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2022年7月24日,上海市黄浦区建国东路68街坊、67街坊(东块)“旧改”生效,黄浦区成片二级旧里以下房屋改造收官,这也标志着历经三十年的上海成片二级旧里以下房屋改造全面完成。
“旧里拆改”贯穿了许多上海人几十年来的生活,它将这座城市的陈旧面貌粉碎,再飞快地更新重组。我第一次与律师周楠见面时,她所属的律所对面的征收地块还被铁皮包围。大半年后我们再见,相同位置上一栋巍峨大厦正拔地而起。
“成片旧改”落幕一年,但对经历动迁的居民来说,它的影响并不会随着老房子的消失而停止。周楠告诉我,签订补偿协议并不全然意味着拿到丰厚的补偿、去开启美好新生活,不少人面临的是长达几年的经济纠纷,以及亲人间无法弥合的久远隔阂。她的一位委托客户的老屋就在律所对面,“现在房子全都推平了,但(他们家里人)还在打官司,钱还分不清”。
征收和因它而来的数百万乃至上千万的补偿款,某种程度上承载了几代上海人的过去和未来。而像周楠这样,以动迁款分割纠纷为主营业务的律师,既是上海旧貌新颜极速更迭的见证者,也是无数个普通家庭因此争斗不休的调停人。
在“90后”律师周楠眼中,动迁款内部分割案件数“爆炸式”增长发生在2020年。这一年,她正式成为律师,进入曾实习过的律师事务所工作,所里四十多人,一半都埋头于相关案件,“天天都在搞动迁,搞得真是头晕”。
周楠供职的律所作为上海黄浦区住房保障局的法律顾问之一,与黄浦区第三房屋征收事务所对接,每天都需要有律师在动迁基地值班,而最日常的值班工作,就是接受居民咨询。
第一次走进值班室时,周楠就为里面的环境所震惊,“烟雾缭绕的”。执业前,她对律师的印象是“高端”“精英”“做公司上市业务”,其大多源自学生时代追过的电视剧《何以笙箫默》。但处理动迁业务的律师工作的氛围,颠覆了她的全部职业想象。
这个来自云南小城的女孩,既难以适应“很社会”的旧改经办人,也听不明白本地人的上海口音。但仅仅三年过去,她已经表现得游刃有余,不只能从当事人混乱的叙述里快速切中案件症结,也基本能听懂带有各式情绪的上海话。
周楠将这样的转变,归结于大量案例的积累:“大概是2018年黄浦区动迁开始启动,起步阶段每个基地都不熟悉,拆得也比较慢,做一个基地要半年到一年。案子基数大、居民基数大,打官司的人就多。”
沪上知名律所的合伙人雷敬祺对动迁纠纷案件的井喷,有着更为具象的认识:“单是去年黄浦区法院接受的案件号就排到了三万八千多件,我估计至少一半,将近两万件是属于‘旧改’利益分配的案件。”
近几年,雷敬祺逐渐将业务重心转移到“旧改”征收领域。2020年至2021年的高峰期,他常一天连轴接待四五批客户,单次咨询就要占去一到两个小时,遇上复杂案件,甚至会耗掉一整个上午,“确实忙得连喝水的时间都没有”。
相较于后辈周楠,执业十七年的雷敬祺接触动迁纠纷的时间要更早。2011年是他记忆里的一个重要节点,“在那以前,动迁主体是开发商,矛盾焦点存在于被拆迁人跟开发商之间,律师参与能争取到的利益空间比较大。那段时间的补偿力度也可能较大,老百姓心中就有一个感觉,拆迁(催生)暴发户。2011年以后,拆迁变为政府统一征收,施行阳光政策,补偿标准统一,每笔钱的一分一厘都和你说得很清楚”。从那之后,雷敬祺接手的案件,“普遍变为居民内部的争斗”。
