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租期没到,房东却要卖房,怎么办?

2025-01-17 13:20 分类:房屋租聘 阅读:
 

租期没到,房东却要卖房,怎么办? (一)

租期没到,房东却要卖房,怎么办?

在房屋租赁市场,经常有发生事情是,房东把房子卖了,房子的新主人却要赶没到期的房客走,这种纠纷案件到了法院,通常都是房客的租赁合同会受保护,因为我国《合同法》有一个规则——“买卖不破租赁”。

根据我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,意思就是,房客租房在先,房东卖房在后,房子新主人不能在租赁期间把房客赶走,得要等合同的租赁期届满后。可能有朋友要问,那房租怎么给?答案是,给房子新主人。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。所以,房子的新主人其实就是新房东,新房东要继续履行合同。“买卖不破租赁”虽然是我国《合同法》的规则,但是在适用上并非毫无限制,在下列情形中,租赁是“可破”的。

动产租赁通常不适用“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”规则是在民法为了实现实质平等,保护社会弱者的背景下产生的:立法者认为一般情况下房屋的承租人在经济上处于弱势,其不可欠缺的居住利益不仅涉及财产权,更涉及其生存权,所以才偏离民法上的债权相对性和物权绝对性原理作出此例外规定,而动产租赁不具有这种请况,在司法实践中也通常不会把这个例外规定应用于动产租赁。

“先押后租,租赁可破“。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

在司法实践中,有些判决会认为所有权人和承租人签订租赁合同虽然在所有人和买受人签订买卖合同之前,但承租人并没有实际占用使用租赁房屋,所有权人也没有将房屋已经出租的事实告诉买受人,可以认为诉争房屋不是在租赁期间发生的所有权变动,而是在租赁期之前发生的所有权变动,故而当然不适用“买卖不破租赁规则”。

也就是说,虽然你和房东签订了租赁合同甚至交了租金,但是尚未搬进去住,在这个期间房东瞒着你把房子卖给张三,并且卖的时候不把出租这件事告诉张三,张三后来不想履行租赁合同了,你主张“买卖不破租赁”,可能并不会得到法院的支持。

租期未到 房东要求退房 (二)

1.租凭期内甲方需要转让或抵押房屋应提前一个月通知乙方,同等条件下乙方有优先受让权

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。依据是合同法230条

也就是说合同的这个约定是合法有据的,如果你们也想买房子的话可以起诉要求法院撤销房东的转让合同,如果你们不想买房子的话那就不管这个条款了

2.现在的情况是房东要把房子卖了,然后要求我们11月24号前搬离

租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。依据是合同法229条

这个条款就是著名的买卖不破租赁,即使房东把房屋转让给第三人依法你们也有权根据租赁合同住到2011年8月23日,对于房东要求腾房的说法是于法无据的,你们可以不予理会

3.如果我们不同意房东提出的赔偿条件 我们是不是可以有权利不搬走

当然有权不搬走,只要你们的租赁合同还在就不怕,具体解释见上面第2点分析

4.或者有权利要求房东赔偿更多的损失

如果你们不想住了或者房东折腾得你们没法住了,那么依法可以要求房东承担违约责任

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者【赔偿损失】等违约责任。依据是合同法107条

至于误工费、搬运费、新房装修费等等这些都可以计入损失范围,当然你们必须有证据证明你们确实有损失,比如拿出搬运费的收据等等

就本案而言,建议继续承租而不是搬家,否则的话是你们得通过诉讼的方式解决问题,耗费的时间比较多。依法选择继续承租即可

希望对你有帮助吧,祝顺利!

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