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• 1、解决住房问题出实招 多地两会明确购租并举
• 2、促进共同富裕实现住有所居 北上广深等十城力推保障性租赁住房
• 3、北京车号摇不到，还有什么办法挂牌？
• 4、国家关注青年买不起租不好房 住建部：要实现全体人民住有所居
• 5、保租房发展实行“年度监测评价” 助推保租房公募REITs扩容

解决住房问题出实招 多地两会明确购租并举 (一)

答近期，热点城市纷纷推出楼市调控“组合拳”，以抑制投机炒作、杠杆运作等行为。而在最近相继召开的地方两会上，则释放出另一信号：增加住房供应，规范发展租赁住房市场，从供给端“解决好大城市住房突出问题”。

第一财经记者梳理公开信息发现，截至2月3日，至少有25个省份在今年的发展规划中提到了房地产和城市更新方面的内容。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉第一财经，从短期政策来看，部分城市楼市升温的原因包括新房限价、热点板块供应量提升、置换需求增多等。而回归到房地产市场的本质，仍需考虑供求关系。因此，解决大城市的住房问题，需要增加有效供给，尤其是对于拥有大量人口流入的城市，应有针对性增加房源，并侧重于刚需和首改人群的住房需求。

第一财经注意到，地方两会期间，多地提出应增加保障性住房的“适配性”，如实现供给端的“因区施策”，提升保障性住房品质和增加中小套型普通商品房的供应等。

广东省住房政策研究中心助理总监罗异铿告诉第一财经，相比普通购房群体，住房保障群体对于房源的区位交通因素更加敏感，因此要改变过去“哪里有地就在哪里建保障性住房”的模式，进一步丰富住房保障产品，多渠道增添保障性租赁住房供给。

在上海“十四五”规划纲要中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因区施策，以提升居住品质为重点，持续完善住房制度体系，促进市民住有所居、住有宜居。

北京市住建委主任王飞在介绍“十四五”期间的工作重点时表示，楼市政策要“因区施策”。根据2021年北京市政府工作报告，今年将完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。

除了公租房，“发展共有产权房”成为各地完善住房保障市场的新焦点，北京、上海、广州、江苏、四川等省市在两会期间或在今年的政府工作报告中均有涉及。

针对“新市民”的住房问题，地方两会多聚焦在住房租赁市场上。一方面，多地提出发挥各类市场主体作用，多主体多渠道增加租赁住房供应。另一方面，针对去年长租公寓企业频频爆雷、资金链断裂等问题，多地提出加快完善长租房政策，推进住房租赁立法。

在增加租赁住房供给方面，北京住建委表示，“十四五”期间，将支持发展集体土地租赁住房，鼓励存量闲置商业、办公楼楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。

上海在“十四五”规划纲要中称，将加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度，到2025年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位）。进一步发挥住房公积金制度作用，推进长三角住房公积金一体化发展。

在张波看来，立法应从供需两侧进行探讨。从供给侧来看，一方面，需要通过国家层面的法治手段，遏制各种租房乱象，包括群租、租金贷、违法搭建等问题。另一方面需完善房屋租赁制度顶层设计，明确房屋租赁双方权益和中介公司责任，建立快速解决房屋租赁纠纷机制，让解决租房纠纷问题有法可依。从需求侧来看，应从法律层面强化对承租者权益保障，进一步增强承租者的“安全感”。

促进共同富裕实现住有所居 北上广深等十城力推保障性租赁住房 (二)

答各地如何解决城市“夹心层”的住房难题？

8月17日，中央财经委员会第十次会议召开，提出要在高质量发展中促进共同富裕。完善收入分配结构和实现公共服务均等化是实现共同富裕的题中之义，实现全体人民住有所居正是二者的关键性交叉点之一。

住房问题关系民生福祉，保障性租赁住房作为三大住房保障体系主体之一，民生属性显著。发展保障性租赁住房，对于缓解住房租赁市场结构性供应不足，解决新市民、青年人等群体住房困难问题，促进共同富裕具有重要意义。

发展保障性租赁住房制度的重点在人口净流入的大城市，而人口流动情况与GDP高度相关。因此，21世纪经济研究院以2021年上半年GDP前十城市，即上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉和南京为样本，考察重点城市保障性租赁住房发展情况。

