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• 1、遇到一房二卖怎么办？
• 2、房价上涨卖方反悔，损失应该这样
• 3、老公背着我把唯一的房子卖了还债了，我该怎么办？

遇到一房二卖怎么办？ (一)

贡献者回答遇到一房二卖怎么办？

一、关键词: 房屋买卖合同、一房二卖、合同效力

1.典型案例:

2017年，老陈与老刘订立房屋买卖合同，约定老陈以160万元价格购买老刘名下房屋。缔约后，老陈依约支付了定金和首付款。没想到房屋市场价格不断上扬，老刘抵不住诱惑，又将房屋以180万元的价格卖与小贾，缔约当天，双方就办理了产权过户登记手续。老陈闻讯后，与老刘交涉。但因双方关于履行合同和损失赔偿无法达成一致，老陈遂将老刘、小贾诉至法院，要求老刘履行房屋买卖合同向自己交房并赔偿损失。

2.法院判决

法院经审理后认为:老刘作为卖房人就同一房屋订立两份房屋买卖合同，先后将房屋卖与不同买受人，两份房屋买卖合同均属有效，此时若出卖人将房屋过户至小贾名下，则另一方买受人即老陈的买卖合同客观上无法继续履行,即使其缔约时间在先也不能要求出卖人依约继续履行合同。但老刘在未取得老陈同意的情况下，径行将诉争房屋再次出卖，是造成双方买卖合同无法履行的根本原因，老刘作为违约方应当赔偿老陈相应经济损失，据此根据双方约定最终判决老刘赔偿老陈经济损失16万元。

二、懂法重点

1、一房二卖的合同效力如何

《民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条等条文规定了民事行为无效的情形，上述法定无效情形中均不包含一房二卖的情形。此外，《民法典》第二百一十五条还确立了物权变动与合同效力区分规则。因此，只要数份房屋买卖合同均是缔约方真实意思表示，不违反其他法律强制性规定，均属于有效合同。

2、有效的合同为何可能无法履行

合同效力和合同履行属于两个不同层面的问题。合同效力解决的是双方缔结的合同能否发生双方所期望的结果以及该种结果能否得到法律保护的问题。合同履行问题解决的是合同双方通过履行行为消灭债权债务的问题。关于履行问题，《民法典》第五百八十条规定，在法律或事实上履行不能、不适合强制履行等情况下，守约方亦不得请求违约方履行非金钱债务。本案中，老刘已将房屋另售小贾且完成过户，老刘在事实上已无法实际履行，因此老陈要求老刘继续履行合同的请求未得到支持。

3、遇到一房二卖如何寻求救济

根据《民法典》第五百八十条规定，即便守约方无法请求履行，也可以请求违约方承担其他违约责任，比如赔偿损失。作为二手房购房人，遇到一房二卖时不必惊慌失措，首先应当关注的是自己所购房屋是否已获不动产登记，如果登记则可以高枕无忧，继续履行与卖方的合同。如果尚未登记，则应当立即要求出卖方办理过户登记或者径行请求卖方承担赔偿损失等其他违约责任。

房价上涨卖方反悔，损失应该这样 (二)

贡献者回答房价上涨卖方反悔，损失应该这样

一、关键词:房屋买卖、合同履行、违约、损害赔偿

1.典型案例:

2016年，老黄与小刘订立房屋买卖合同，约定老黄将自己所有房屋以86万元的价格售予小刘。双方约定2017年1月10日前到产权部门办理房产过户手续,如逾期则视为违约。缔约当日，小刘向老黄支付定金5万元并乏付了相应当的中介费。其后，因房价上涨，老黄欲提高售价，双方协商不成，老黄明确表示不再出售房屋。因此，小刘将老黄诉至法院，要求解除合同并赔偿损失。诉讼中，经鉴定涉案房屋现价值119万元。

2.法院判决:

法院经审理认为:在老黄明确表示不履行原合同约定的价格条款的情况下，小刘依法主张解除合同,应予支持。合同解除后,尚未履行的终止履行,已经履行的根据履行情况,小刘可请求返还已付款项。老黄不履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同的一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据鉴定情况，小刘主张的房屋增值损失为33万余元。综上，判决老黄返还小刘定金5万元并赔偿损失33万余元。

二、懂法重点:

