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近期有很多朋友都在做资产处置的工作，参与诉讼过程中经常遇到抵押、查封、轮候查封的问题，尤其是受偿先后顺序的问题。
今天这篇文章我们对这几个问题做一个简单总结，方便大家调用。
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抵押和查封的优先受偿问题
关注以下几个方面：
一、抵押、查封二者的概念不同
1、不动产抵押是一种民事担保行为和主动为之，是债务人为获得借款或其他利益，将属于自己的不动产抵押给银行等债权人。
不动产抵押要到当地房产交易中心进行登记，否则不具有效力。房地产抵押权期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日。
2、而不动产查封是司法保全措施和被动行为，一般是债务人不履行生效判决债务，债权人依法向法院申请查封债务人的不动产。
查封也是有期限的。根据最高院关于适用《民事诉讼法》的解释，第四百八十七条 “人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。”
不动产查封的期限是3年，可在期限届满前申请延长期限，延长期限亦不得超过3年。
依法被查封、扣押、监管的财产，不得抵押。但是已设立抵押权的的财产可以被查封。
二、二者获偿顺序不同
这个是关键了哈，也是大家最为关注的，关于受偿顺序大家注意以下两点：
1、不动产抵押权人具有对不动产处置的优先受偿权，并根据抵押权登记顺序受偿。
2、而财产保全（不动产查封）作为一种诉讼保全制度，它的设立是为了防止债务人在诉讼前后恶意隐匿、转移财产或毁损财产，从而充分保障债权人的合法权益、保障诉讼后的生效判决得以顺利执行。
并不是将财产保全等同于优先权可以在日后执行中享有优先受偿权，即申请人对保全财产不具有优先受偿权。
三、抵押权人又是查封申请人，如何实现抵押权？
不动产抵押权的实现方式包括折价、变卖或拍卖该房地产。
根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
即首封法院可以要求首先处理财产，但债权人要按照不动产抵押登记的先后顺序受偿，在优先受偿权实现后，再清偿其它债权金额。
四、质权和抵押权的受偿顺序
《民法典》第415条，同一财产既设立抵押权又设立质权（比如股权的质押）的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
如果债务人既是不动产抵押人，债务人的股东又将股权质押给他人，那么抵押权和质权哪个优先受偿呢？
抵押权人优先于股权质权人受偿。股权的质押仅是股东专为自己利益行驶的权利，而抵押权是对抵押物的处置享有优先受偿权。
最后总结一下，参与多宗资产处置诉讼后会深深感受到，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。
上面我们了解了抵押和查封的优先受偿问题，下面我们进一步了解下查封与轮候查封的优先受偿问题。
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首封与轮候查封是优先受偿问题
需要解决的关键问题：是首封优先受偿，还是按比例分配？
这个问题我认为分两种情况来谈比较清晰。第一种属于一般情况，也就是首封法院享有优先受偿权情况。
依据最高院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿”。
第二种情况属于特殊情况，也就是首封法院不再享有优先受偿权，被保全财产应按债权人申报的债权比例进行分配。
依据民诉法解释第508条“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配”及第510条“参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当首先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。”
概括来说，在一般情况下（没有担保物权等优先权存在），先查封的债权人对查封财产享有优先受偿权；
在特殊情况下，即当债务人为自然人或其他组织的，其主要财产因为一个债权被查封、扣押、冻结，除此之外已没有可以用来偿还债务的其他财产时，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配，此时查封在先的债权人不再享有优先受偿的权利，否则有违债的平等性。
当然，其他债权人的权利仅仅是申请参与分配，主持分配权仍在首封法院手中。
大家可以这么理解：
当债务人财产足够分配的：按首封债权人清偿顺位在前。
当债务人财产不够分配的：
（1）被执行人为企业：
除非其他债权人申请被执行企业破产从而参与破产分配，否则按首封债权人清偿顺位在前。
（2）被执行人为公民或其他组织：
其他债权人都可以向首封法院申请参与分配，按比例受偿。
今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。
从上文，大家可以得知关于房地产抵押的一些信息，相信看完本文的你，已经知道怎么做了，酷斯法希望这篇文章对大家有帮助。
