说起小产权房，相信人们并不陌生，因其毕竟为居家生活衣食住行基本要素之一，可能尊驾住了几十年的房子就属于小产权房，只是日久天长麻痹而已。

何谓小产权房？资料意释：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

小产权房既然是建在农村集体土地之上，自然是城市近郊农村所为。改革开放以后，由于城建规模不断扩大，近郊农村的土地不断被征占蚕食，土地越来越少，单纯靠农业已不能维持集体经济的正常运行。为壮大集体经济，创造就业机会，增加村民收入，一批率先富裕起来的村子转向大力发展第三产业，开始在集体土地上开发建设做文章。如河西地区的桥西旅馆、千峰百货大楼、晋华酒楼、西宫服务大楼等，均为当地农村出资，在集体自有土地上建设，属于村办集体企业。泥腿子办企业，是近郊农民一次转变思想观念的大胆尝试，不甘于再继续土里刨食的传统生存方式，恰逢改革开发的好政策，依托得天独厚的地理位置，一时间搞得风生水起。

移村村民集资创办的千峰服务大楼，董荣贵摄于1984年

集体经济壮大，村民收入提高，日子好过了，人们对改善居住条件的要求日益强烈，另外添丁进口，也确实是村民面临的迫切需要解决的问题。之前解决此类问题的传统做法，是村里每隔几年给村民分配一些宅基地，由村民自建房。但面临土地匮乏的现实状况，实在拿不出更多的宅基地给村民分配。按当时村民收入水平及消费观念，购买商品房也不现实。于是有人提出由集体择地建设村民住宅楼，以改善村民居住条件，满足村民住房要求。

想法一经提出，立即获得响应，经村两委在认真研究讨论后认为“此计可行”，于是报请上级有关部门批准，召集党员、村民大会一致通过，开始准备实施。

农村有句俗语叫“娶媳妇盖房，累死老娘”，是说农村盖房是大事，操心劳力，靡费银两。村民住宅楼虽为集体行为，然如自家过日子同理，诸事冗杂，须十分上心。先期向上级请示汇报，征得同意后，接着给计委打报告立项，尽量按规矩走程序报建。因其建设资金为自筹，不需上级拨款，又是为村民办实事，计委一般并不阻挠，依例照准。关于土地手续，因为在集体土地上盖房子，土地不需出让，只是和土地局打个招呼备案了事。说是走程序，其实非常潦草马虎，个别程序最多有个会议纪要，并未取得上级各部门“许可证”之类的正式文件。

上面的事情办的了，接下来就是项目选址、委托勘察、设计，讨论确定建设方案，三通一平、招投标选择施工队伍进场等各项工作一一展开。

项目选址一般比较简单，说是农村宅基地紧张，但在集体土地上找块盖房子的土地还是不成问题，新建住宅小区不同于分配宅基地，分宅基地要与村庄原有住宅相连有所统属，不能东一处西一所随意安排，而新建小区可以独立设置，与旧村不相干。

选址确定，联系勘察、设计单位，根据所选地块地形地貌，对地质情况展开详勘，结合建筑单体做出总图规划初步设计，上会讨论通过。之后组织相关人员考察周边住宅小区，对户型、立面、配套等做出进一步论证，交由设计院优化后开始进入施工图设计阶段。

与此同时，“三通一平”工作也进行开来。何谓“三通一平”？“三通一平”是指建设项目在正式开工以前，施工现场应达到水通、电通、道路通和建设场地平整等条件的简称。与开发商不同，村里搞三通一平相对简单，基本不必求人，利用村里原有基础设施稍加动作即可完成。附近有给水管道者直接铺设自来水管道接通，不具备条件者在地块内打上一眼水井，安装水泵即可抽水使用；用电也不成问题，利用村里原有变压器，竖起电杆，拉线通电，变压器容量不够还可增容。至于道路通和场地平整两项更是不在话下，集体、个人不缺的就是土方施工机械，平时都在工程上搭揽业务挣钱，此刻村里有营生，更是召之即来，轻车熟路。

诸事具备，接下来就该进行项目招投标选择确定施工队伍的工作。项目招投标一般分两种形式，一是委托招投标代理公司，全程走正规程序，还有一种形式就是村里自己组织工程议标。农民自有农民的狡黠，找几家比较有实力的施工单位参加报价，也不确定标的，按“平米包干”计价，标书也简单，只需标明每平米造价即可。投标原则是低价中标，谁家的报价低就由谁家承包工程。此举虽不正规，但也确实从一定程度上降低了工程造价。

