房产证纠纷.房产证纠纷案例

2025-01-20 01:40 分类：房屋买卖阅读：

房产证久办不成，业主可单方解除购房合同？ (一)

贡献者回答未必！

1、案情简介：

1）2013年3月31日，K某与W公司签订商品房买卖合同，约定：W公司于2013年10月31日前向K某交房，交房后180日内，办理产权登记并备案。如因W公司的责任，K某不能在规定期限内取得产权证的，由W公司按约定支付违约金；若自违约之日起180天内仍未完成产权登记，K某有权退房。

2）合同签订后，2013年6月，K某交首付款，9月开始还贷，11月10日办理入住，但W公司一直未取得初始登记，引发纠纷。

3）K某诉至法院，请求判令：解除购房合同，W公司返还购房款、首付款利息、延期办证违约金。

4）法院最终仅支持延期办证违约金，驳回K某其他诉请。理由是：合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期未行使的，解除权消灭。

2、房产证久办不成，业主能否解除合同，存在两种观点：

1）站在购房者角度看，开发商未按约定完成办理房屋转移登记义务，构成根本违约。该违约行为持续发生，若对于购房者解除合同的主张不予支持，会严重侵犯购房者的“物权期待权”，始终使购房者购买房屋处于失稳状态，缺少救济途径。所以，解除合同应当支持。

2）从法律规定角度看，商品房买卖合同司法解释第15条规定的“期限届满后超过一年”，属于法定解除的一种，当事人行使解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。在已经实际收房多年后、具备继续办证条件下，为维护交易安全和房屋销售整体稳定，不宜解除合同。

前案中，法官采取了第二种观点，但并不是说所有的案例都会遵循这一结论。

3、业主是否可以解除合同，遵循如下逻辑：

1）首先，根据迟延办证的原因，划分责任归属，认定是出卖人原因、买受人原因，还是登记部门原因，亦或是混合原因所致。

2）第二，针对由于出卖人原因造成的迟延办证，根据迟延程度、履行可能等因素，应划分为一般迟延办证和根本迟延办证。

前者即为司法解释第14条中所述“在期限届满未能取得房屋权属证书的”情形，是指房屋已经交付买受人占有使用，通过延长一定的时间，出卖人可以继续完成协助办证义务的情形；

后者是指第15条中“无法办理房屋所有权登记”，房屋已经不具备继续办证条件，甚至出现房屋无法交付的情形，如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因，此时行使解除权没有期限设定，否则将陷入合同履行的僵局。

3）第三，针对一般迟延办证是否享有解除权，根据合同约定划分为享有约定解除权和不享有约定解除权两种情形。

如果合同中未约定在此情形下买受人享有解除权，或者约定买受人不享有解除权，那么买受人可以按照第14条的规定，向出卖人主张违约损失赔偿责任，但不能要求解除合同；

如果合同约定了买受人享有解除权，那么解除权的行使应与司法解释第11条的规定保持一致，受一年除斥期间的限制。买受人过期行使解除权，不会得到法院支持。

4）第四，之前的合同解除权消灭，并不排除之后的合同解除权行使。如果有新的特定事由产生新的解除权，业主仍然可以提出解除合同来救济自己的合法权益。比如，前案中房产证确定办不下来，那么如果法院审查新的解除事由成立，业主仍可以解除合同，而不是因为合同解除权消灭而否定解除权人行使新的合同解除权。

贡献者回答婚前房子房产证加名有没有用？

在民间有这样的说法：“一方婚前全款买的房，房产证上就算是加上配偶的名字，离婚时也全归出钱一方，产权登记加名没有用”。事实上法律上的认定并非如此。我们来看一个发生在2020年的司法案例，后经《杭州日报》报道后在近期引发热议。

案情概述：杭州的王先生与乔女士离婚时，针对房产分配产生了纠纷。乔女士认为，目前三套房产都写着夫妻二人的名字，离婚时理应一人一半，加之自己外出工作养家，而男方不工作，她应分得60%房产。王先生则认为，三套房子虽然在婚后都加上妻子的名字，但都是自己婚前购得（全资购买无房贷），不属于夫妻二人共同财产。

此外，就算他不工作但在家照顾孩子，且房子租金收入比女方工资高。法院认为：三套房产现登记为共有，就属于夫妻共同财产，最终杭州西湖区法院酌情确定乔女士可分得约25%的份额。乔女士不服一审判决提起上诉，二审法院维持了一审判决。

评析：要知道房产证加名不是儿戏，如果没有私下另设特殊约定，一旦在房产证上加名就成为夫妻共同财产，离婚时就会一起分割房产。在没有特殊约定前提下，加名后如何分割房产份额，是不是按一半平分？法院会根据双方对房产、对家庭生活的付出等综合情况来判定。

有网民为王先生感到不值，觉得个人婚前财产得不到保护。这就提醒我们平常要多学习法律知识，了解司法实践。自己婚前全款或父母全款买的房，你就得明白“加名”会带来房屋产权（部分）转移的结果。如果你买房的资金是两代人的积蓄，建议“加名”要足够慎重，且为避免日后纠纷可与配偶做一份对房产份额的书面约定。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。酷斯法希望房产证纠纷.房产证纠纷案例，能给你带来一些启示。