每年7月，各行业纷纷晒出年中成绩单。这不，最近，西安房企上半年业绩出炉，这份排名，透露出西安地产行业的新格局：外埠开发商强势，本土房企在回归。

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西安房企十强门槛下降，融创蝉联“销冠”

从这半年的成绩单来看，西安十强房企的表现其实略逊于去年。

据中指研究院发布的《2021年1-6月西安房地产企业销售业绩TOP20》，成交额前十强的企业有：融创中国、保利发展、招商蛇口、中海地产、天地源、万科、碧桂园、紫薇地产、旭辉集团和奥园集团。数据来源以商品房为口径，统计范围包含西安主城区、西咸新区。

今年上半年，这10家房企一共销售440.24亿元，相比去年同期前10强的470.9亿元，出现小幅下降。而且，今年进前十的门槛是26.56亿，不及去年的29亿。

其实，销售额的计算并不复杂：单价×销量。假设价格没有下降，只能是今年上半年10强房企成交面积变少了。其实，去年上半年因疫情影响，售楼部关了一个多月，西安商品房销售面积下滑。即便如此，今年头部房企整体业绩仍有不及，多少让人意外。

一位地产观察人士表示，今年上半年，西安楼市部分区域供应不足，有些房企阶段断货，有的主推高端产品，还有的集中推新盘脱颖而出，对于各家销售额的核算产生了影响。

去年上半年，西安地区房企销售排行榜上，曾有3家超过50亿元，今年是2家。

当时排进前十的不少地产巨头，今年排名被超越，仅“销冠”融创中国，无人撼动。今年1-6月，融创在西安销售114.41亿元，相当于每天销售超过6000万元。

融创领跑，有赖于“上新”优势。据统计，今年融创已在西安推售6个楼盘，5个是新盘。

在全国市场，融创也是“高举高打”的典范。今年上半年，融创在全国销售额3208亿元，排在各房企第4。相比2020年上半年的1947亿元，同比增长64.77%。

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三家本土房企跻身前二十，两家“高科系”排进前十

近年来，外埠房企在西安攻城略地，大幅蚕食了本土房企的市场份额。

2017-2019年，本土房企甚至连续三年缺席销售十强。直到2020年起，一度“掉队”的本土房企开始重新入榜。在今年上半年西安房企业绩排行中，天地源、紫薇地产跻身前十。同时，航天实业出现在销售20强之列。

三家均有国资背景，其中天地源、紫薇地产属于西安高科集团旗下。今年上半年，天地源的销售额主要由沣东的兰樾坊、雁塔区的万熙天地等项目贡献。紫薇地产推售了高新三期的紫薇华发CID中央首府。航天实业则是年初首个“红盘”——山水美树的操盘方。

若翻阅一年多以来的销售榜单，出成绩的本土房企似曾相识。天地源、紫薇等成为十强常客。在各统计口径里，沣东集团、高科房产、天朗地产等曾晋级二十强、三十强。

调控政策逐年加码后，西安楼市的供需结构发生改变。对市场份额的再分配中，外埠企业依旧强势，但本土房企也开始找到机会，尤以国资力量表现突出。

在西安美好生活文商旅研究院院长夏强看来，房地产既是资金密集更是资源密集行业，本土国资二者兼备。而且国企机制改革，让他们的运作模式更加适应市场需要。

房企经营调整或是销售格局“洗牌”的另一诱因。例如，一些大型房拿地看上去虽然激进，但其实有集中供地影响。“三道红线”下，有的扩张势头已经减弱。而项目储备与销售业绩互为因果。在西安市场，部分储备不足的房企下半年或无房可卖。

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曾错过红利期，本土房企的打法变了

在西安地产界，天地源与紫薇地产、高新地产、高科房产、高科新西部曾并称“高科五虎”；加上天朗、豪盛、海荣、龙安等“民营房企四小龙”，赫赫有名的雅荷、荣华和荣民等，从20世纪90年代起，以他们为代表的本土企业在西安地产开发中长期扮演主角。

当时，西安二环外的城市建设刚刚起步，二环内的旧城改造也带来大量市场机会。

随后，中海地产率先踏入，万科、万达、金地、恒大、龙湖等知名房企相继来到西安市场，2009年，外埠地产商在西安楼市的份额第一次超过50%。

第二次转折是2015年的楼市低谷，本土房企掀起一轮合作热潮。天朗与融创共同出资组建平台公司，并出让部分在建项目股权，荣华先后与碧桂园、万科合作，海荣地产则引入云南城投参与旗下项目开发……