发展保障性租赁住房，对于缓解住房租赁市场结构性供应不足，解决新市民、青年人等群体住房困难问题，促进共同富裕具有重要意义。视觉中国

破解大城市住房难题

央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，城镇居民家庭资产以实物资产为主，其中住房占比近七成；城镇家庭负债参与率56.5%，其中房贷占家庭总负债的75.9%。一定程度上，在影响居民收入分配的各项因素中，住房支出占比最大。

2016年中央经济工作会议确定“房住不炒”的行业基调以来，房地产的民生属性愈发显著，完善住房供应和保障体系，实现全体人民住有所居，成为促进基本公共服务均等化以及共同富裕的重要内涵。

七普数据显示，2020年全国人户分离人口近4.93亿人，其中流动人口近3.76亿人，十年增长近70%，成为城市新市民和青年人的重要组成部分。相较而言，大城市住房问题突出，如何解决大城市新市民和青年人的住房困难问题，促进人城产融合发展，是现阶段完善住房供应和保障体系的关键性议题之一。发展保障性租赁住房，为之提供了新的破局思路。

去年年底中央经济工作会议明确要解决好大城市住房突出问题，高度重视保障性租赁住房建设；今年两会明确提出要切实增加保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。其后在“十四五”规划纲要、中央政治局会议、住建部座谈会、国常会等文件和会议中，均涉及保障性租赁住房相关内容。

6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计。

保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。在建设和运营方面，政府提供政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。

在一定程度上，保障性租赁住房解决的是城市“夹心层”的住房问题，这类人员既不符合中低收入家庭标准，不符合公租房申请要求；又不具备高收入条件，不能通过购买共有产权房或商品房解决住房问题。

上述文件对于发展保障性租赁住房具有统领和指导作用，但具体落实还要看地方。在发展保障性租赁住房过程中，城市人民政府负有主体责任，需要做好保障性租赁住房的组织实施工作。

10城聚焦安居问题

保障性租赁住房属于政策性住房，在国办发文之前，部分城市保障性租赁住房概念虽不成熟，但已有政策性住房相关安排。21世纪经济研究院梳理10城“十四五”规划纲要和2021年政府工作报告发现，各地均明确提出要解决好住房突出问题，优化和完善住房保障体系。

广州、重庆、成都、杭州、武汉、南京等城市明确提出要推进保障性租赁住房建设。如广州在“十四五”规划纲要中提出要加大保障性租赁住房供给，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和国企、高校、科研机构等企事业单位自有闲置土地等建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。南京在2021年政府工作报告中明确提出，要健全租购并举的住房体系，完善以保障性租赁住房为主的住房保障体系，新开工保障房650万平方米、竣工260万平方米，筹集保障性租赁住房4万套。

另外，杭州在“十四五”规划纲要中将住房保障工程作为7大“共同富裕促进工程”之一，表明解决安居问题在促进共同富裕中扮演重要角色。杭州“十四五”规划提出加大保障性住房建设和供应力度，继续开展中央财政支持住房租赁培育试点，规范发展住房租赁市场。

部分城市虽然没有明确指向保障性租赁住房建设，但文件中涉及相关内容。如北京在“十四五”规划纲要中提出，鼓励存量低效商办项目改造，深入推进集体土地租赁住房试点，持续规范和发展住房租赁市场。上海在“十四五”规划纲要中要求，多主体多渠道增加租赁住房供应，发挥各类市场主体作用，加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度，到2025年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位）。

截至目前，上海、广州先后发布城市住房发展“十四五”规划，成都出台加快发展保障性租赁住房的实施意见，对保障性租赁住房建设作进一步规定。

上海在住房发展“十四五”规划中，将租赁住房列为重点任务中的首项工作，提出加快促进租赁住房有效供应，加大保障性租赁住房推进力度，发挥保障性租赁住房服务安居的作用。“十四五”时期，上海计划形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。

广州住房发展“十四五”规划中，与保障性租赁住房建设相关内容更细致，在国办保障性租赁住房意见基础上，对筹建数量、筹建渠道、申请对象、房源规定等内容进行延伸，如“十四五”期间筹建保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，有效解决环卫、公交等公共服务行业人员、重点发展产业从业青年和外来务工人员住房问题等。