按照现行规定,一个地块二轮征询的签约比例达到85%,征收协议即可生效。但针对动辄数百万的补偿款,动迁组不会裁定分配份额,都需居民内部进行协商,纠纷也自此而生。周楠工作的律所曾驻守的某动迁基地,涉及拆迁的共有两三千户,其中为了动迁款闹上法庭的约有一两百户,“每个基地的(纠纷产生)比率不一定,但也蛮多的,毕竟有那么多个基地”。
“旧改”有着明显的地域特色。在上海,征收的房屋涉及公房和私房。公房确权时要辨明承租人和同住人,而私房大致分为售后公房、老私房和商品房,其征收利益的归属主体是产权人,但因为复杂的历史沿革,前两类房产的产权人认定在现实中同样困难重重。
雷敬祺代理过一起虹口区的案件,要拆迁的老私房只有一张形成于1951年土改时期、“写有老祖宗名字”的土地使用证,“老祖宗有四个子女,房子是其中一个子女的下一代建的,签订征收协议后,这个人也去世了。之后有其他家族成员提出,土地证是老祖宗的,补偿款应该作为遗产进行分配”。这套房产的征收补偿款近一千万元,涉及相关继承人及户籍在册人员将近三十人,仅追加主体就花费了法院大量精力,接下来还要厘清房屋加建、遗产继承等多个复杂问题。
虽然所有执业律师都能承揽动迁纠纷业务,但雷敬祺和周楠认为,只有专攻这一类案件的律师,才能摸清流程中的各项隐秘环节。比如动迁款分割的矛盾,以周楠的经验来看,最好在承租人签署结算单、钱款发放之前解决,“谈不拢就要尽快找律师帮你做保全”。但律师在申请保全时,又会遭遇新问题,“以常人的理解,我跟你打官司做保全,肯定是要冻结你名下的钱款。但动迁案不一样,要冻结的钱在动迁组,还没到你口袋里边”。
在黄浦区法院立案时,周楠常遇到同行弄错保全主体的情况,这类错误造成了不必要的时间浪费,而时间在一定程度上决定了最后实际利益的分配。
“如果钱发下去了,你很可能会面临打赢官司,但拿不出来钱的尴尬问题。”周楠说起自己经手的几个案例,公房的承租人大多年迈,补偿款到手后就直接转给子女或其他亲属,“法院判下来你是有份的,但后面去申请执行时,一个老人,名下没有任何房产、资金,你怎么执行?执行不到钱的!”
“我这就算享受过福利分房吗?”六十岁的阿君一把将房产证拍在桌上,气冲冲地嚷起来。这个穿着一条印花连衣裙,妆容精致、气质出众的女人难以相信——早年父亲留下、自己出钱认购的公房,居然会影响到二十年后婆家的动迁款分配。
夏日高温天的周末,商厦物业关闭了空调,会议室里只有一台风扇送来短暂清凉。阿君摇着扇子试图让自己冷静下来,坐在对面的律师韩迎春不紧不慢地向她解释,按照上海“94方案”(即《关于出售公有住房的暂行办法》)以低于市场的价格购买公房并办理产证,也算享受过国家福利。
“户籍在册”“(成年后)户口最后一次迁入后居住满一年”“他处未享受过福利性质分房”——按照公房“同住人”资格认定需要同时具备的三个条件,阿君被“一票否决”了。眼见妻子争夺份额无望,一旁的丈夫阿丰连忙递上自己为房屋缴纳水电煤费用的凭证,借此证明自己曾在这间十多平方米的老房子里居住过,应享有动迁补偿款的分配权。
即将和亲哥一家对簿公堂,阿丰的焦虑显而易见,他反复描述自己同学夫妻的败诉案例,又拿着一个模糊的地址,催促韩迎春去调查哥哥家也可能享受过的福利房:“他们在那分了房的呀,你没查到吗,不能去房产交易中心调材料吗?”