受施工设备、技术、工期等多种因素影响，当时多层住宅一般为砖混结构，楼板多用预应力空心预制板，除基础、圈梁、构造柱等构件外，现浇钢砼部位不多，所以施工简便，造价低廉。九十年代初期人工、建材等价格便宜，一般砖混结构房屋单体直接费用仅在500元/m2左右区间即可搞定，于今看来简直不可思议。

工程承发包结束，施工单位确定后，择吉日举行仪式奠基开工。工地现场彩旗招展，气球高悬，甲乙双方领导发表简短讲话，拿来香烛、果品、点心、酒水什物，供桌摆放，相关人员依次焚香烧纸，叩头祷告，以求诸神护佑工程顺利。祭毕，到早已准备好的奠基坑前，手持缠上红布的铁锹将奠基石填土掩埋，然后燃放鞭炮，奠基仪式结束。

随着工地临建搭设、现场围护的完成，各种施工机械、各专业施工队伍的陆续进场，项目正式破土动工。多层砖混结构房屋的施工进度一般为五至七天一层，顺利的话两个多月主体即可封顶；室内外装修、安装工程需要三个月左右，加上室外庭院道路、管线管网等配套项目，正常情况下一年时间即可竣工。

工程建设离不开资金支持，材料购进、设备运行、人员开支等，花钱如流水。关于工程款支付，施工合同一般约定按工程进度付款，但实际上合同往往变成一纸空文。建设方资金来源为集体自有资金和村民集资两部分，由于筹资不到位，东挪西借，捉襟见肘，只好拖欠。而施工方即已开工，犹箭在弦上，不能轻易停工，停工损失更大，只好咬牙垫资，口袋掏空后，只能赊欠材料款和工人工资，勉力而为。

适才所述工程建设资金运作为小产权房初兴阶段，建设方还有一定资金可以支付，随着建设规模不断扩大，建设资金更是窘迫，于是干脆提出由施工方全部垫资施工，谁家有实力垫资谁来干，这下工程承包条件更加苛刻，施工方为了承揽工程项目也只好咬牙接受。当然这与建筑市场的无序竞争有关，说句难听的话毕竟是“狼多肉少”，施工方饥不择食，也顾不得许多，先拿下项目再说。工程造价低不说，又要垫资施工，施工难度可想而知，由是引发一系列债务纠纷层出不穷，此是后话暂且不提。

工程告竣，“集资楼”除安置村民之外，尚有不少“房源”空置，于是便拿到社会上销售回笼资金，房价自然比商品房便宜许多。记得最初集资楼售价不超1000元/m2，数万元即可入手拿到一套房子，这对刚需住房户确实具有一定诱惑力。至于购房手续则十分简单，与村委会签上一纸购房合同，开具一张房款收据即可入住。

由于不计土地成本，不像商品房需要缴纳土地出让金、城市基础设施配套费等各种费用，仅考虑建设成本，近千元的房价还是有一定利润空间。售后算账，除去开支盈余不少，赚了一大笔，令村干部窃喜不已：这买卖能干！既然能赚钱，何乐而不为，干脆放开手脚大干便是。

一见有利可图，上下邻村群起而效之，纷纷大兴土木，一栋栋“村民住宅楼”如雨后春笋般冒了出来。其时国民经济正处于上行期，各行各业一派繁荣兴盛，外出务工、经商者各类社会流动人员甚众，房屋租赁业大行其道，在集资楼建设的同时，村民们也纷纷将自家住宅翻修增建用于出租，郊区农房出租已成为当地村民的一项重要收入来源。有人调侃：过去农民种庄稼，如今改种房子了。至九十年代末，太原小产权房体量巨大，简直难以计数，大有与商品房并驾齐驱平分秋色之势。

低廉的房价，便利的交通，舒适的容积率等因素使得一些人对小产权房产生兴趣。尽管小产权房体量巨大，但建成后销售也有市场，成为社会经济发展阶段的一朵奇葩。

小产权房在法律层面的解释是：由于中国的土地所有权结构为二元制，即国有与集体所有制，按《土地法》规定，任何个人对土地只有使用权而无所有权，集体土地当然也是如此。农民将建在集体土地上的房屋拿到社会上销售行为，不受法律认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税等合法手续。也就是说小产权房不能对外销售，只能给村民使用或在村集体成员内部转让、置换。

