居间合同模板！土方居间合同模板

2024-12-19 18:45 分类：合同审查阅读：

人民法院公报案例解读

工程居间合同的效力及支付

一、问题提出

建设工程领域的业务承接通常涉及不同形式的居间合同，那么不同形式的居间合同是否合法有效，居间人主张居间费这种略带“暧昧色彩”的费用，是否会得到法院的支持呢？

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二、公报案例

1. 公报案例

江苏省南京市中级人民法院（2020）苏01民终10148号：上诉人张正国与被上诉人江苏红战建设工程有限公司、江苏省建筑工程集团有限公司、南京涵田圣泉旅游发展有限公司居间合同纠纷一案的民事判决书

2. 案情概况

2018年9月5日，原告与被告就某工程签订了居间协议，约定由原告配合被告投标，如被告中标的，被告则向原告支付相关报酬300万元整。

2018年，第三人业主单位和第三人总包单位就案涉工程签订施工合同，工程内容为土方、桩基、土建及水电安装施工。

2018年9月，第三人总包单位就案涉工程制作内部承包招标文件，工程内容为土方、土建及水电安装施工。

2018年9月24日，第三人总包单位向被告发出《中标通知书》，确定案涉工程由被告作为内部承包人。

2019年4月11日，被告与第三人总包单位签订《责任承包协议解除协议》，约业该工程由郑某某实际施工。

后因被告拒绝支付居间费引发诉争，原告请求法院判决被告支付居间费。

一、二审法院均未支持原告的诉请。

3. 裁判要旨

当事人订立、履行合同，应当遵守法律法规，不得扰乱社会秩序，损害社会公共利益。本案居间合同约定的居间事项系促成签订违反法律法规强制性规定的建设工程施工合同，该居间合同因扰乱建筑市场秩序，损害社会公共利益，应属无效合同，居间方据此主张居间费用的，人民法院不予支持。

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三、深度解析

《民法典》将“居间合同”的表述改成了“中介合同”（为便于理解，本文表述统一为中介合同，居间费的表述不变），中介合同属于《民法典》规定有名合同。但由于建设工程领域的特殊性，与工程业务承接相关的中介合同往往伴随着巨大利益，也时常游走在灰色边缘。换而言之，工程领域的中介人向委托人提供的中介服务未必是合法的，居间费能否被支持也存在不确定性，本文案例即为说明。

中介服务一般存在两个的合同关系，一个是中介人与委托人之间的中介合同关系，另一个则是中介人所意图促成的委托人与相对方之间的合同关系（以下简称“中介事项”）。

因此，就本文的话题，经过类案民事判决书的检索，有三个问题需要进行回应：第一，中介事项（中介服务指向的目标合同）是否合法；第二，中介合同（中介服务本身）是否合法；第三，居间费如何确定。这三个问题之间存在重要关联但又并非简单的线性逻辑关系，下面具体展开分析：

1. 中介事项是否合法。公报案例的裁判要旨是以居间合同约定的居间事项系促成签订违反法律法规强制性规定无效施工合同，导致居间合同无效为由，判决居间费用不予支持。公报案例的裁决思路：如中介事项是促成签订违反法律法规强制性规定的无效合同，那可能会导致中介合同无效。

哪些法律法规强制性的规定会导致建设工程合同无效，《招标投标法》《建筑法》《建设工程质量管理条例》和《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》等有明确规定。

《招标投标法》在50条、52条、53条、54条、55条和57条中规定了中标无效的六种情形，如串通招标投标、弄虚作假、骗取中标、贿赂和实质性谈判影响中标结果等行为。

《建筑法》《建设工程质量管理条例》和《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》将违法分包、转包和挂靠的违法承包具体情形进行禁止性规定。存在违法承包情形的施工合同也无效。

综上，建设工程领域的中介事项因促成违反法律法规的强制性规定或公序良俗合同导致无效。

2. 中介合同是否合法有效。建设工程领域的中介合同是否合法有效，除了要通过中介事项是否合法，还要考虑中介合同本身的合法性。若中介事项不合法，那么中介合同大概同此命运；若中介事项合法有效的，中介合同是否合法还需进一步观察。

中介行为是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其行为本身应当是合法行为。在建设工程领域，如工程信息的分享、投标技术辅导和服务、投标方案的优化和合法合规撮合双方联络等协助行为可以属于合法行为。但是《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。这也就是通常所说的以合法形式掩盖非法目的的民事行为是无效的。因此，若通过中介合同形式来掩饰非法目的的行为或者违反公序良俗的行为的，那么中介合同也归属无效。此类常见情形系中介合同表面上合法有效，但实际上中介人通过串通、围标或者向评标委员会行贿等违法行为促成委托人中标的。

3. 居间费的确定。居间费的确定与中介合同是否合法有效存在重要关联。在中介合同合法有效的情况下，除少数因约定的居间费高低进行调整外，居间费原则上应当根据中介合同的约定执行。因此，本文重点讨论在中介合同无效的情况下，居间费如何进行确定呢？《民法典》一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因此从理论上来讲，即便中介合同无效，也不意味着委托人无需支付任何报酬。

关于居间费如何确定，笔者对以往的裁判案例进行检索，司法观点大致可以分为以下几类：

（1）中介合同有效且中介人提供约定的中介服务的，理论上委托人应当根据中介合同对付对价，但法院可能会对居间费进行酌情调整。中介合同的目的是促成委托人和相对方之间的交易。因此一般来讲，只要中介人促成了合同成立，法院应当尊重当事人的意思自治，委托人就应当根据中介合同的约定支付对价。但实践中，委托人一般援引最高院（2014）民提字第74号民事判决书的裁判结果，即法院行使了自由裁量权，认为在建设工程这一微利行业中，中介人未能举证其提供了与合同约定所基本对等的合法有效的付出，故中介合同关于居间报酬的约定过高，法院将居间报酬从工程总金额的5%调整为1%。

（2）中介合同有效但中介人未提供约定的中介服务的，委托人不必支付居间费等费用。由于建设工程领域的大量招标投标是公开进行的，且招标单位通常为国有企业甚至于政府部门，基于综合考虑，中介人一般无法向法院提供履行中介服务的证据。法院基于此驳回中介人关于居间报酬的诉讼请求实属合理。

（3）中介合同促成的居间事项违法，法院对于居间费不予保护。这一观点是最高院公报案例的观点，是最高院对于工程居间费案例的回应，也或将是未来较长一段时间内工程居间费的主流裁判观点。建设工程领域的违法承包行为，以及招投标阶段的“黄牛现象”都是建筑业主管部门要严厉打击的。违法承包行为和“黄牛现象”都是客观且长期存在的，但对于建设工程领域正常有序地发展是不利的。基于此，对于此类违法居间行为，最高院展现了明显的对居间费不予保护价值判断。

（4）中介合同无效但中介人确有提供中介服务的，法院酌情确定委托人的居间费。对于部分因中介事项违法导致中介合同无效的情形中，由于该情形中双方当事人都存在过错，部分法院基于诚实信用原则以及中介人已实际提供了全部或者部分服务等因素考量，酌情认定委托人需支付部分居间费。但这一观点与公报案例所体现的价值相悖，因此后续的类案判决应当会有明显减少。