10城之中，成都率先推出加快发展保障性租赁住房实施意见，对发展保障性租赁住房的工作目标、申请对象、租金标准、建设标准、土地和财政等支持政策、保障实施等内容进行明确。在租金方面，成都保障性租赁住房租金接受政府指导，年涨幅不超5%，又依据承租人的人才、住房和工作单位等不同对租金优惠情况进行细分。

其他城市的保障性租赁住房相关政策仍在制定中，但部分城市在建设计划、推进落地等方面已有进展。如北京正在研究保障性租赁住房的准入办法，但已明确不对申请家庭的收入和资产情况进行审核；上海提高无房租赁人员公积金月提取限额，并明确保障性租赁住房“应提尽提”；苏州鼓励房企将开发建设的长租公寓用于保障性租赁住房，并成功促成一批项目落地等。

由于国办保障性租赁住房文件发布至今仅2个月，绝大部分城市保障性租赁住房整体发展计划和落地执行工作仍处于考察和筹备阶段，对于如何界定“符合条件的新市民和青年人”，如何确定“租金低于同地段同品质市场租赁住房租金”的具体标准，是否有居住年限要求，各项政策支持的力度和具体方案等内容，都还有待细化。

21世纪经济研究院认为，发展保障性租赁住房是帮助以新市民、青年人为代表的流动人口实现城市稳定居住的关键制度之一。这一方面有利于促进全体人民住有所居，实现“房住不炒”目标；另一方面保障性租赁住房相对较低的租金水平也有利于调整收入结构，缓解房价上涨压力，扩大中等收入群体比重，对实现共同富裕起到双重促进作用。

北京车号摇不到，还有什么办法挂牌？ (三)

答就目前而言，还确实没有更妥善更直接更安全的办法获得北京的车牌。现在不但燃油车的号越来越难摇到，就是新能源 汽车 也要排到了2025年以后了。应该以户籍为单位，制定切实有效的办法，统筹解决刚需家庭的用车需求。

北京号牌持续收紧，上两年只要达标不用摇号不用排队就唾手可得的新能源，如今新申请者都排到2024年了。

而普通小客车指标截止到2018年6月8日，确认申请和延期的高达2842294个。上一期的普通小客车中签率约为1963:1。近两千人中才能中出一个车牌。着实快与中彩票大奖相媲美了。

对于摇不到号但有摇号资格的人来讲，有以下途径有望得到号牌:

法院拍卖带牌车辆

对于无偿还能力以资抵债的的 汽车 ，法院会定期组织拍卖，有摇号资格的人均可参与竞拍，相对于排队摇号来讲会快捷很多。前提是你手里有充足的资金。

购买公司

公司的号牌对于个人来讲获取相对容易一些，并且有很多之前的公司本身就有车辆，但公司没有什么业务，以转让所有人的方式购买，公司旗下车辆也随之归你所有。

找个有号牌的老公或老婆

如果你单身，找我号牌的老公或老婆，那样也不用苦等中签了。

买车摇号也应该严谨了，和配公租房的条件试试，家里有车的就不要在拍了，应该拍给家里确实一辆车都没有的人。

可以先租个车牌，然后继续摇号。或者选择背户买断，但是风险大。还可以选择结婚过户一个车牌。

就我所知道的途经总结如下：

1.关注京东淘宝等电商网站的司法拍卖平台，有那种可以带北京号牌的拍卖车，只要竞拍人有北京机动车摇号资格，拍中号，连车带牌过户到名下，这种相当于花钱买牌子，普遍很贵。据说一辆奥拓都要15万朝上

2.夫妻双方一方有车牌，可以申请过户到另一方，这个是目前允许的。如果一家人都没有，此条可以忽略了。

3.租其他人号牌，这个风险较大，法律上不提倡，如果确实有用车需要，可以找知根知底的人租一个。

4.北京最近前段时间有一批G20峰会或者是什么国家活动采购的上汽大通的MPV，有些4S店可以带牌卖，也可以过户到名下。但是这种车管所有备案，车辆报废后，号牌收回。