基于此，有人担心购买小产权房有风险，不知哪天会被拆除，房产投资竹篮打水一场空。与购买小产权房的朋友聊起这类话题，朋友则不以为然，认为小产权房犹如计划生育中的超生子女，只要生出来就要养活，万无消灭道理。另法不制众，如此巨大的体量，如此众多的住户，政府如何处理安置，车到山前必有路，不用杞人忧天,只管放心购买居住便是。

自上世纪八十年代末至本世纪初，是为小产权房的“蓬勃发展”期，各类小产权房如春风野火般四处蔓延，给土地管控、城市规划、市政设施、房地产市场运行等方面造成很大的影响。面对无序的局面，从2008年开始，国家陆续出台对小产权房一系列管控政策，包括清理整顿、叫停、遏制在建在售小产权房行为等措施，给小产权房踩了一脚刹车。

从2014年开始,太原市大规模城中村改造拉开序幕，170余个列入城中村改造的村子陆续被拆除，代之以一栋栋高层住宅楼拔地而起。太原城中村改造多为政府牵头、开发商参与、改造村配合三方联动模式。由于拆迁安置需要大量资金支持，仅凭改造村一己之力实在勉为其难，所以先期由开发商与改造村签订框架协议，拿出一部分资金用于旧村拆除，清表腾地。土地使用分成两部分，一部分给开发商用于商品房建设，一部分作为拆迁户回迁房建设。回迁房建设可由开发商代建，有条件的村子也可以根据划定的地块自行建设。凡由开发商代建的房子所有手续均由开发商办理，而自建房的手续则需要改造村自己办理，那么问题就来了。

首先是土地出让，由集体土地变为国有土地，缴纳土地出让金，然后走土地招拍挂程序。土地出让金评估价为每亩数百万元，按城改政策规定，城改用地出让金按15%收取，但需100%缴纳，然后返还85%。按一般改造村安置房用地100亩计算，需缴纳数亿元。虽说日后可以返还，但当初开发商支付的拆迁款已花销殆尽，再一下拿出数亿元实在无能为力。

没钱咋办？旧村已然拆除，村民只好投亲靠友，租房赁屋，四处漂泊。虽然手里有些过渡费，但终归是心无着落、生活困顿、情绪低沉。安置村民迫在眉睫，城改犹箭在弦上，政府一时间也颇感束手。于是默许先行建设，至于手续日后再说。

“绿灯”亮起，改造村们争先恐后推进安置房建设工程。有之前的“村民楼”建设经验，此番安置房建设可以说是轻车熟路，所不同的是过去所建为砖混结构多层楼房，而今改为钢砼结构高层住宅楼而已，当然建设规模有小巫大巫之别，不可同日而语。

历经数年，安置房终于告竣，村民入住，拆迁户每家分得几套住房，眉开眼笑。城中村改造拆迁户安置完成，上级也松了一口气。

Photo by ShanheWang

除了安置村民，剩下房子不少，还是老主意，拿到社会销售，弥补城改亏空。当有人询及产权问题，回答产权肯定能够办理，只是现在条件尚不成熟。有人暗忖：安置房虽然暂无产权，但价格便宜，一套房下来省下十几二十万，还能买辆车，这账划算，于是出手购买。对于小产权房，人们的心理纠结不已，爱恨交集，爱其价格便宜，解决了刚需，圆了住房梦；恨的是花钱买房却没有拿到产权，心不托底。

关于产权问题，城改之前的小产权房尚无定论，这次城改又催生了一批，且体量远远超出之前的小产权房。虽然社会上一再对小产权房口诛笔伐，声讨之声不绝于耳，但在政府层面，对于小产权房的去留与“正名”问题一直未得到落实。

平心而论，小产权房也并非一无是处，在对GDP贡献、纾困住房难、扩大城镇影响范围等方面，还是具有一定的积极意义。相信政府将来肯定对小产权房处置有稳妥的政策出台。

想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于28省小产权房处置方案的信息了解不少了，酷斯法希望你有所收获。

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