三十年前单位分房住三代人，现在市场上房子类型多得让人犯晕。售楼处销售拿着规划图一通吹，朋友圈中介天天发“白菜价捡漏”，普通老百姓根本分不清住宅、公寓、商铺到底有啥区别。有人掏空六个钱包买套公寓发现不能落户，有人贪便宜买小产权房结果拆迁一分钱补偿拿不到。

住宅和公寓的差别，远不止40年产权这么简单

一线城市一套住宅单价能买县城十套房，但所有人还是抢着买住宅。住宅产权70年，到期自动续期，孩子能上学，夫妻能落户，银行愿意给贷款，市场上永远不缺接盘的人。公寓产权40年，水电费按商业标准收，物业费比住宅贵一倍，转手交易税费最高能吃掉30%利润。

北京朝阳区张三花200万买套LOFT公寓，中介说“租金回报率高”，结果每月还贷8000元，租金只能收6000。想卖掉发现要交土地增值税、营业税、个人所得税，算下来反而亏了15万。更糟的是孩子到了上学年龄，社区明确回复公寓不能申请学位。

商铺早就不是“一铺养三代”了

二十年前街边开个小卖部都能发财，现在电商把实体店冲击得七零八落。开发商宣传“地铁口黄金铺面”，实际交付时发现整条街三十个铺位全卖给了散户。杭州李女士花300万买商铺，承诺年租金回报率8%，结果招商团队换了三拨，商铺空置两年租不出去。

商铺交易税费比住宅高50%，二手转让几乎无人问津。开发商把商铺分割成10平米豆腐块卖，真到经营时发现消防验收都过不了。社区底商看着热闹，周边三公里八个小区二十家便利店，新开的店三个月换一次招牌。

小产权房的便宜背后藏着定时炸弹

深圳城中村一套小产权房价格只有商品房三分之一，签合同那刻风险就开始了。法律明确规定小产权房不能确权登记，遇上拆迁原村民拿着土地证出现，买房人连哭的地方都没有。广州王先生花80万买村民自建房，住了五年接到拆迁通知，法院判决合同无效，只能拿到20万建筑材料补偿。

开发商把工业用地包装成“创意园区”卖，美其名曰“商住两用”。等办房产证时发现土地性质是工业用地，水电燃气全按工厂标准收费，厨房不能装天然气，半夜机器轰鸣声吵得睡不着觉。

银行的态度暴露房产真实价值

住宅首付30%能贷款30年，公寓首付50%最多贷10年，商铺要全款购买。银行风控部门早把各种房产风险算得明明白白，愿意给住宅放贷是因为有学位、户口、居住需求托底。开发商说公寓能“商改住”，规划局文件没下来前都是空头支票。

2016年厦门出台政策允许部分公寓落户，第二天房价立刻跳涨20%。三年后政策取消，这些公寓价格直接腰斩。普通人不该赌政策变化，住宅红本上“商品房”三个字才是硬通货。

二手市场检验房产真实价值

链家门店橱窗里挂的全是住宅，我爱我家经纪人听到客户要卖公寓直皱眉头。北京通州某住宅小区二手房挂牌三天就成交，隔壁公寓挂半年降价三次还在等买家。商铺转让信息在中介系统里沉底，偶尔有人问也是想开奶茶店的小年轻，开口就要砍价40%。

房产证上的“用途”栏藏着魔鬼细节。住宅性质写着“城镇住宅用地”，公寓往往标注“商业用地/办公”，商铺清一色“商业服务用地”。签购房合同前翻到第二十三页看土地性质，比听销售说一百句承诺都管用。

普通人买房记住三条铁律

结婚上学必须买住宅，钱不够就买远点买小点。公寓只适合手里有余钱的老手，租金抵不过月供别碰。商铺除非自用否则绕着走，电商时代养铺比养孩子还难。小产权房再便宜也是空中楼阁，拆迁队推土机开过来的时候法律不会保护你。

售楼处沙盘上的灯光再漂亮，不如翻开土地证看一眼。中介朋友圈的“紧急降价”再诱人，先查查二手房真实成交价。买房是普通人最大的一笔投资，买错类型的代价可能是半辈子白干。

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