目前我了解到的大致就这其中办法可以获取北京号牌。

当然如果临时用车，也可以租一辆，用个几天以解燃眉之急。

没有。任何人都得讲规矩。虽然北京人对这个目前的摇号政策非常气愤，但没改变之前，它就是规矩。任何有投机取巧心态的北漂，都是北京 社会 的公敌。

北京应该可以牌照过户，这样有多个牌照的车主卖车时可以连牌照一起出售，不仅解决了多个牌照车主不愿放弃车牌和无牌照刚需的需求，还没有增加 汽车 总量。

老生常谈了！其实我个人觉得对北京本地人摇不到号牌该出台新的政策了有的人要这么摇下去恐怕两辈子都买不上车了！本人建议以停车位为主！家庭为辅分配车牌号！至于外地人那么多京牌车的问题应该在京有法人资格并纳税五年予以保留！其它一路律不得更换车牌！报废后车牌自动作废！

我家摇到一个号，没钱买新车，正在寻求二手

1，中型客车是20年强制报废

2，高速费和停车费是小车的双倍，中型客车在北京的高速是按每公里1元收费。

3，车船税一年960元

4，交强险也稍微贵点

5，需要B1，A2，A1驾驶证才可以驾驶；B本驾照记分后需要参加学习，记满12分就要降级了。

6，每年上线检验一次，每次费用450元；10年后每半年检验一次。

7，按大型车管理，高速不能走最左侧车道，违章扣分后处理比较麻烦。

8，车型比较大，停车没有小车方便。

9，北京二环里面有的路段7-20点限制中型客车通行，违反禁令标志指示罚100元记3分

国家关注青年买不起租不好房 住建部：要实现全体人民住有所居 (四)

答2021年8月31日（星期二）下午3时，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽、副部长倪虹围绕努力实现全体人民“住有所居”介绍有关情况，并答记者问。

发布会要点概括

1，我国建成世界上最大住房保障体系

2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。我们加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套2亿多困难群众改善住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。

2，我国常住人口城镇化率达63.89%

2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。2019年，我国城镇生产总值、固定资产投资占全国比重均接近90%。

3，我国乡村面貌发生巨变

全面实施脱贫攻坚农村危房改造以来，790万户、2568万贫困群众的危房得到改造；同步支持1075万户农村低保户、分散供养特困人员、贫困残疾人家庭等贫困群体改造危房；全国2341.6万户建档立卡贫困户实现住房安全有保障。我们立足乡村振兴要求，坚持城乡统筹发展，大力实施乡村建设行动。加快推进农房和村庄建设现代化，整体提升乡村建设水平。开展乡村建设评价，查找和补齐农村基础设施和公共服务设施建设短板。以农村垃圾污水治理和村容村貌提升为重点，推进农村人居环境治理，农村生活垃圾进行收运处理的行政村比例超过90%。农村居民生活条件显著改善，广大农民拥有了更多的获得感、幸福感、安全感。

4，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的” 定位

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

5，督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段

督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险。

6，“十四五”期间将增加保障性住房的供给

“十四五”期间，我们将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

7，将推进城市更新试点 推出一批示范项目

城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中。下一步，将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。

8，下决心解决青年买不起租不好房

根据有关调查显示，现在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这就成为新市民青年人买不起、租不好房的一个现实问题。解决新市民、青年人住房问题，是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求，城市政府应该把“要我做”变为“我要做”，下决心下力气解决新市民、青年人住房问题。

9，力争到2025年基本形成较为完善的城市排水防涝工程体系

在“十四五”期间，我们制定了目标，力争到2025年基本形成较为完善的城市排水防涝工程体系，确保能够有效应对内涝防治标准以内的降雨，在超标降雨的条件下，城市生命线工程以及重要市政基础设施的功能不能丧失，到2035年，总体要消除防治标准内降雨条件下城市内涝现象。

10，把农村危房改造作为持续性工作推进

对于农村危房改造，有四个环节来保障危房改造的成果，第一个环节要精准识别； 第二要落实责任，逐村逐户建立危房改造，统筹好项目的改造，以农户自建为主，政府给予补助，对于贫困地区，给予政策倾斜。 第三步，抓质量保安全，对施工和管理人员展开培训，对贫困地区展开对口帮扶。 第四步，开展核验，若发现问题，及时整改，房子是有生命的，有问题及时整改，实践证明，虽然有云南和青海地震，但经过改造的农村危房，没有出现因房屋损害造成人员伤亡的现象。 脱贫摘帽不是重点，而是新生活的起点。 把农村危房改造作为持续性的工作推进，逐步建立起农村低收入的长效保障机制，推荐乡村全面振兴。

