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医疗纠纷合作建房协议书实际案例分析__什么叫联建房
什么叫联建房 (一)
优质回答联建房是土地部门卖出单间的土地给私人（一般面积为3.8米乘12米），也有可能是拆迁安置所得。再由同一块土地上的所有私人业主联合建设成商品房的一种形式。
一般来说联建房建设也是合法的住宅开发模式。建设前都可以合法取得建设用地许可证和建设工程施工许可证。但因着有关部门要保护房地产开发企业的利益，所以联建房的产权手续还有所限制。
目前联建房产权证办理还需要政策的扶持！ 温州市平阳县在前年下半年和去年上半年曾经公开办理联建房的房屋产权证。但因为办理费用极其昂贵，所以市面上的联建房大多没有取得房产证。也有一些房子曾经办出过产权证，联建房的产权证和房开公司开发的住宅产权证是一模一样的。
联建房和小产权房的区别
1、定义的区别。
联建房指一方地通建设用地，另一方出资，双方合作建设楼盘，建成之后对房产进行共同经营管理、利益分配的行为。是理论上的定义，现实中由于实际情况不同，联建房目前有两种形式，一是单户联建，一是多户联建。
小产权房是建设在农民集体用地上，没有缴纳土地出让金的违反规划和用地规定的违建项目。因为是违建项目，所以小产权房不能取得国家认定的房地产权证。如果购买了小产权房，没有产权证，购房者的利益无法保证，房屋拆迁也不能获得相应赔偿。
2、合不合法的区别。
联建房在建设之前需要走流程向有关部门提交建房申请，申请批准之后才可以进行建设施工，所以联建房是合法的；小产权房是开发商和村集体私下签订协议后便建设施工，没有经过国家批准，所以是不合法的。
3、能不能取得产权证的区别。
联建房建设之前向有关部门报备过，所以购房者买了联建房之后，可以依法取得不动产权证；小产权房是违建项目，不被国家认可，所以无法取得国家颁发的不动产权证，也不能在房管局备案。
4、是否纳入城市规划。
联建房一般是在城乡统筹规划之后建设的，因此是按照城市规划的步调走的，符合城市规划；小产权房是农民或者开发商自己建设的，不纳入城市规划中。
因为联建房的情况和手续比较复杂，所以购买联建房之后很可能出现拿不到房产证的情况。为了防止出现此类情况，在购买之前首先要确认好一点问题。
就是在查清土地性质的条件下，要求出售方在购房合同上注明该房屋是否有产权证以及什么时间可以拿到产权证，时间一定要具体，精确到某一天。
除此之外，购房者还要再合同中写明，如果售房者没有在约定的时间办下产权证并交给购房者，售房者就要承担责任并赔偿损失等。只有这样才能最大限度的保证购房者不会买下五证联建房并遭受损失。
税法案例分析的杨志清版本 (二)
优质回答书名:税法案例分析(面向21世纪课程教材；经济管理类课程教材·税收系列)
ISBN:730006428
作者:杨志清
出版社:中国人民大学出版社
定价:30
页数:381
出版日期:2005-5-1
版次:1
开本:小16开
包装:平装
简介:致读者
呈献在您眼前的是一套由教学指导委员会专家组审、政产学界专家构思编写的“经济管理类课程教材·税收系列”。教材与教辅匹配，理论与实践结合，为您提供—个全新的学习方法。
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财政金融事业部
目录:
第1章增值税案例分析 /1
案例1—1南方电视机厂应纳增值税 /1
案例1—2工业企业应纳增值税 /5
案例1—3金星百货商场应纳增值税 /8
案例1—4副食品店应纳增值税 /11
案例1—5食品厂应纳增值税 /14
案例1—6东风食品厂应纳增值税 /17
案例1—7长风化工厂出口退税 /19
案例1—8苏园外贸公司出口退税 /23
案例1—9经济特区外商投资企业出口退税 /26
案例1—10苏阳集团公司出口退税 /28
案例1—11工商企业增值税及其附加 /30
案例1—12舒阳百货商场应纳增值税 /33
案例1—13国营酒厂流转税 /37
案例1—14舒洋日用化妆品公司流转税 /40
案例1—15舒园电脑公司应纳增值税 /43
案例1—16春风药厂税务处理 /45
案例1—17长红供销公司税务处理 /46
案例1—18财税大检查与账务调整 /47
案例1—19机电设备厂缘何毛利率骤降而产销量飙升 /48
案例1—20明光制药厂应纳增值税 /49
第2章消费税案例分析 /52
案例2—1汽车制造厂应纳的“三税”和城市维护建设税 /52
案例2—2春风日用化妆品厂应纳消费税 /54
案例2—3清香卷烟厂应纳消费税 /55
案例2—4洪盛酒厂应纳消费税 /56
案例2—5舒阳日化公司应纳消费税 /58
案例2—6美达集团公司应纳消费税 /60
案例2—7飞驰摩托车厂应纳消费税 /62
案例2—8古船汽车轮胎厂应纳消费税 /64
案例2—9鑫坛酒厂应纳消费税 /65
案例2—10长江酒厂应纳消费税 /66
案例2—11黄河酒厂应纳消费税 /68
案例2—12南风汽车制造厂应纳消费税 /70
案例2—13美丽化妆品厂应纳消费税 /72
案例2—14啤酒厂与歌舞厅应纳消费税案例 /74
案例2—15华泰外贸公司应纳消费税 /76
案例2—16红旗汽车制造厂应纳消费税 /78
案例2—17红胜卷烟厂应纳消费税 /80
案例2—18金坛金店应纳消费税 /82
案例2—19先红摩托车厂应纳消费税 /84
案例2—20香醇酒厂应纳消费税 /85
案例2—21日用化妆品厂应纳消费税 /87
