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• 1、土地返还款可以冲土地款吗?
• 2、房地产开发企业收到土地局返还的土地款如何账务处理

土地返还款可以冲土地款吗? (一)

答不可以。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第四 条规定：纳税人转让房地产所取得的收人减除本条例第六条规定扣除项目金额后 的余额，为增值额。土地增值税按照转让房地产所取得的收人减除条例第六条规定扣除项目金额后的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实 施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所 支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是

企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或冲减开发成本。

因此，不扣减土 地成本。

房地产开发企业收到土地局返还的土地款如何账务处理 (二)

答土地出让金返属于政府补助，有两种处理办法：一是冲减土地出让金成本；二是作为营业外收入。

从房地产开发企业的纳税角度说，作为营业外收入比冲减土地开发成本更有利。

虽然作为营业外收入要多交所得税，但却使土地出让金成本保持不变，这样土地增值税的抵减项不变，减少土地应纳税额。税法规定，在计算土地增值税扣减金额时可以加10%的房地产开发费用，还可以加20%的扣除额，这样与所得税25%相比，还是合算的。

分录：

借：银行存款

贷：营业外收入

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