“你不要说,你听我说。他们的情况不一定就是告诉你的那样。”面对情绪激动的客户,韩迎春的态度颇为强势。与我之前见过的周楠与雷敬祺不同,57岁的韩迎春身上有着满溢的热情,接待客户时说话率直,中气十足。
“我们开通了很多先河性的案例。”第一次见面时,韩迎春自信地向我展示自己的过往成绩,说起承办案例的细节也是信手拈来。在“旧改”征收的圈子里,她算是小有名气,熟人多称她一声“韩姐”。因为过手的案子多,新委托人来了,问清情况,“只要他说的属实”,“韩姐”就能对最终的分配情况作出较为准确的判断。
在韩迎春看来,影响一桩动迁共有纠纷判决结果的关键因素主要有三个:法律上的明文规定、已经形成条文或内部共识的裁判口径,以及主审法官的裁判意向。时间不同,法院做出的判决也不尽相同,“同一个案子在进行过程中,走到半道,咔嚓,口径变了”。只有积累颇深、嗅觉敏感的征收律师,才能及时发觉司法裁判口径的调整,把握法官微妙的态度转变。
她对自己办理过的一起案件印象深刻,“祖上留下来的房子,表哥跟表妹两个人的户口在里面,都没实际住过。早年申请变更承租人时,表妹同意表哥做了承租人”。按现有规定,表妹不符合同住人条件,四百余万元赔偿款都应归属韩迎春的当事人。但在开庭前,法官致电韩迎春,问她能否“做做当事人工作”,适当让渡部分利益。
“法官有自由裁量权,他的法律视角更广阔,是站在更高层级的公平正义的角度来权衡案件。你虽然变更成了承租人,但是经过对方同意的,而且你也享受过福利分房。”韩迎春理解到了这点,几次劝说当事人主动分给表妹50万元,以避免更大的损失风险,但对方却不为所动。
最终判决时,这笔赔偿款被一分为二,韩迎春的当事人只拿到了其中一半。对于这样的结果,“好胜”的韩迎春却不认为自己败了:“我已经明确嗅到了案件的意向,用我的专业提醒你,但你不肯听。”
“专业”是韩迎春放在嘴边的口头禅。而“调材料”,是她和搭档谢骞律师共同认定的、体现律师专业性的核心技能。比如,能否调到对手方或其他权利人的福利分房的证据,往往影响着案件判决的走向。
“没做过这个的律师,根本不知道去哪儿调!有人认为是单位分的房子,就去单位调,结果单位都消失好多年了。”多年工作下来,韩迎春攒了不少经验:大量的材料会存在物业;其中,大型事业单位有自己的物业管理体系,资料一般存放在专门的档案室;小型企业多归并在房管局下属的物业;而涉及重大市政工程建设的项目,会把材料归并到档案馆。
即便身经百战、经验颇丰,调查取证工作对老练的“韩姐”来说,也不是想象中的轻松。说起之前办理的一个“知青回沪”的案例,韩迎春用“翻江倒海”“穷尽所有”来形容自己调取户口资料的过程。
但完成这样的艰难任务,也能给经办律师带来足够的成就感。谢骞和我分享了一个为独居老人争夺赔偿款的案例。在调查陷入僵局时,他们通过对老人女儿的工作单位旧家属院的物业套话,锁定了房屋的具体地址,连夜向法院申请开具调查令,最后顺利拿到对方享受福利分房的证据。“有时候,我们都跟‘特务’一样。”谢骞笑着打趣道。
在动迁利益纠纷中,律师的角色不可或缺,他们与当事人关系亲近,知晓对方的诸多秘辛,但很多时候又是彻底的“局外人”。
说起这桩变故,周楠的语气没有太大波澜。刚工作时,她习惯把自己代入当事人的角色,努力为对方争取利益,碰到欺骗和不信任也觉得伤心。现在案子看得多了,她也有了些新觉悟:“客户可能一直都不会跟你说实话,人肯定是挑对自己有利的说。到了法庭上他都不说实话,为什么会跟你律师说?”
如何看待自己与当事人的关系,是青年律师要面对的重要一课。刚执业时,雷敬祺代理过小个体户的拆迁维权类案件,接到当事人电话就第一时间赶到纠纷现场,“会碰到一些比较极端的情况,比如说来一帮穿黑衣服的,你不知道他们是什么身份,直接就把房子推倒了。这是比较吓人的,像拍电视剧一样”。
辗转过几个知名律所,成为一名资深律师后,雷敬祺已经很清楚自己的身份立场:“律师本质上是做事后救济,不是在事中或事前参与到这个案件的纠纷中,去代入角色、投入你的大量感情。你不是当事人的亲戚,也不是他的保镖和打手。”
不过,年纪更轻的周楠哪怕能平和面对来自客户的欺瞒,却还是难以把自己从案情的漩涡中完全抽离。在争抢赔偿款的纠纷中,她常会震惊于亲人间的相互算计:“很多案子是子女告父母,或者父母告子女。就我们有的人会想,父母过世后钱不都是你的吗,为什么这个时候还出来争?”
