假按揭

2025-03-19 07:30 分类：职务犯罪阅读：

案情简介

重庆A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）自2004年7月开始，因企业融资需要，陆续通过多名自然人以按揭购房的形式向包括建设银行在内的五家银行进行融资（该行为在实务中称为“假按揭真贷款”，以下简称“假按揭”），该案中部分名义贷款人并未实际支付首付款，并且所有贷款均由A公司偿还。截至2019年7月，仍有19名自然人“假按揭”的21套房产（其中12套房产根据企业销售台账显示已进行二次销售）银行贷款尚未偿还完毕。

争议焦点

1.买卖合同、贷款合同是否有效？银行是否对涉案房屋享有优先受偿权？

2.名义购房人是否承担责任？如承担责任份额如何确定？

实践分歧

在目前的破产司法实践中，对于上述问题的处理存在不同的意见：

（一）关于合同是否有效，银行是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题

在中国农业银行股份有限公司杭州延安路支行诉叶某某等金融借款合同纠纷案中，法院认为：因开发商与名义借款人恶意串通，以商品房买卖为名，行开发商融资之实，损害了农业银行的利益，危及了银行贷款安全，开发商应对名义借款人因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。涉案房屋已办理银行预抵押登记，银行已发放贷款，按揭合同已履行多年，至今未办理正式的抵押登记原因也不在于银行，故银行的预抵押物权符合善意取得的条件，有权就处置抵押物所得价款优先受偿。

而在交通银行股份有限公司大连金州支行与巴德仁等借款合同纠纷上诉案中，法院认为：《个人住房抵押贷款合同》中贷款部分不存在合同无效的法定情形，应为合法有效，故假卖房、真贷款中名义借款人的还款义务不能免除。另外，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是银行对将来担保物权的设立享有请求权。在银行对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张享有抵押物优先受偿权无法律依据。

（二）关于名义购房人是否承担责任及承担责任份额的问题

在中国建设银行股份有限公司北京延庆支行与吕某某等金融借款合同纠纷案中，法院认为：名义借款人明知开发商系以融资为目的与自己虚构买房合同，以自己的名义贷款，仍向开发商提供身份证明，并与银行签订借款合同，名义借款人虽未参与合同履行，亦未实际占有涉案房屋，但其行为帮助开发商套取了银行贷款，对因此给银行造成的损失存在一定的过错。根据过错程度，酌定向银行承担10％的赔偿责任。

而在中国建设银行股份有限公司淄博西城支行与王作良、马洪菊等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷案中，法院认为：名义借款人对开发商利用自己的身份套取资金的事实是明知或应知的，负有一定过错，其应承担与其过错相适应的民事赔偿责任。考虑到名义借款人实际未使用借款，也未得到房屋，从公平原则出发，酌定其对已确定的借款本息在开发商不能清偿的范围内承担5%的民事赔偿责任。

由此可知，对于假按揭中涉及合同是否有效、银行是否对涉案房屋享有优先受偿权、名义购房人是否承担责任及承担的份额等问题，不同的法院存在不同的处理意见。

观点

（一）关于买卖合同是否有效的问题

就假按揭中的买卖合同而言，其是开发商为了获得银行的按揭贷款，而故意通过与自然人（通常是职工）签订的虚假购房合同，以名义购房人的身份向银行办理按揭贷款。首付款是由开发商支付，后续贷款也是由开发商偿还，开发商并没有给名义购房人办理过户登记。实际履行贷款合同的主体是开发商而不是名义购房人，因此开发商与名义购房人之间不存在购房的真实意思表示，双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依据《民法总则》第一百四十三条的规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”和第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”开发商与名义购房人之间的房屋买卖合同无效。

（二）关于贷款合同是否有效的问题

这个问题在实践中存在较大的争议。有的法院认为，贷款合同有效，其理由是贷款合同有名义借款人的签名，系当事人在平等、自愿的基础上签订的，且内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应为合法有效。而有的法院认为，贷款合同无效，其理由是贷款合同系以合法购房合同以及借款合同形式来掩盖套取贷款资金的目的，符合《合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”而签订的合同无效之规定，故贷款合同无效。

