一、前融配资

前融配资不是一种具体的融资模式，因为其对于房地产开发公司筹资的重要性将其作为独立的一项描述。常见的前融配资：私募基金公司与房地产开发公司设立SPV公司为项目公司提供配资；小额贷款公司通过银行等金融机构为项目公司提供委托贷款；集团公司为项目公司提供资金支持；关联项目公司通过城市平台公司向项目公司提供资金支持等。

前融配资的资金成本比较高，贷款机构对房地产公司的增信措施要求也比较严格，很多时候抵押 股权质押 集团保证 流动性支持等都会运用。

（以下如无特别说明，增信措施均包括抵押 股权质押 集团保证 流动性支持等；还款来源为项目公司的房屋出售/租赁收入；资金监管。）

二、开发贷款或固定资产贷款

开发贷款是房地产开发公司最常见的融资模式，主要分为土地贷款、在建工程 土地贷款等。根据金融监管政策要求，需要满足四三二的融资条件。贷款机构主要是银行、信托公司等。开发贷款的用途一般要求用于项目的开发建设，不能用于其他用途。增信措施一般为土地抵押、在建工程抵押、关联公司保证等形式。还款来源一般为项目地块开发建设商品房的销售回款，一般要求设立预售资金监管账户监管资金。

开发贷款或固定资产贷款很受房地产开发公司的欢迎，因为利率低、贷款时间长、还款压力比较小。

三、商票融资 商业保理 供应链金融

在房地产开发建设过程中，房地产开发公司会与大量的施工单位签订施工合同，形成大量的应付账款。大型的或谈判能力较强的房地产开发公司会要求以商票的方式支付工程款，作为延期付款的一种方式。延期付款产生的利息通过工程洽商变更的方式或补充协议的方式支付给施工单位。这种方式不进入项目公司在银行的授薪系统，不影响在银行的贷款，受到房地产开发公司的欢迎。

商业保理分为正向保理和反向保理，正向保理是指卖方将其现在或将来的基于其与买方订立的货物销售/服务合同所产生的应收账款转让给保理商，由保理商向其提供资金融通、买方资信评估、销售账户管理、信用风险担保、账款催收等一系列服务，主要对象是卖方。正向保理占用施工单位的授信额度。反向保理是指针对资信水平很高的买家（核心企业），对以这些买家为付款人的应收账款，在核心企业同意向保理商推荐供应商和提供应收账款信息、同意供应商向保理商转让应收款项债权，同意按照保理商的付款指示进行款项支付等条件下，保理商可以直接对债权人（供应商）提供保理服务。商业保理其实质是保理商打折收购应收账款债权。

供应链金融在这里指的是，房地产开发公司将应付账款组成一个资金池，以项目公司的销售现金流作为还款来源，设立专项计划，发行上市或成立信托的融资模式。

四、信托贷款 特定资产收益权

信托机构为房地产开发公司提供资金支持的方式主要分为直接提供信托贷款，通过项目借壳的方式设立特定资产收益权。

信托贷款融资与开发贷款融资类似，还款来源、增信措施、监管要求都比较严格，信托贷款的融资成本比开发贷款的融资成本要更高。

特定资产收益权融资，一般是由于项目公司的资质或条件无法满足四三二条件的时候，借用满足相关条件的项目公司或平台公司作为融资主体，最终将资金输入项目公司。增信措施要求也比较多，抵押、质押、保证、流动性支持等。还款来源为项目公司销售商品房、相关项目公司销售商品房。

五、委托贷款融资 并购贷款融资

委托贷款融资一般是在资金提供方没有贷款资质的情况下，通过委托银行或有贷款经营业务资格的主体向资金需求方，即房地产开发公司，提供资金支持的模式。委托贷款解决了某些借款主体无法作为抵押权人办理房地产开发公司提供土地或房产的增信措施。

并购贷款融资通常指房地产开发公司在并购另一公司时根据国家相关规定向银行申请并购贷款，银行提供资金支持的融资模式。并购贷款的支付路径一般为被并购方的原股东方。增信措施要求被并购方的股权质押，并购方的资产抵押等。

六、私募基金明股实债融资

随着国家进一步限制房地产开发企业的债务融资，私募基金公司提供的明股实债公司也受到了很大影响，出现基金业协会限制备案的情形。所谓明股实债的融资模式一般操作为私募基金主体通过增资成为项目公司的股东，向项目公司提供股权资金支持和借款资金支持；项目公司就借款资金到期还本付息；在一定期限后，项目公司回购私募基金主体的股权。

七、AMC不良资产融资模式

这种融资模式又被称为债务重组方式，操作模式为:持牌AMC机构收购项目公司股东对项目公司的债权，并向其支付转让资金，在一定期限后，持牌AMC将该债权转回项目公司的股东。

八、融资租赁模式

融资租赁模式常见的为打印机的融资租赁，主要是指出租人根据承租人对出租物的规格、型号的选择购买出租物，并将该出租物出租给承租人承租，承租人按期向出租人支付租赁，到期租赁物返还给出租人或产权归承租人的融资模式。在施工单位中，这种融资模式比较常见，大型的施工器械都是融资租赁的方式使用的。

九、资产证券化融资

资产证券化融资主要体现为以一定的可以形成稳定现金流的资产池为标的，设立专项计划，由信托公司或其他金融机构打包向市场上融资的融资模式。这种融资模式的资金用途限制比较少。

十、信用贷款/流动资金贷款

这种贷款模式一般为直接使用的是贷款人的资信，不提供其他的抵押、质押增信，贷款额度较低，贷款期限一般不超过1年。

想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于房地产抵押流程的信息了解不少了，酷斯法希望你有所收获。

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