案例2—22塔林卷烟厂应纳消费税 /89
案例2—23雨露化妆品公司与舒阳日化厂应纳消费税 /91
案例2—24天天化妆品公司应纳消费税 /93
案例2—25石林卷烟厂应纳消费税 /94
案例2—26药酒与冰醋酸的纳税案例 /96
案例2—27外贸企业出口退税 /98
案例2—28生产企业出口退税怎么算 /100
第3章营业税案例分析 /103
案例3—1建筑业应如何缴纳营业税 /103
案例3—2合作建房的几种不同情形 /109
案例3—3交通运输业应如何缴纳营业税 /114
案例3—4金融业贷款和金融商品转让业务如何缴纳营业税 /117
案例3—5融资租赁业务如何缴纳营业税 /123
案例3—6保险业如何缴纳营业税 /126
案例3—7邮电通信业应如何缴纳营业税 /130
案例3—8咨询公司计算营业税应注意哪些问题 /133
案例3—9代购代销业务如何缴纳营业税 /137
案例3—10销售不动产应如何缴纳营业税 /139
案例3—11营业税与增值税征收范围划分问题 /143
案例3—12营业税计税营业额“扣除项目”的特殊规定 /146
案例3—13营业税混合销售行为与兼营行为征税问题 /150
第4章城市维护建设税案例分析 /154
案例4—1税务违章罚款不作为城建税计税依据 /154
案例4—2四个企业城建税的区别 /155
案例4—3城建税随“三税”退库而退，进口不征税 /157
第5章关税案例分析 /159
案例5—1进口关税怎么算 /159
案例5—2进口化妆品应缴纳哪些税 /161
案例5—3进口宝石逾期纳税要被罚 /162
案例5—4出口货物关税怎么算 /163
案例5—5进口设备返修复入境关税如何算 /164
案例5—6进口录像机关税怎么算 /164
案例5—7与个人携带物品入境有关的税 /165
案例5—8中外合资企业进口税收怎么算 /169
案例5—9进口关税如何算 /170
案例5—10租赁进境货物如何缴纳关税 /172
案例5—11外贸公司进出口税收如何缴纳 /173
案例5—12运往境外加工的货物复运进境的关税计算 /175
案例5—13免税进口再转销需补税 /175
案例5—14外贸公司应如何缴纳进口环节税 /176
第6章资源税案例分析 /178
案例6—1油田资源税如何缴纳 /178
案例6—2煤矿资源税如何缴纳 /179
案例6—3盐场资源税如何缴纳 /180
案例6—4矿山资源税如何缴纳 /181
第7章土地增值税案例分析 /185
案例7—1房地产公司建造与转让房地产如何缴纳土地增值税 /185
案例7—2工业企业建造与转让房地产如何缴纳土地增值税 /189
第8章城镇土地使用税案例分析 /191
案例8—1共有土地应如何缴纳城镇土地使用税 /191
案例8—2营业用地、办公大楼和职工宿舍占地如何缴纳土地使用税 /192
第9章房产税案例分析 /195
案例9—1出租与自建房产如何缴纳房产税 /195
案例9—2融资租赁的房产如何缴纳房产税 /197
案例9—3投资联营的房产如何计算缴纳房产税 /198
案例9—4中央空调设备征收房产税的计算 /199
第10章车船使用税案例分析 /200
案例10—1飞腾公司拥有车辆如何缴纳车船使用税 /200
案例10—2平安运输公司拥有车辆如何缴纳车船使用税 /202
案例10—3春风运输公司拥有车辆如何缴纳车船使用税 /203
第11章车辆购置税案例分析 /205
案例11—1购买和进口小汽车如何缴纳车辆购置税 /205
案例11—2中奖小汽车如何缴纳车辆购置税 /206
案例11—3外交官购入的车辆免征车辆购置税 /207
案例11—4雷达车改制汽车如何缴纳车辆购置税 /208
第12章印花税案例分析 /210
案例12—1天顾企业如何缴纳印花税 /210
案例12—2外资企业如何计算印花税 /212
案例12—3合同金额改变不退已纳印花税 /213
案例12—4建筑公司如何缴纳印花税 /214
案例12—5股民炒股如何缴纳印花税 /215
案例12—6煤矿应纳印花税 /216
案例12—7企业往来怎么缴纳印花税 /217
案例12—8印花税票揭下重用有何处罚 /219
案例12—9天利公司如何缴纳印花税 /220
第13章契税案例分析 /222
案例13—1购买与接受奖励住房如何缴纳契税 /222
案例13—2抵偿债务与接受捐赠的房屋如何缴纳契税 /223
案例13—3土地使用权先划拨后转让契税怎么算 /225
案例13—4购买土地如何缴纳契税 /226
第14章企业所得税案例分析 /228
案例14—1业务招待费、出口贴息、代付个人所得税、
无法支付款项的纳税处理 /228
案例14—2包装物押金、借款利息支出、担保支出、材料成本差异核算差错的纳税处理 /232
案例14—3工资、职工福利费、工会经费、教育经费、业务招待费、资本性支出的纳税处理 /236
案例14—4视同销售、委培费核算差错、成本结转误差、弥补亏损的纳税处理 /240案例14—5
新技术开发研究费用、财产损失、接受捐赠固定资产转让、联营企业分回利润和国产设备投资的纳税处理 /243
案例14—6税收滞纳金、行政罚款、已提足折旧的固定资产、国债利息、赞助支出的纳税差错处理 /247
案例14—7融资租赁、外币业务、生产成本核算差错的纳税处理 /250
案例14—8借款费用资本化、以货易货、以前年度损益调整的纳税处理 /254
案例14—9短期投资跌价准备、福利部门及离退休人员工资、住房周转金的纳税处理 /259
