2016年10月，在美亚基业房地产经纪（上海）有限公司（下简称“美亚基业”）的介绍下，上海市民秦先生在美国得克萨斯州凯蒂（KATY）市购买了一套尚未建成的别墅。

令他崩溃的是，在分两次支付了56000余美元的前期购房款后，房屋的交付时间却一拖再拖，直到2018年4月，他被告知，房屋建筑商灰石公司（Greystone Homebuilders，LLC）名下已经没有任何资产，公司的唯一股东也已申请个人破产。

这意味着，秦先生既没拿到房子，支付的56000余美元前期购房款也打了水漂。

为了讨个说法，秦先生将为他介绍房屋的美亚基业告上法庭。

▲宣传资料关于莫顿花园的介绍

“3年租金回报承诺”吸引客户

秦先生说，他之所以会选择通过美亚基业购置位于海外的房产，很大程度是因为美亚基业对于海外置业的宣传。

根据秦先生购房前从美亚基业获得的一份宣传材料，这座位于凯蒂市莫顿花园的房产，拥有全方位的产业管理、租赁管理、物业维修、10年资产结构保修、3年租金回报承诺等条件，其开发商灰石公司是一家拥有超过60年历史，专注于租建一体的独立别墅开发商，旗下的租赁管理公司拥有多年经验，可全权负责客户房屋租赁的一切问题。

▲宣传资料称：全美5个最佳地产投资市场，休斯顿排名第三

秦先生从美亚基业公司预先获得的报价单显示，这座总价为22万美元的别墅，年租金为22800元美金。秦先生说，对方提供的一些资料和介绍称，购入再出租的投资收益率为6.4％。

▲宣传资料关于别墅开发商Greystone的介绍

更令人心动的是，秦先生被告知，购房后无需为房屋出租问题伤神，作为一家“租建一体”的独立别墅开发商，在售房的同时，灰石公司还会直接和购房者签订租房协议。

2016年9月，秦先生作为青春公司（Young，LLC）的所有者，与灰石公司分别签订了购房协议和租房协议，按照协议的相关规定，青春公司需在房屋建造前以及房屋交付时，分两次向灰石公司支付购房款。同时，在购房完成后，灰石公司将以每月1207元美金的价格，向青春公司租赁3年房屋。

因为对这一海外购房项目颇为动心，秦先生分两次将首批购房款56000余美元打到了购房合同中约定的收款方账户。根据合同约定，这笔钱将被灰石公司用于购买建造材料等费用。

房屋交付时间一拖再拖

然而，一眨眼一年过去了，房屋交付的消息却迟迟未到。秦先生感到有些担心，遂与美亚基业公司取得联系。

2017年2月，秦先生收到了一封来自美亚基业海外房产销售顾问的邮件，邮件中附有一封来自灰石公司的延期解释函：灰石公司称，由于莫顿花园项目的审批时间比预想中长，房屋建设的时间表发生了变化。

▲宣传资料关于莫顿花园地理位置的介绍

2017年8月，秦先生再次联系美亚基业公司，要求其解释项目进度延迟的原因。

此时，秦先生被告知，美亚基业公司已经在不间断地和开发商沟通房屋进度，并委托律师查询开发商土地注册等情况，但按照秦先生和开发商之间的合同，开发商的延期交付行为并未违约。

2018年1月末，秦先生再次收到美亚基业公司关于房屋交付进度的邮件。这一次，美亚基业公司告知秦先生，根据其几个月的调查结果，开发商灰石公司出现了资金断裂，导致了莫顿花园工程的延误。至于灰石公司已出售给秦先生的别墅，其土地拥有权属于谁等问题，美亚基业公司还在调查中。

开发商名下已无任何资产

2018年4月，噩耗再度传来。

美亚基业告知秦先生，根据其聘请律师的调查结果，灰石公司在底特律已经没有资产，在其他城市的资产情况还在调查中。同时，灰石公司的最大股东已以个人身份申请破产，目前很难通过民事诉讼对股东进行诉讼。

在这封邮件中，美亚基业公司还表示，会帮助买家寻找诉讼证据。

2018年7月，美亚基业告知秦先生，根据他们的调查结果，灰石公司和该公司唯一的个人股东，根本没有任何资产。

美亚基业公司的律师在2018年6月28日给我们的最终意见是，已经不适宜再做任何的法律追究。第一，因为法律上不允许我们去对已申请破产的人或公司进行任何起诉行动。第二，我们双方的律师都已查过发展商Greystone Home Builders和Sean Tissue确实没有任何资产。所以，研究结果是，买家方面没有任何可以追讨的余地或获得任何赔偿的可能性。”

