租客转租房屋

房东毫不知情‍‍‍‍‍‍

曾经承诺“豁免”的租金

如今要求“惩罚性”赔偿‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这种操作能行不？

被戳穿的二房东

孙先生（化名）租了马先生（化名）的一间房屋，并签订了房屋租赁合同，约定租期为2020年1月至2028年1月。为了孙先生能够将房屋装修成自己喜欢的样子，马先生还给了3个月的免租期。然而，孙先生在租期内，未经过马先生同意，于2022年1月将房屋转租给案外人。马先生得知后，了解到孙先生曾多次将房屋转租给他人，认为孙先生的行为严重违反了合同约定，遂将孙先生诉至北京市海淀区人民法院，要求解除合同，并要求其按照合同约定的租金标准，支付3个月免租期的租金3万元。孙先生辩称，同意与马先生解除本案合同，但是不同意支付免租期的租金。孙先生称自己为了装修房屋花费了很高的费用，后经济状况不好了，才将房屋转租给别人来收回成本。

法院：同意解除合同‍‍‍‍‍‍‍‍

驳回赔偿诉求

法院经审理后认为，孙先生和马先生均在本案中同意解除合同，法院不持异议。双方争议焦点为，孙先生是否应当支付马先生主张的免租期租金。孙先生虽然存在违约行为，擅自将房屋出租给案外人，但双方未在合同违约条款中明确是否应当因此支付免租期租金，故对于马先生的该项诉求，法院不予支持。法院最终判决解除双方的租赁合同，驳回马先生的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。

法官：保护守约方权利‍‍‍‍‍‍‍‍

“惩罚性”赔偿依照合同审查

本案中，承租人未按照合同约定擅自转租房屋的行为，赋予了守约方解除合同的权利。然而，出租人提出的免租期租金不“豁免”的“惩罚性”赔偿条款是否能够得到支持，需要严格审查合同中是否有相应的约定。实践中，出租人往往可能通过在签订合同时，以口头免除一定租赁期间的方式，承诺承租人免租期。法律并未赋予出租人在合同解除时任意撤销该期间的权利，故应当依照合同审查是否具有相应的违约条款。如未订立解除合同时收回免租期的条款，则出租人无权主张要回。

（北京海淀法院）

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