案例14—10生产费用在完工产品和期末在产品之间分配的定额比例法 /262
案例14—11应纳税所得额的几个重要调整项目 /264
案例14—12广告费的税收优惠和公益、救济性捐赠的纳税处理 /268
案例14—13企业接受固定资产捐赠的纳税及会计处理 /270
案例14—14资产评估增值的纳税处理 /272
案例14—15包装物押金的企业所得税税务处理及财务费用的特殊规定 /274
案例14—16债券投资、非货币性交易、存货跌价准备的纳税处理 /275
案例14—17非现金资产对外投资业务的纳税处理 /279
案例14—18境外分回利润补税与国产设备投资抵免在计算企业所得税时的先后顺序 /281
案例14—19短期股权投资业务的纳税处理 /284
案例14—20成本法下长期股权投资业务的纳税处理 /286
案例14—21权益法下长期股权投资业务的纳税处理 /289
案例14—22企业整体资产转让的纳税处理 /291
案例14—23企业整体资产置换的纳税处理 /294
第15章外商投资企业和外国企业所得税案例分析 /298
案例15—1外商投资企业所得税优惠政策应用 /298
案例15—2外商投资企业所得税纳税处理 /301
案例15—3中外合资经营企业所得税纳税处理 /304
案例15—4“两免三减”与再投资退税 /311
案例15—5西部地区外商投资企业所得税 /316
案例15—6浦东新区外商投资房地产企业所得税 /319
案例15—7沿海经济开放区外商投资企业所得税 /322
案例15—8浦东新区外商投资租赁公司企业所得税 /325
案例15—9外商投资娱乐业企业所得税 /327
案例15—10沿海港口城市经济技术开发区外商投资企业所得税 /330
第16章个人所得税案例分析 /333
案例16—1国外所得怎么计算个人所得税 /333
案例16—2部门经理多项所得应纳个人所得税 /336
案例16—3刘教授个人所得税怎么算 /339
案例16—4年终奖计税新办法 /342
案例16—5外企中方雇员的个人所得税计算 /344
案例16—6个人独资企业个人所得税的计算 /346
案例16—7承包经营所得个人所得税的计算 /349
案例16—8自由职业者个人所得税如何计算 /351
案例16—9税后劳务报酬怎么纳税 /353
案例16—10个体运输户如何缴纳个人所得税 /355
案例16—11外籍人员如何缴纳个人所得税 /358
案例16—12洋教授如何向我国缴纳个人所得税 /361
第17章税收征收管理法案例分析 /367
案例17—1应付账款税务处理 /367
案例17—2纺织公司应缴增值税税务处理 /369
案例17—3龙南稀土矿偷逃增值税案 /370
案例17—4农业运输机械公司偷税案 /371
案例17—5假证件注册“虚假”公司非法牟利 /372
第18章税务行政法案例分析 /376
案例18—1税务行政复议案 /376
案例18—2税务行政诉讼案
统规联建房是什么意思? (三)
优质回答房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。
一、联建的定义及特征
所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方具备房地产开发资质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件： 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元的注册资本；（二）有4名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、房地产联建的主要类型及其法律性质
在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：
第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。 从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。
第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。
第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。
在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。
第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。这类合同根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，属于联营合同的“保底条款”，本应认定为无效。但根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同再次被认定为改性合同,即融资借款合同.
总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。
三、房地产联建的法律风险防范