秦先生说，在邮件中，美亚基业如此告知他。

同样在这封邮件中，美亚基业还为秦先生提供了一个减少损失的建议：“可以通过购买我们在美国乔治亚州及佛罗里达州的其他房产项目，而我们会把我们所有的利益转让给你，目的是减少你的损失……”

对于美亚基业给出的建议，秦先生并不认可。

庭审交锋：美亚基业是否尽到应尽义务？

2019年，秦先生以居间合同纠纷为案由，将美亚基业诉至黄浦区人民法院，要求赔偿其购房损失等费用。2019年12月19日，这场有关海外置业的居间合同纠纷，开庭审理。

庭审过程中，秦先生和美亚基业公司，展开了激烈交锋。

（1）交锋一：秦先生是否可作为诉讼主体？

美亚基业的代理律师认为，秦先生并不具备本案的诉讼主体资格。因为和开发商灰石公司签订合同的，是案外人青春公司（Young，LLC），秦先生仅作为购买方的代理签约人员，操办了购房的相关事宜。因此，如果合同履约过程中出现争议，应以青春公司（Young，LLC）作为原告进行诉讼，而非秦先生以个人名义进行诉讼。

对此，秦先生表示，青春公司（Young，LLC）是其应美亚基业公司要求为购房而注册的。购房款是由他本人支付的，他是这个公司的唯一股东，也是购房合同的签字方。

（2）交锋二：购房过程中，美亚基业担当了什么角色？

秦先生认为，美亚基业是其与灰石公司购房过程中的居间方，承担着居间人的义务。

但美亚基业的代理律师则认为，双方不存在居间关系，因为居间合同的特点是有偿性，但美亚基业从未收取过秦先生任何款项，因此秦先生也不应以居间人的法定义务要求美亚基业。

◎法官：首先，原告（即秦先生）认为，双方的关系是居间关系，被告（即美亚基业公司）是居间方。那么，被告认为和原告之间是什么样的关系？

◎被告代理律师：我们认为是一种无偿的委托关系。因为预订表上也写了，原告通过被告代为向开发商表达认购物业的一个要求，我们只是代为表达认购物业的这个情况。

◎法官：那你们的身份是什么？居间方还是代理方？

◎被告代理律师：我们在这个事项当中，只是原告的一个表达房屋购买意愿的代理方。

◎法官：你是原告的代理方？（或者说）你是购买房屋一方的代理方？

◎被告代理律师：也不是这么说。

◎法官：首先这个案子，原被告之间的法律关系，双方要各自明确。原告是购买方，现在有一个开发商是出售方。那么，你们（指美亚基业公司）在这当中，是作为双方的居间方，还是作为开发商的代理销售方，还是作为原告的购买代理方，这个你们要明确。

◎被告代理律师：……

（3）交锋三：如何理解“每年6.4%净回报”的内容？

秦先生指出，在购房过程中，秦先生曾向美亚基业公司支付了1万元订金（音）。同时，双方还签定了预订表。预订表上，美亚基业公司以手写形式承诺：开发商包租三年，每年6.4%的净回报。

▲秦先生说，虽然宣传资料上是“承诺！三年包租净收益6.7％”，但后续的介绍和资料均表示“购入再出租的投

美亚基业公司则认为，预订表只是代秦先生表明认购要求的一种形式，预订表中已写明，美亚基业的行为属于“协助买家”。至于“开发商包租三年，每年6.4%的净回报”的内容，并非美亚基业的承诺，而是开发商宣传的内容，美亚基业只是应秦先生要求，将这句话抄在了预订表中。

（4）交锋四：美亚基业尽到了合理、审慎、善意的义务？

美亚基业强调，在此次购房过程中，美亚基业已尽到了合理、审慎、善意的义务。在销售前，对开发商进行过一定的调查，核实过其主体资质，并对开发商此前进行过的一些项目进行过了解。因此，在整个过程中，是善意的，并尽到了应尽的义务。

对此，秦先生持不同意见，他认为，美亚基业公司并没有尽到应尽的调查义务。根据双方的邮件往来，美亚基业公司对开发商已售住宅的土地情况根本不了解，甚至存在虚假宣传的嫌疑，完全辜负了他的信任。

针对秦先生的质疑，美亚基业代理律师认为，秦先生于2019年12月19日向法庭提供的往来邮件尚未进行过公证，须经过公证后才符合法庭对电子证据的要求。

2019年12月19日，针对秦先生起诉美亚基业一案，记者曾试图采访美亚基业的律师，但被对方婉拒。

随后，记者前往美亚基业位于淮海中路的办公地，试图就此事进行更详细的采访，但对方工作人员表示负责人均不在。虽然记者留下了联系方式和采访请求，但截至发稿时，尚未得到任何回应。

图片：莫顿花园宣传资料截图

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。酷斯法希望居间合同;居间合同纠纷属于什么案由，能给你带来一些启示。

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