2016年以后，西安楼市一路走高，掌握更多话语权的是纷至沓来的外埠地产商。

直到近一两年，本土房企在西安市场重新拿回份额。只不过，打法已不同往日。

早年是本土房企开启了西安住房商品化。依靠庞大的城改基础、分散的市场份额，本土企业顺势而起，特别是机制灵活的民企跑得更快。然而，当外埠房企携资本而来，又恰逢陕西和西安经济飞速发展，楼市形态与房地产价值随之升级。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示，在地产开发强调市场化、标准化的今天，本土国资房企从思维到流程运作上完成了转型，原有的行政壁垒亦被打破。比如，摸准市场脉搏积极参与土拍，引入股权合作，在开发与营销中创新，战略投资上多元化发展等。

有业内人士指出，从前做项目开发，是先拿一块地，赚了钱，再拿一块地。但在快速变化的市场中，这就落伍了。如果不能很好把握市场节奏，贸然推出来的项目也难获成功。

回归房地产行业本质，“货源”储备是影响房企“成绩单”的关键。在西安土拍市场上，天地源、紫薇、高科、金泰等本土国资频频出手，这将给未来业绩增长留下更多空间。

再者，当前西安房企销售排行榜上，十强、二十强房企差距并不明显。以第四至第十名为例，彼此差了不过1-3亿元的销售额，可能多开盘一个项目，名次就能提高不少。

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市场竞争加剧，本土房企要找准适合自己的路径

6月28日，在香港市场上市的建业地产公告，间接全资附属公司建业住宅集团作为买方，与潜在卖方订立谅解备忘录，拟收购西安荣华集团有限公司过半数的股权及其对应的所有者权益。潜在投资的条款及条件有待订约方进一步磋商。

由于“过半数股权及对应的所有者权益”，市场猜测是否将涉及荣华股权甚至控制权变化。

这起潜在投资订约方，在陕西、河南两地房地产界知名度较高。其中，荣华集团1997年成立，是西安最早一批民营房企，目前由世纪荣华投资控股集团有限公司全资控股。建业地产1992年成立，布局主力在河南，且常年在河南市场占有率排第一，被称为“河南王”。

夏强认为，荣华与建业“联姻”能够各取所需。荣华可借此引入实力股东，在资金和资源整合方面受益；长期重仓河南的建业也需要走出来，而选择邻省陕西战线不会太长。

错过前些年地产扩张的红利期之后，如今西安本土开发商正拿回市场份额。但有观点认为，这种回归尚不代表本土房企全面崛起。因为，在市场竞争持续加剧之下，本土开发商仍然面临严峻挑战，国资还是民企，厚积薄发还是股权购并，破局路径也并非只有一条。

若放眼陕西全省市场，我们还找到了更多地产商的发展样本。

以中指研究院公布的《2020年1-12月陕西本土房企销售业绩TOP10》来看，龙记泰信以131亿元高居榜首。此外，陕建地产的全年销售额也超过了60亿元。

虽然陕西本土“销冠”龙记泰信，并未出现在去年西安区域房企销售十强，但在陕西省内下沉市场及省外市场，其掌握的资源及项目投资十分可观。此外，陕建地产的同样是以西安等西北区域为基础，涉足天津等京津冀区域、重庆等西南区域、菏泽等华东区域开发。

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“三道红线”压顶，房地产行业碰到新命题

“房住不炒”和“三道红线”下，房地产市场的生态正在发生新的变化。房企规模化仍有必要，但依赖高杠杆实现高速增长的时代早已远去。

“在政策和市场变化之后，某种层面上，开发商再次站到了同一起跑线。”朱郁表示，“三道红线”相当于穿透式管理，影响将是未来数年时间，所有房企都需要在新规约束下找到合适的生存方式。如何应对利润下降做好精细化管理，大家面对同样的选择题。

实际上，自三道红线和信贷集中政策出台以来，影响房企命脉的“输血”通道正在收紧。

据克而瑞不完全统计，2021年上半年，全国100家典型房企融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，创下2018年以来最低水平。与此同时，房企融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减小的房企中约30%企业同比降幅超过50%。

目前，不同级别的开发商，已开始根据自身资产负债情况来调整策略。已经“踩线”或即将“触线”的停止扩张，转而以降杠杆为主，强调降负债抓回款。财务杠杆原本不高，负债仍处在安全范畴的企业，开始谋划冲一把规模，借势扩张。

与此同时，监管对房地产行业的融资保持警惕态度，严控资金违规流向房地产领域，仍是自上而下不断强调的重点。全国政策环境一盘棋之下，房企在西安的经营策略自然难以独善其身。无论本土企业还是外埠开发商，如何成为行业内的千里马，这道命题并不容易。

人们很难接受与已学知识和经验相左的信息或观念，因为一个人所学的知识和观念都是经过反复筛选的。酷斯法关于2009年房地产政策介绍就到这里，希望能帮你解决当下的烦恼。

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