在巨大的利益面前,逝者的尊严也变得不那么重要。周楠手头有个共有、继承纠纷案,年迈的承租人在诉讼流程中过世,一双子女继续争夺赔偿款,“双方矛盾很激化了,后面就不给老人火化”。老人的女儿是周楠的当事人,希望她能帮忙从中协调,“这个事情没法解决,那边拦着不给火化,谁也没办法”。
还有的案件有着“无间道”一般的曲折剧情——一家四兄妹,其中一位抢先带走了身为承租人的老人,剩下的两人以替长辈去世的侄女争夺份额为由,将这人告上了法庭。
“他们就说自己的份额都给侄女,还来我们律所写了各种承诺书,一致对抗把老人抢走的那个人。”周楠记得很清楚,承租人去世后,几人却态度突变:“估计是私下(和被告)联系了,就反水说,我们的份额自己拿,不给侄女了。”
这件事情让周楠意识到,在巨大的金钱利益面前,亲情也会变得脆弱。但她也逐渐能理解这种异变,“在我老家,房子没有这么值钱,普通家庭如果因为这个有矛盾,可能想着是一家人就算了。但上海这边(动迁的)钱太多了,几百万,普通人一辈子能挣多少钱?”和同事聊起这些案子时,周楠也曾半开玩笑地探讨过亲情到底价值几何,“大概就是10万到20万,多了还是不愿意给的”。
成百上千个家庭被撕扯开的巨大裂隙,也吓退了很多年轻从业者,韩迎春之前的助理刚过实习期就辞了职,转头去房地产公司做了法务。
“但人心就是这样。”韩迎春倚在办公椅的靠背上,语气平静。不久前刚离开接待室的女士告诉韩迎春,自己的双亲去世后,留下的公房变更“知青回沪”的姐姐为承租人,并由她一家人居住使用。这位女士在配偶家享受了福利分房,但儿子的户口一直挂在这套父母的公房里。现在,姐姐要拿走全部的征收补偿款,她想通过诉讼为儿子争到份额。
“你儿子户口虽然在里面,但他成年后没有居住,是空挂户口,又享受过福利分房。”听到这番解释,女士哽咽起来,讲起自己从前对姐姐的帮助,睁着泪眼抱怨:我帮了她们家多少,太不讲情面了。韩迎春只得出言安慰:“钱财乃身外之物。”
这样的故事在韩迎春的眼里并不稀奇,她见过更离奇的兄弟阋墙和父子纷争,还曾碰到租户向房东索要大额动迁赔偿款的乌龙剧情。“现在很多人都这样。有巨大的利益都觉得我怎么不能得一块肉、分一杯羹?完全不考虑法律。”这位战绩颇丰的女律师眼神依旧淡然:“奇怪吗?不奇怪,人心使然。”
聚焦“旧改”征收事务的六年来,韩迎春实地探访过不少老房子,那里恶劣的居住环境,让这个从河南商丘来到上海打拼了近二十年的女性感到震惊。
“上海居然会有这样的房子?不可思议。”在一间约莫十平米的老屋里,她顺着“像华山一样陡”的楼梯爬上了阁楼,最高处只有1.6米,人在里面得猫腰低头。阁楼的窗玻璃碎了一块,只糊了张纸补上,“雨天哗啦哗啦漏,夏天又晒得要死”。
去年上海解封后,周楠曾跟随经办人去梦花街一户居民家中做家庭内部协议,看到相邻的多户人家门上都留有因确诊感染新冠安装的门磁,“那种老房子里,很容易一个人阳了,大家就都阳了”。
梦花街上的弄堂,一个窄小门洞里往往藏着十几户人家,住户们共享厨房和卫生间,有人用的还是手提马桶。为改善这里居民的生存环境,近些年,政府部门投入不少——修缮房屋、改造公共厨房和加装马桶的小型工程始终没停过,但受现实环境制约,效果实在有限。用一名黄浦区公务员的话来说:“旧改”是这里的唯一出路。