住建部最新通知：城市更新防止大拆大建，全力保留城市记忆

8月31日，住房和城乡建设部在网站发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。《通知》要求坚持划定底线，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保留城市记忆；坚持量力而行，稳妥推进改造提升。

值得注意的是，文件中提到，注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

全文如下：

各省、自治区住房和城乡建设厅，北京市住房和城乡建设委、规划和自然资源委、城市管理委、水务局、交通委、园林绿化局、城市管理综合行政执法局，天津市住房和城乡建设委、规划和自然资源局、城市管理委、水务局，上海市住房和城乡建设管理委、规划和自然资源局、绿化和市容管理局、水务局，重庆市住房和城乡建设委、规划和自然资源局、城市管理局，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局，海南省自然资源和规划厅、水务厅：

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目。实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。近期，各地积极推动实施城市更新行动，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。为积极稳妥实施城市更新行动，防止大拆大建问题，现将有关要求通知如下：

一、坚持划定底线，防止城市更新变形走样

（一）严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。

（二）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，提高城市宜居度。

（三）严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。践行美好环境与幸福生活共同缔造理念，同步推动城市更新与社区治理，鼓励房屋所有者、使用人参与城市更新，共建共治共享美好家园。

（四）确保住房租赁市场供需平稳。 短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

二、坚持应留尽留，全力保留城市记忆

（一）保留利用既有建筑。不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、长期闲置。对拟实施城市更新的区域，要及时开展调查评估，梳理评测既有建筑状况，明确应保留保护的建筑清单，未开展调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。鼓励在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强厂房、商场、办公楼等既有建筑改造、修缮和利用。

（二）保持老城格局尺度。不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。鼓励采用“绣花”功夫，对旧厂区、旧商业区、旧居住区等进行修补、织补式更新，严格控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理。

（三）延续城市特色风貌。不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。坚持低影响的更新建设模式，保持老城区自然山水环境，保护古树、古桥、古井等历史遗存。鼓励采用当地建筑材料和形式，建设体现地域特征、民族特色和时代风貌的城市建筑。加强城市生态修复，留白增绿，保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”。

三、坚持量力而行，稳妥推进改造提升

（一）加强统筹谋划。不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施城市更新。加强工作统筹，坚持城市体检评估先行，因地制宜、分类施策，合理确定城市更新重点、划定城市更新单元。与相关规划充分衔接，科学编制城市更新规划和计划，建立项目库，明确实施时序，量力而行、久久为功。探索适用于城市更新的规划、土地、财政、金融等政策，完善审批流程和标准规范，拓宽融资渠道，有效防范地方政府债务风险，坚决遏制新增隐性债务。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。

（二）探索可持续更新模式。不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进，鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型，采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式，发展新业态、新场景、新功能。

（三）加快补足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程、形象工程和面子工程。以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求，鼓励腾退出的空间资源优先用于建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等，完善城市功能。鼓励建设完整居住社区，完善社区配套设施，拓展共享办公、公共教室、公共食堂等社区服务，营造无障碍环境，建设全龄友好型社区。

（四）提高城市安全韧性。不“重地上轻地下”，不过度景观化、亮化，不增加城市安全风险。开展城市市政基础设施摸底调查，排查整治安全隐患，推动地面设施和地下市政基础设施更新改造统一谋划、协同建设。在城市绿化和环境营造中，鼓励近自然、本地化、易维护、可持续的生态建设方式，优化竖向空间，加强蓝绿灰一体化海绵城市建设。

各地要不断加强实践总结，坚持底线思维，结合实际深化细化城市更新制度机制政策，积极探索推进城市更新，切实防止大拆大建问题。加强对各市（县）工作的指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改；督促试点城市进一步完善城市更新工作方案。我部将定期对各地城市更新工作情况和试点情况进行调研指导，及时研究协调解决难点问题，不断完善相关政策，积极稳妥有序推进实施城市更新行动。

住房和城乡建设部

2021年8月30日

发布会背景：

事实上，“住有所居”的提法早已有之。例如，在十九大报告中明确，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

随之城镇化发展，“住有所居”面临了新的挑战，大城市的住房问题日益突出。中国房地产数据研究中心执行院长陈晟在接受第一财经采访时表示，当前，为实现“住有所居”，应确保多种人群的权益得到全覆盖，这既包括拥有产权的群体，也包括拥有居住、租住权利的群体。其中，青年人和新市民的移居需求应得到格外重视，不断完善涵盖公租房、保障性租赁住房和共有产权住房在内的住房保障体系。