（一）主体资格的确定：《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定房地产开发经营者必须具备相应的资格条件，房地产开发联建也属于房地产开发的一种，因此也必须遵守此一规定，最高人民法院的相关司法解释也明确了这一条件限制。因此在进行房地产开发联建时，其风险首先来自合作对象。在选择联建合作对象时，有土地使用权但缺乏资金或房地产开发经营资格的企业，首先应当核实对方是否具有相应的房地产开发经营资格条件；有资金或房地产开发经营资格但无土地使用权的单位，须确认对方是否合法持有用于项目建设的土地的使用权。否则,双方所签的参建、联建合同可能会因为不具备房地产开发经营条件而导致无效甚至受到行政处罚。《城市房地产开发经营管理条例》第34条、第35条规定，违反该条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。当然，如果企业既有土地使用权，又有房地产开发经营资格，仅仅是缺少资金，那就好办多了。
为此，应要求合作方提供经过年检合格的企业法人营业执照和房地产开发资质等级证书（最好复印一套存档备查）并仔细审查；同时，还可以委托律师对对方进行资信和土地权属等调查,以确认合同主体资格。
（二）联建合同的法律风险防范
确定联建的合作对象后，就进入双方合作具体事宜的谈判、签约阶段。
本阶段,双方一般至少应就下列事项（风险包含于其中）进行协商，达成一致意见后签订联建合同（或协议）：(1)双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等；(2)双方的权利和义务。本项的约定事项应当包括但不限于：合作方式及相应权限、项目总投资数额及投入方式、土地使用权证的变更登记、工程建设项目相关许可证书的办理、资金到位进度安排、利润或所建房屋分配比例、税费承担、其他双方认为有必要的事项；(3)违约责任；(4)合作期限；(5)未尽事宜的处理方式；(6)纠纷的解决方法。
在本阶段，联建方应作的主要事项有:(1)核实对方持有的该建设项目用地的国有土地使用权证、国有土地使用批准文件或相应房地产开发经营资格的真实性、合法性。这是因为《土地管理法实施条例》第23条明确规定，具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。没有土地使用权的具体建设项目属于违法建设，会导致国家有关部门的查处。(2)签订合同应当注意如下原则：合同条款尤其是双方权利、义务及违约责任的约定条款必须明确、具体、详细，用词（包括标点符号）准确而不发生歧义，切忌模棱两可、含混不清；口头协商一致的事项最好能够落实到具体的书面合同中。俗话说：“口说无凭，立字为据”，毕竟发生纠纷时需要用证据来支持自己的主张和请求，宁愿签订合同时麻烦一点，也不要在以后发生争议、己方利益受损时索赔无凭无据，吃哑巴亏。
这里，联建主体最好是委托律师参与合同的谈判、合同的拟订，或达成初步协议后将合同草案交由律师审查、提出修改意见再签订正式合同。
（三）办理土地使用权和建设项目相关证书变更登记的法律风险防范
联建合同签订后的风险在于房地产开发企业是否按照法律、法规之规定及时办理土地使用权证书的变更登记，办理与建设工程有关的许可证书和其他相关批准文件的变更手续。如未按法律、法规规定办理相关登记变更则该合同无效，不能发生预期的法律效力；只有申请办理土地使用权变更手续并获得批准后，联建方才获得该土地使用 法律之所认规定要求办理土地使用权证书的变更登记，是因为参建、联建名为合作，而联建方往往并没有申请土地使用权，但通过参建、联建，其变相获得了土地使用权而又未经有关部门审批，参建或联建等于变相变更了土地使用权的归属。
申请土地使用权变更登记时，主建单位和联建单位应当向房地产管理部门提交以下文件：要求变更土地使用权申请书；建设项目批准文件；建设用地规划许可证；建设用地许可证；建设项目地形图；联建合同；营业执照或法定代表人证件等有关文件。
办理土地使用权变更登记手续后10日内，联建双方应持土地使用权转让合同，到项目所在地的区、县（自治县、市）建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。向建设行政主管部门报送如下文件：参建、联建双方各自的申请报告；参与联建方应有对项目开发投资总额25%的资本金；计委立项批复和商品房计划；建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建设用地批准书、国有土地使用权证或土地使用权出让合同；工程建设总平面图；涉及房屋拆迁的，房屋拆迁主管部门的批文及安置清单和安置情况说明；建委对工程初步设计意见批复；“开发建设条件意见书”、“开发项目手册”；参与联建方的财务报表（上一季度资产负债表及银行当月对账单）或银行资信证明；联建双方企业的开发资质证书、营业执照复印件；联建双方签定的“联建合同”或“联建协议”原件；项目建设进度计划；项目未抵押的证明；联建双方确认的该项目的“项目法人”、“项目质量责任人”的书面文件。经批复后方可开始房地产联建。
如何确定土地置换的价格 (四)
优质回答土地取得成本的确定
（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定
（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定
（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定
（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定
