增幅31%，并在2010年底以高过2万8的均价结束全年。

自古资金跟人一样不会忘本，在将老家的房子吵到接近3万的情况下，温州民营资本应该可以歇一歇了。我们预计温州房价2011年过3万没有悬念，大量资本还是会外出或者留在外面投资，至2015年前温州房价在自然增值和部分投资的情况下均价破4万不到5万，与当时上海的价格不相上下。但是温州本地的百姓生活较苦，大部分人并不是“老板”，而且当地所有县级市的楼板价全部过2万，有点吓人。

22，福州。

福建因福州而有名有福，省会福州房价在省内很高，略低于厦门，远高于泉州。

占了沿海发达省的头衔，经济实力较江浙以及南部近邻广东偏弱，但房价不甘人后。福州2008年房价均价7500,2009年以9000结束，两次调控，仍然再增1500多，均价逼近1万1。

预计福州房价将循序渐进上涨，2011年底接近11800,2012年1万3，此后连绵，最终2015年在2万档口徘徊，仍然低于厦门。

23，厦门。

福建经济的标杆，房价亦当仁不让。

厦门区位优势得天独厚，2009年房价首次站上1万1大关，随后在2010年2次最严房产调控中大幅起落。当地二套房标准严格执行"我们单位"指示，贷款手续极其复杂，限购令严格执行，周边投资客望而却步，使得出现高房价中能淘房，房价不高总价高的怪状。2010年底刚需再次发力，直将房价推向13000有史以来的高点。

预测厦门房价在2011年某个时刻逼近14000，新的顶级楼盘价格直达5万，并于2012年均价突破1万5,2013-2014年在全省率先突破2万关口，此后数年一直在21000-24000区间不断波动。

24，深圳。

改革开放的摇篮，新时代以及中国知本经济的象征。早在2003年之前一直是中国房价以及人均收入的第一排头兵。深圳每5年掀起一次移民和打工潮，时值2007年10月房价达到第一个高点1万3，金融危机期间下跌幅度之大，低迷的成交量使得房价直降到9千元，2009年春天开始再次飙升，来年2010年3月末直达1万5，跨过前一个高点。并于2010年4月30天期间达到19300的高峰，此后回落至最低1万7，时间为2010年5月中旬，此后匍匐前进，每两个月上升1千至2010年底以2万6百收官。

预测深圳房价在2011年波动于2万—2万2之间，2012年关内关外壁垒可能彻底打破，关外入市楼盘放量，但均价依旧上涨，接近2万5,2013-2014年某个时刻突破3万，并确定2015年大致3万5的房价，当时排名珠三角最高，全国一线城市中第三。

25，广州。

华南工业重镇，当仁不让全国第三大一线城市，布局上吞江达海，气势如虹，经济总量有超越北京之势，直逼上海。

广州房价并不高，一直低于深圳，在2007年高点达到8500之后直到2009年10月才突破前一个高点，2010年3月达到11500元，第二个高点在2010年7月，单价13200,2010年12月接近1万4，正式告别万元以下房价。

对于广州的预测，2011年上可探到1万5,2012年1万8,2013-2014年，2万元时代到来，并于2015年确定2万5—2万8之间的历史区位。期间由于广州大广州概念的出现，城区规模急遽扩大，城郊的新开发小区拔地而起，大量新盘入市，使得房价缓慢上涨，在所有大城市中房价显得更加合理。

26，三亚。

国际旅游岛的概念在2009年底2010年初让三亚的房价平步青云。这里也是中国上一次地产泡沫的策源地。三亚的房价与其他地方比较有一个不同点，它完全不是靠自有资金支撑也不是主要靠当地"我们公司"炒地而来，几乎一夜之间全部靠外省市投机炒作资金蜂拥入驻而成就。落后的经济现状与腹地使得高房价完全不牢靠。国家并不是为了炒作，而是有让海南成为吸引大批流动性并将资金锁在海岛上的嫌疑。

三亚的房产价格从五千以下一个月之内直达2万，并在2010年一直在1万5和2万1之间大幅波动，一旦国家不设约束机制，形势不对大笔资金撤离，三亚将第二次成为实验石。

因此三亚今后五年的房价趋势比较难判断，我们这里预测其房价会不断在1万7和3万之间大幅跳跃式波动

看完本文，相信你已经对未来十年南京房价预测有所了解，并知道如何处理它了。如果之后再遇到类似的事情，不妨试试酷斯法推荐的方法去处理。

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