农村集体土地租赁合同约定的租赁期限超过20年，是否因违反了原《合同法》第214条、《民法典》第705条关于“租赁期限不得超过20年”的强制性规定，而导致超过部分无效？

司法实践中，部分法院认为，集体经营性建设用地租赁期限超过20年部分亦应受保护。主要理由是：鉴于集体经营性建设用地租赁合同的标的物具有特殊性，原《物权法》、《民法典》第361条均规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”因此，当《土地管理法》和《民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的，应当按照特别法优于一般法的原则，适用《土地管理法》的特殊规定。

而2019年新修订的《土地管理法》第63条第4款规定，“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”但目前，国务院尚未出台上述具体办法。

《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条第2款亦规定，“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”而根据原国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》第4条规定，“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。”

新修订的土地管理法删除了2004年土地管理法第43条关于“农用地转用审批”的规定，标志着集体经营性建设用地与国有建设用地二元彻底终结，二者应当同价同权、同等入市。

《规范国有土地租赁若干意见》和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》是现行有效关于国有建设用地和集体经营性建设用地出租的规定，集体经营性建设用地出租期限应当参照上述规定执行，即《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条确定的各类用途土地出让最高年限：居住用地70年，工业用地50年，教科文卫体用地50年，商旅娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。有土地使用权出让的最高年限。”

综上，农村集体经营性建设用地租赁期限超过20年的租赁合同的效力，应根据《民法典》第143条的规定，认定有效。

广东省高院2021年7月14日发布的《湾区睇法》第50期刊载的一则农村集体土地租赁合同纠纷案，佛山中院在案件审理中认为，案涉土地的土地性质是工业用地，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地的使用权出让的最高年限是50年。另外参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。工业用地的使用权出让、出租的最高年限是50年，双方约定的租赁期限50年，并未超过法定期限，故双方签订的租赁合同效力合法有效。

人天天都会学到一点东西，往往所学到的是发现昨日学到的是错的。从上文的内容，我们可以清楚地了解到农村集体土地租赁。如需更深入了解，可以看看酷斯法的其他内容。

公租房政策宣传简报:公租房宣传标语

转租费一般收多少-转租费