（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定
（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定
2013-10-31
（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定
1
、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）
第一条规定
“以无形资产投资入股，
参与接受投资方的利润分配、
共同承担投资风险的行为，
不征营业税”
，
基于此规定，
对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，
视为投资入股，
对其不征营业税。
则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
（一般就是土地评估
价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。
由于投资方以土地投资入股不征营业税是一项税收优惠政策，
根据国税发
[2008]111
号
和国税发
[2005]129
号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，
但不征营业税，
即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。
当然，好多省份规定，以土地
投资入股不征营业税是不开发票的，
如果是这样的话，
则合营企业以入股说明书或入股协议
书上的入股价值
（一般就是土地评估价）
作为土地成本入账价值，
并作为土地增值税扣除成
本。
应注意地方规定：
1
、重庆的规定
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》
（渝地税发〔
2011
〕
221
号）第
三条、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：
（
1
）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，
发生所有权转移时应视同销售土地（房地产）
，按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地
增值税。
（
2
）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，
并报主管税务机关备案。
2
、青岛的规定
《青岛市地方税务局关于印发
《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》
的
通知》
（青地税函〔
2009
〕
47
号）规定：分两种情况确认土地成本：
1
、
2006
年
3
月
2
日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对
投资人按规定征收土地增值税的，
以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额
据以扣除。
2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资
企业在土地增值税清算时，
应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交
纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，
投资或联营时形成的土地使用
权溢价不得扣除。其中，对在
2006
年
3
月
2
日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但
受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。
3
、山东的规定：
《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通
知》
（鲁地税函
[2004]30
号）规定：
纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，
由于其取得该宗土地使用权时并
无支付任何金额，
故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，
不得按照投资入
股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金
额予以扣除。
非房地产公司甲以市场评估价为
18000
万元的土地使用权
10000
平方米，房地产公司
乙以货币资金
8000
万元合股，成立合营公司，双方合同约定：采取风险共担、利润共享的
分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户
500
套，
当年销售
400
套，请分析该合营企业接受甲的土地投资的入账价值如何确认？
案例分析
10
土地成本确认：
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）的规定，自
2003
年
1
月
1