为解决大城市住房突出问题，保障性租赁住房建设正成为中央和地方政府关注的焦点。

“实现全体人民住有所居”一直是近年来我国住房政策调控的目标之一。

例如，新华社7月初的消息介绍，国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

该《意见》指出，以新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。

与此次新闻发布会主题有所不同，7月国办的《意见》是“促进实现全体人民住有所居”，此番则是“努力实现全体人民住有所居”。从“促进”到“努力”，政策推动已在路上。另外，从7月国办的《意见》，可以窥见“全体人民住有所居”的方向和手段。

《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。

《意见》还明确，城市人民政府要坚持供需匹配，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布；加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房负主体责任，省级人民政府负总责。

《意见》公布之后，人民日报海外版在一篇报道中介绍，这一新政受到社会各界的广泛好评。大家普遍认为，《意见》牢牢攥住了“增加供应”这个“牛鼻子”，提出了一系列实实在在的举措，对于改善居住条件、增加民生福祉有着十分积极的意义。

上述报道称，住有所居，是提升老百姓获得感的着力点。

在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，经过多年发展，我国住房保障能力持续增强，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套2亿多困难群众改善了住房条件。同时，随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题也比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

如何盘活现有建设用地资源？《意见》给出了一揽子针对性措施。

在农村集体土地利用上，提出“应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房”；在解决“职住分离”问题上，明确“可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房”；在提高城市自身建筑利用率上，允许“闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋”改建为保障性租赁住房。

保租房发展实行“年度监测评价” 助推保租房公募REITs扩容 (五)

答近日，住建部、国家发展改革委、财政部联合印发了《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》（简称《通知》），保障性租赁住房（简称“保租房”）年度重点监测评价内容围绕“确定发展目标，推进计划完成”“建立工作机制，落实支持政策”“严格监督管理”“取得工作成效”等方面开展，同时明确了具体内容及评分参考。

业内人士指出，此举有利于规范租赁市场建设，促进租赁市场以及整个房地产市场平稳健康发展；与此同时，预计保租房后续会有大量新项目要打通资本市场，获得“保租房公募REITs”的支持。

在业内人士看来，三部门联合发布的《通知》有利于规范租赁市场建设。

对保租房发展情况实施年度监测评价

从具体内容来看，在确定发展目标方面，《通知》要求，在摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源的基础上，支持各类主体参与建设保障性租赁住房，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制订年度建设计划，并向社会公布。已开工建设和筹集的保障性租赁住房套（间）数占本地区“十四五”建设目标数的比例，在2022年、2023年、2024年、2025年末应分别不低于40%、60%、80%和100%。

在建立工作机制方面，《通知》提出，明确本地区发展保障性租赁住房的具体措施，建立市县人民政府牵头、有关部门参加的推进保障性租赁住房发展工作机制，加快推进保障性租赁住房项目认定工作，落实税收优惠政策、民用水电气价格政策；引导市场主体加强与金融机构的沟通对接，加大对保障性租赁住房建设运营的金融支持力度。

值得一提的是，《通知》明确，将各大城市发展保租房的年度监测评价结果纳入对地方政府的绩效考核。

众所周知，发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。据悉，“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助解决近2000万人的住房困难。

在此背景下，各地加大保租房发展力度。时至年末，全国多个省市已提前或超额完成2022年筹建目标。不仅如此，11月以来，山东、河南等地还率先披露了2023年新开工（筹集）保租房的规划目标。以山东为例，2023年，山东全省计划新开工（筹集）保障性租赁住房83881套，基本建成16028套。

对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪分析指出，此次三部门联合发布的《通知》将保障房建设与地方政府的执行考核挂钩，预期将更好地推动各项支持政策落地见效，切实缓解大城市供需不平衡、新市民及青年人住房困难等问题，同时也有利于规范租赁市场建设，维持租金平稳走势，促进租赁市场以及整个房地产市场平稳健康发展。

