买房合同无效的法律后果--买房合同无效还能追究责任吗

2025-01-24 20:05 分类：合同审查阅读：

一、裁判观点：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定不影响房屋买卖合同的效力，买卖查封房屋的合同为有效合同。

二、案情简介：

原告在2023年初委托母亲唐某通过中介寻找合适房源，经中介公司介绍，唐某与被告褚某1在2023年4月17日签署了《房地产买卖（含居间）合同》，约定双方以450万元的价格转让本市房屋（以下简称系争房屋），唐某并于当日支付了10万元定金。事后，原、被告在2023年4月19日就系争房屋签署了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：TSH-CQ-xxxxxx-xxxxxxx-001-01-01）。合同约定，卖售人为褚某1、褚某2、张某，买受人为郑某，转让价450万元，双方应于2023年6月30日前网签买卖合同。

因签署该合同前，系争房屋有昆明市盘龙区人民法院、上海市闵行区人民法院两轮查封，褚某1承诺会在2023年6月30日前将系争房屋解封事宜办好，不会影响双方网签。事后，因褚某1未能按约办理解封，经协商，唐某、褚某1于2023年6月29日在中介方的见证下签署《补偿协议》一份，约定卖售人若超过2023年8月1日仍无法解除查封导致不能网签买卖合同，则合同终止，卖售人需赔偿买受人10万元。

三、原告起诉：

1.要求确认原、被告于2023年4月19日签署的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：TSH-CQ-xxxxxx-xxxxxxx-001-01-01）于2023年8月1日解除；

2.要求三被告赔偿原告10万元。

四、被告答辩：

褚某1辩称，不同意原告全部诉请。买卖合同并没有解除，附件三付款协议约定签约当日原告需支付10万元等房款，但我从未收到原告的款项，故合同并未解除、仍继续履行，不同意赔偿原告10万元。

张某辩称，我从未收到原告的钱款，不同意原告的全部诉请。保留根据房地产买卖合同追究原告没有支付房款的违约责任。

褚某2未作答辩。

五、一审法院判决结果：

本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方某应恪守，切实按约履行。

2023年4月17日告知书、2023年4月19日房屋买卖合同由褚某2、张某、褚某1三人签署，褚某2、张某清楚知晓房屋出售事宜以及房屋存在权利限制的情况，再结合三人之间的亲属关系、居住情况等，虽然2023年6月29日的补偿协议仅有褚某1签名，但张某称完全不清楚此事，明显有违常理，该意见本院不予采信，本院认定2023年6月29日补偿协议对褚某2、张某、褚某1均有约束力。依据补偿协议的约定，系争房屋的司法查封至2023年8月1日并未解除，且至今房屋上仍存在多个司法查封，被告认为买卖合同仍在继续履行的意见，依据不足，本院难以采信。原告依据补偿协议主张双方房屋买卖合同于2023年8月1日解除、并要求褚某2、张某、褚某1赔偿10万元的诉请，具有事实与法律依据，本院予以支持。#查封房产#

褚某2经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担由此而引起的法律后果。#商品房陷阱#

依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条第一款、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：

一、确认郑某与褚某1、褚某2、张某之间关于上海市房屋的上海市房地产买卖合同于2023年8月1日解除；

二、褚某1、褚某2、张某于本判决生效之日起十日内赔偿郑某100,000元。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。