笔者赞成第一种观点。理由：第一，虽然商品房买卖合同由于没有真实的意思表示而无效，但不能据此否认贷款合同的效力。贷款合同不是买卖合同的从合同，二者是相互独立的，贷款合同的效力应当依法认定。根据《民法总则》第一百四十三条的规定，有效的民事法律行为必须同时满足“行为人具有相应的民事行为能力”、“意思表示真实”、“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。因此，在贷款合同同时具备上述条件的情况下，合同应为有效。

第二，在假按揭真贷款的案件中，不能简单依据《合同法》第五十二条第三项规定的“以合法形式掩盖非法目的”而认定贷款合同无效。因为，如果买卖行为是这里的“合法形式”的话，那么个人贷款行为就是这里的“非法目的”；如果个人贷款行为是这里的“合法形式”的话，那么开发商实际贷款的行为就是这里的“非法目的”。很显然，不管哪种情形，都不属于这里的“非法目的”，即便是开发商在贷款时要受到一定条件的限制，但法律并没有明确禁止。故，仅仅依据此条款认定贷款合同无效有欠妥当。综上，贷款合同应为有效。

（三）关于银行是否对涉案房屋享有优先受偿权的问题

这个问题关键要看银行是否已经办理抵押登记。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可知，抵押权的设立应当依法办理抵押登记，未经登记的，不发生抵押权的效力。虽然《物权法》第二十条还规定了：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故银行可以办理抵押权预告登记，但是抵押权的预告登记不同于抵押权的正式登记，其并不能代表抵押权的设立，而是为将来实现抵押权提供保障。因此，如果案涉房屋仅办理了抵押权预告登记的，抵押权未设立，银行对涉案房产不享有优先受偿权。

（四）关于名义购房人是否承担责任及承担的份额问题

在贷款合同有效的情况下，名义购房人是否承担责任关键要看银行是否明知或应知。如果银行明知或应知购房人为名义贷款人，而实际使用借款的人为开发商（担保人），那么名义购房人可以依据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，主张隐名代理，该贷款合同直接约束委托人开发商和第三人银行，由开发商承担偿还责任。但是，名义购房人作为完全民事行为能力人在明知开发商系以融资为目的以其名义贷款的情况下，仍向开发商提供身份证件及相关证明材料，并配合开发商办理繁杂的贷款手续，甚至不排除开发商会给予名义购房人一定数额的奖励或返利，故名义借款人对假按揭贷款的形成存在明显过错，应当在开发商不能承担的范围内承担相应的法律责任。至于份额的多少，由法院根据名义购房人的过错程度来确定。

如果银行尽到了审慎审查的义务后仍然不知也不应知购房人只是名义贷款人，而实际使用借款的人是开发商的，银行可以依据《合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人” 的规定，选择要求名义借款人偿还或者要求开发商偿还。一般情况下，尽管开发商已经进入了破产程序，但相较于普通的个人（通常是职工）经济实力仍然更强，并且一旦银行选择了相对人承担责任，不得再次变更。故，通常银行都会选择实力更强的开发商承担责任。如银行要求名义购房人承担责任的，鉴于名义购房人并没有实际使用贷款，也没有实际占有房屋，更没有办理过户登记，基于公平公正原则，名义购房人也只承担相应的清偿责任，开发商对此要承担连带清偿责任（提供了连带担保）。

综上，假按揭真贷款纠纷在实务中比较常见，争议也较大。笔者结合实务经验，提出了自己的一些想法。认为在假按揭真贷款案件中，商品房买卖合同因缺乏真实的意思表示而无效；贷款合同不因买卖合同无效而无效，应当依法予以认定；银行只有在办理了抵押登记的情况下，才对涉案房屋享有优先受偿权；名义购房人应当在过错范围内承担相应的责任，具体的份额由法院根据实际情况而定。