转租费--转租费用谁承担

2024-12-25 21:20 分类：房屋租聘阅读：

鲁法案例【2024】752

（图源网络侵删）

案情简介

房屋所有权人、出租方雷某与承租方某房地产公司签署了《房屋出租委托合同》，委托租赁期限为2017年11月25日至2024年11月24日，租金标准为每月3300元。合同中明确记载，涉案房屋装修为中等水平，室内设施包括三部空调，且交付时空调均能正常使用。双方约定，合同期内该房屋及其附属设施的自然损坏维修责任由雷某承担，而因人为原因造成的损坏则由房地产公司负责维修。合同落款处，牛某作为担保人在相应位置签名。

2019年6月10日，李某与房地产公司签订了《房屋租赁合同》，约定租住涉案房屋的客厅部分，租金标准为每月1500元。《合同》第8条特别约定，李某入住房屋时应仔细检查室内物品及设施状况，如发现需要维修的情况应及时通知房地产公司。室内物品自合同签订之日起30日内，由房地产公司负责维修；30日后，则由李某自行承担维修责任。房屋交割清单上，李某签字确认交房时对空调已经进行了验收，并认为符合交验条件。

2019年7月28日早晨，李某在使用空调过程中发现空调右下角出现微小火苗。然而，他并未立即采取断电、灭火措施，而是选择用手机拍摄照片并发布在社交平台上，同时也没有拨打119报警。之后，李某离开现场到楼下继续拍摄视频，这一过程持续了十几分钟，直至物业发现火情并拨打119报警。火灾导致涉案房屋及室内设施等遭受严重损失。消防大队出具的火灾事故认定书认定，该涉案房屋发生火灾，造成该户及部分公共区域受损，起火原因是客厅空调室内挂机内部起火。随后，雷某通过法院委托专业机构对涉案损失进行了评估鉴定。雷某诉至法院，请求：1.判令房地产公司、李某共同赔偿雷某财产损失107526元及租金损失26400元；2.判令牛某对雷某的财产损失和租金损失承担连带赔偿责任；3.诉讼费、鉴定费、评估费等费用由李某、房地产公司、牛某共同承担。

法院审理

法院审理认为：根据雷某明确的请求权基础，本案系侵权责任之诉。关于承担责任主体以及如何承担责任的问题。首先，雷某作为出租人，对出租房屋及空调等设施的适租性及安全性负责。涉案空调已使用8年，且曾多次维修，涉案事故的发生不能完全排除由于空调自身故障或质量等方面的原因造成。综合考虑举证、事故成因及当事人过错等因素，雷某对涉案损害自行承担50%的责任。其次，房地产公司曾对空调进行过维修，但不能证明其已妥善尽到维修及排除安全隐患的义务，存在过错，应承担40%的责任。李某在发现空调出现火苗后，未及时断电、报警，也未履行及时通知及协助的义务，具有过错，应承担10%的责任。法院判决如下：房地产公司于判决生效之日起十日内向雷某支付租金损失26400元；房地产公司、李某分别赔偿雷某财产损失31490.4元、11622.6元。

法官说法

该案涉及两个核心问题：1.在违约责任与侵权责任发生竞合的情形下，如何根据当事人明确的请求权基础，确定当事人选择的是违约责任之诉还是侵权责任之诉；2.转租房屋内空调自燃引发火灾造成财产损害的责任主体如何认定，以及责任如何承担。

因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照民法典合同编的规定要求其承担违约责任，或者依照民法典侵权责任编的规定或其他法律规定要求其承担侵权责任。在违约责任与侵权责任竞合的情况下，受损害一方的当事人可以根据自己的利益判断，选择行使相应的请求权。若当事人未作出明确选择，人民法院应当向其释明并要求其明确，并以当事人明确的请求权基础作为判断的依据。

当事人选择侵权责任之诉时，应重点考量侵权责任主体及责任承担的认定，分析各租赁主体是否存在可归责于其自身的客观原因及主观过错等因素。同时，租赁主体是否违反适租、维修、安全隐患排查等法定或约定义务，也可作为过错因素进行考量。

关于出租人的责任认定。出租人的法定义务包括：适租义务、维修义务及权利瑕疵担保义务。出租人应保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，且符合安全使用性能，这是出租人最起码、最基本的义务，也是适租义务的应有之义。出租人作为租赁物的所有权人，对租赁物的安全性能、使用年限、质量状况、是否存在瑕疵或安全隐患及维修情况等最为了解，具有消除安全隐患及控制风险的信息优势及能力。虽然出租人可通过租赁合同将维修义务让渡给承租人，但在出现紧急维修需求或承租方、次承租方因维修问题相互推诿时，出租人应基于安全至上、生命至上的价值考量，积极担当作为，及时维修、排除安全隐患及风险，否则应承担相应责任。本案中，雷某作为出租人，对出租房屋及空调等设施的适租性及安全性负责。涉案空调已使用8年，曾多次维修，雷某对空调的性能、有无瑕疵及安全隐患等最为了解。同时，涉案事故的发生不能完全排除空调自身故障或质量等方面的原因。综合考虑举证情况、事故成因及当事人过错等因素，雷某对涉案损害自行承担50% 的责任。

承租人的法定义务包括：适当使用租赁物、不得擅自转租、妥善保管租赁物、不得擅自添附及按时支付租金等。实务中，承租人往往通过房屋内部分割、装修改造后转租，这可能会改变电源控制开关及消防设施等的空间布局，从而增加安全隐患及风险。在转租合同中，承租方通常作为次承租人的合同相对方，并主导维修工作。本案中，承租人房地产公司曾对空调进行过维修，但不能证明其已妥善尽到维修义务或有效排除安全隐患。综合考量其过错程度及原因力大小等因素，房地产公司应承担40%的责任。

次承租人的法定义务除包含上述承租人的义务外，还因其作为房屋及空调的实际使用人，发现安全隐患时应及时采取相应措施，并基于诚信原则履行及时通知及协助等义务。李某作为租客，即事故现场的第一人，应在力所能及的范围内及时采取相应措施并履行相应义务。根据现场客观条件判断，其过错较小，对损害承担10%的责任。

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