日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分
配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。既然不征收营业税，就不用开发票，则合营
企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
18000
万元作为土地成本入账价值，
并作为今
后土地增值税清算的土地扣除成本。
第二、
如果双方合同约定：
房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参
与分配，或提取固定利润。
根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，
甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于甲方将土地使用权
转让给合营企业的行为，
对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形
资产征税。
则土地的一方应该向合营公司开转让无形资产的发票，
合营公司以发票上的价格
进土地成本。
案例分析
11
[
案情介绍
]
非房产公司甲以土地使用权、
房地产公司乙以货币资金合股，
成立合营企业，
合作建房，
协议规定，房屋建成后，非房产公司甲按销售收入的
20%
提成作为投资收益，合营企业共取
得房屋销售收入
1000
万元，非房产公司甲取得投资收益
200
万元。请分析合营企业的土地
成本应如何确认？
土地成本确认分析
根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，甲方（出土地一方）如果按照按房屋销售收入的一定比例提成
的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于
甲方（出土地一方）将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方（出土地一方）取得的固
定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。
因此，
应当对甲方（出土地一方）按转让无形资产征收营业税
200
×
5%
＝
10
万元。
合营
公司应以甲方（出土地一方）给合营公司开转让无形资产的营业税发票
200
万元入账。
第三、如果双方合同约定：房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）第
十七条的规定，
则此种经营行为，
也未构成营业
税所称的以无形资产投资入股，
共同承担风险的不征营业税的行为。因此，
首先对甲方
（出
土地一方）向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五
条规定核定，并向合营公司开发票。
案例分析
12
非房地企业甲提供
5000
平方米的土地使用权，
房地产企业乙提供
2000
万元资金组建合
营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又
将其分得房屋的
50%
出售，售价为
800
万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为
3000
万
元，请分析合营企业的土地成本应如何确认？
在这一合作建房的过程中，
非房地企业甲发生了转让土地使用权的行为，
应按
“转让无
形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；由于双方没有进
行货币结算，应按市场公允价格计算。
甲方应按“转让无形资产”税目缴纳营业税＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（万元）
。
合营企业的土地入账成本为
3000
×
50% =1500
万元。
（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
1
、合作建房合同约定：以土地使用权和房屋所有权相互交换的土地成本确认。
根据国税函发
[1995]156
号文件第十七条第一款的规定，
土地使用权和房屋所有权相互
交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方（出土地一方）以转让部
分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方（出资
金一方）
则以转让部分房屋的所有权为代价，
换取部分土地的使用权，
发生了销售不动产的
行为。
（因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中
的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货
币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，
应对其销售收入再按“销售不动产”
税目征收营业税。
想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于合作建房协议的信息了解不少了，酷斯法希望你有所收获。