1、缔约双方均应诚实守信，以免纠纷。

诚实信用，恪守承诺，是民事主体进行各项民事行为应当遵守的基本原则。《民法典》合同编也确立了依法成立的合同的法律约束力。房屋买卖是生活中的大事儿，涉及利益巨大，缔约双方均应诚实守信，以免纠纷，避免不必要的损失。

2、遇到纠纷该如何维权

遇到纠纷时，不必着急。买卖合同订立后，如遇违约，可通过法律途径维护自身合法权益首先，应仔细检索合同约定，寻求合同依据其次，注意保存证据，合同履行中足以证明对方违约的证据均应妥善保存;最后，及时维权。“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，《民法典》规定的诉讼时效也要求权利人应当及时寻求公力救济。

3、违约损失应如何计算

《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。房屋买卖中，如遇房价上涨卖方违约买方可依据鉴定意见主张赔偿数额为房屋增值部分。遇房价下跌，买方违约时，卖方也可据此主张损失。

老公背着我把唯一的房子卖了还债了，我该怎么办？ (三)

贡献者回答我国婚姻法中规定：夫妻关系存续期间，夫妻的共同财产由双方共同支配，夫妻双方对夫妻共同财产具有平等的权利。

在对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

但是在现实生活中，存在着夫妻一方未经另一方同意，就擅自把属于夫妻双方共同拥有的房产变卖与第三人的情况。

而另一方知晓后，往往都会闹上法庭要赔偿或者判决买卖无效，尤其是在双方准备离婚的时候，发生的概率最高。

对于这种在离婚期间，对方未经自己的同意，私自将夫妻共有的房产卖与第三人的情况，我们该怎么办呢？

我们通过以下的案例来详细分析一下：

根据我国《关于贯彻“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

也就是说夫妻一方在处分夫妻共有房产时，是需要征得另一方同意的，如果私自处理，一般是可以认定卖房行为无效，但是不得对抗善意取得（不知道是对方未经另一方同意私自处分的）的第三人。

下面这则案例就很好地诠释了上述规定：

王某因为在李先生处购买的一套房产被要求返还的问题起诉至法院。

原来，在2015年经房地产经纪公司提供中介，他与李先生签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买李先生名下的一处房屋。

合同签订后，他向李先生给付了首付款52万元并向房地产经纪公司给付了中介费3万元，李先生也如约交付了房屋。

然而时过不久，李先生的配偶韩女士却以李先生未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。

法院支也持了韩女士的诉讼请求，并要求李先生及房地产经纪公司将购房款、居间服务费等费用返还给了王某。

但是，王某如另行购置同样的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故王某提起诉讼，要求李先生、韩女士、房地产经纪公司赔偿其房屋差价损失70万元。

在庭审过程中，李先生表示并不知道出卖房屋还需取得妻子的同意，且王某及房地产经纪公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错；

而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以他不同意给付王某70万元的差价补偿款。

韩女士则表示对丈夫卖房毫不知情，王某不应该向自己主张赔偿款。

房地产经纪公司则认为作为中介公司，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合同无效是李先生隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。

法院经审理认为，李先生按50%的比例承担过错责任，房地产经纪公司按30%的比例承担过错责任，王某按20%的比例承担过错责任。

最终法院依据评估结论判决李先生赔偿王某房屋差价损失35万元，房地产经纪公司赔偿王某房屋差价损失21万元，并驳回了王某的其他诉讼请求。

本案中，李先生与王某在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。

李先生为共有人韩女士的配偶，最有能力了解、掌控韩女士是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因韩女士拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生。

且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。

房地产经纪公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对韩女士相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较王某重。

王某作为买受人，未认真审核李先生房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。

因此判决如上。

综上所述，在实践中，一方与第三人签订房屋买卖合同后，夫妻另一方，以其不知情为由，主张合同无效的时候，是不得对抗善意取得的第三人的。而法院一般也会从保护第三人的角度出发，优先保护第三人的利益。

虽然生活经常设置难关给我们，但是让人生不都是这样嘛？一级级的打怪升级，你现在所面临的就是你要打的怪兽，等你打赢，你就升级了。所以遇到问题不要气馁。如需了解更多房屋买卖合同无效赔偿损失的案例的信息，欢迎点击酷斯法其他内容。

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