作为“旧改”环节中的重要一环,律师韩迎春也有着救人于水火的使命感。“他指望这间屋子(的赔偿款)改善生活,如果他确实有赢的可能,我们必须竭尽全力,否则律师是干嘛的?”韩迎春激动地说起自己和谢骞“当特务”的那次调查,他们最终排除了承租老人的女儿一家三口的同住人地位,五百六十多万元的房屋动迁款全归老人所有。
因早年作风问题,女儿女婿对老人多有怨怼,几乎断绝来往,“但这间老屋子是他唯一的生存的地方,连个洗衣机都没有。他女儿家有一套别墅,还有其他房子”。虽被老人的女儿当庭咒骂“缺德”,韩迎春也并不为此撼动:“她有她的理由,但‘旧改’的目的就是要确保当事人的居住权,特别是老人家。”
接到判决书的当事人老泪纵横,韩迎春见了也有些动容:“一些孤苦的无依的人,我们帮他拿到钱,就等于他后半生有着落了。”在这些时刻,她能被“成就感”包裹起来,“心里可踏实了”,她又自信地拍着胸膛向外宣告:“我没做过缺德事。”
被搅进赔偿款的争抢纠纷中不得脱身,时间久了,周楠也明白,“律师可能看到的是比较黑暗的一面”,但她也因此见识到了关于上海的更多切面。
上海人的维权和法治意识让她印象深刻。来律所之前,很多客户会先行研究杂志、报纸和电视台节目里的典型案例。某次,一位客户带来一本厚厚的笔记本,里面是从不同报纸上剪下的动迁纠纷案例报道,“他还跟我分析这个案子怎么这么判”。
日常接待时,有的爷叔也会和周楠讲起自己“上山下乡”的青年岁月,那些历史卷轴上积灰的往事、城市繁华水面下沉睡的礁石,便就此娓娓如生地在她眼前铺陈开来。
逐渐融入这座城市的过程中,周楠也能看到自己成长的痕迹。初来律所时,她习惯低头面对客户,老板总提点她要表现得更自信点。害怕客户嫌自己年纪轻、资历浅,她就刻意装扮老成,暑热天也套着沉闷的黑色西装。
但现在,碰到质疑她资历的委托人,周楠会选择“怼回去”。她的心态放得更平,不总纠结于自己能否留住客户。“都是缘分,你找我,我就给你好好做,你不找我拉倒,这是你的损失。”她俏皮地自信说道。
随着成片旧里改造落下帷幕,中心城区零星二级以下旧里、小梁薄板等不成套旧住房及城中村等“两旧一村”改造将成为上海城市更新的重点。但三位律师一致判断,与近几年的案件高峰期相比,未来涉及动迁款分配纠纷的案件数量将逐渐下滑。
“我们开玩笑说以后要失业了。”和同事聊天时,周楠偶尔也会担心今后自己的职业发展:“我一毕业就做动迁,这种是我做的最熟练的案子,以后没有了,我做什么呢?”但也没多少时间让她抒发感慨,新案子很快又来了。
周楠代理的案件绝大多数归属黄浦区,这里被称为上海的“心脏、窗口和名片”。过去十年,仅黄浦区就完成了居民旧改征收近十万户。最后一次见面时,周楠带我漫步在这里的老城厢。暴雨刚肆虐而过,天气依旧阴沉,窄长安静的弄堂在鳞次栉比的楼厦间延伸,最终消融在宽阔的马路边沿。随处可见的“旧改基地,注意安全”的黄色警示牌、被水泥封死的门窗,时刻提醒着我们——不远的某天,眼前的老房子将被彻底拆除。
这些天周楠养成了一个新习惯,在上下班的路上,她总要掏出手机给律所周围的老房子留影。“原来没什么感觉,现在就觉得,这些老房子见一次少一次。”她抬手,又一次按住快门,记录下这些无声的灰败建筑,记录下这座超级城市与她的生活、事业以及情感,曾亲切交汇的那一部分。
摄影 小毛
采访、撰文 万潇
编辑 杨雨池
图片后期 Nina
人们很难接受与已学知识和经验相左的信息或观念,因为一个人所学的知识和观念都是经过反复筛选的。酷斯法关于咨询上海拆迁律师团队介绍就到这里,希望能帮你解决当下的烦恼。