各地或选拔“保租房优等生”对接资本市场

值得注意的是，“保租房年度监测评价办法”中，各地保租房项目获得信贷、REITs、专项债等资金支持的比例也是重要考核项之一。

对此，关荣雪分析指出，此举既有利于地方保障性租赁住房建设的推进，切实落实多渠道保障的定位，同时也从侧面反映出地方获得信贷、REITs、专项债等资金支持的比例较大，意味着保障性租赁住房领域的发展前景较可观，资本市场对其持长期看好态度，这也在一定程度上预示着地方也将选拔出“保租房优等生”来对接资本市场。

景晖智库首席经济学家胡景晖也表示，在四只已发行的“保租房公募REITs”之后，预计不少地方也将选拔出“保租房优等生”来对接资本市场。

实际上，在“房住不炒”“租购并举”政策背景下，保租房REITs的火爆行情还在延续。继“中金厦门安居REIT”“红土深圳安居REIT”“华夏北京保障房REIT”三只保租房REITs产品火热销售之后，近日，华润有巢REIT再次刷新公募REITs网下发售配售比例纪录，共吸金超1200亿元。

胡景晖分析指出，目前已发售或正在发售的四只保租房公募REITs是“保租房”市场里的“优等生”，不管是底层资产、出租率，还是收益率等，在财务指标方面表现都较为优异，尤其是在资本避险情绪较浓的当下，底层资产较扎实、出租率相对更有保障的“保租房”公募REITs，吸引了众多投资者的青睐。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，保租房公募REITs是今年以来行业关注的重点，尤其是目前已售和待售的产品，市场热度都呈现不断攀升的态势。一方面，由于保租房建设是国家的重点，也是“十四五”期间保障性房源中体量大，且有明确上市房源规划的项目，各地政策重视程度高，推进的节奏也在逐步加快；另一方面，现有保租房公募REITs的底层资产大都位于一二线城市，区域的产业和人口等基本面良好，未来租金持续回流的确定性强，这也强化了市场对于此类产品稳定性的预期。总体来看，由于租赁的政策大方向不变，参与保租房的主体有着较强的信用体现，预计未来还会有更多产品上市并受关注。

保租房扩容后，盈利是否具有可持续性？

问题在于，“保租房”公募REITs火爆发售背后，是否存在一定的隐忧？未来随着保租房的进一步扩容，在利润方面是否具有可持续性？

“目前我国住房租赁行业还处于发展初期，在运营方面还有很大的改进空间。同时，随着人们租住生活方式的逐步形成，未来保租房公募REITs的收益率还会有稳步上升的空间。因此，市场对于保租房公募REITs的认可是可持续的。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然如是说。

从具体区域布局来看，保租房重点落地在一二线城市，并且会在这些城市的CBD周边、产业园以及部分轨交沿线布局，从现在的保租房建设方来看，也大都是地方性国企。此外，从保租房的来源看，近年来又增加了存量房转保租房的渠道。基于此，在张波看来，预计保租房后续会有大量新项目要打通资本市场，获得保租房公募REITs的支持。

“由于拥有着良好的地段优势以及主体信用背书，预计未来优等保租房项目的数量还是相对可观的。”张波如是说。

不过，在胡景晖看来，目前四只保租房公募REITs普遍存在把底层资产估值做低的情况，因为这样才能把现金分派率做得比较高，以吸引投资者。在这四只已发行的保租房公募REITs之后，是否还能有财务指标同样优秀的第二批、第三批新项目出来，或存在一定的难度。

胡景晖还指出，已发行的四只保租房公募REITs，后续可能会涉及诸如折旧、一定年限后的再装修成本投入等问题，这些项目是否还能维持现在如此高的收益率，还存在一定的不确定性。

在房东东创始人全雳看来，随着保租房项目的增加，伴随而来的供应量增加，或会造成空置率有所上升；长租企业核心的客单价和出租率指标方面，可能也会有所下降，“目前还有几家在申请保租房REITs，但利润指标达标有点难度，可能会加入原来公租房的收益，合并上市。”

赵然进一步分析称，目前各地还有大量新建类的保租房项目，大多以大型社区为主，尚在建设或者筹备开业过程中，这些项目中不乏具备发行公募REITs的条件。不过，对于在集体建设用地上新建的保租房，如何界定集体用地的产权归属，仍是保租房REITs发行中需要突破的难题。此外，目前四只保租房公募REITs均为单一城市的项目，对于多城市项目，是否可以组合发行，还取决于各地对于保租房认定和监管政策是否一致。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳

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