买商铺是为了投资赚钱？

商铺被别人占用怎么办？

姜某三年来一直为购买的商铺闹心

老姜的烦恼

2017年4月，四平市民姜某在四平万达广场投资有限公司（简称四平万达公司）购买了室外步行街D区商铺，取得了房权证。但该商铺一直被案外人林某某占用。

林某某于2016年11月与四平万达公司签订租赁合同，租赁期限为36个月，2020年4月30日止。姜某购房时知道四平万达公司已经将该商铺租赁给案外人林某某，姜某认为，四平万达公司在其购房时承诺已经收取第三人租金，四平万达公司理应将收取的租金转交给他。

由于四平万达公司在与案外人林某某签订租赁合同中明确约定：林某某有责任在四平万达公司将租赁房屋出售后，协商新房主和四平万达公司共同按照原租赁合同签订新的“三方协议”，至今因案外人林某某几年来不知所踪该“三方协议”未能签署。

根据民事“买卖不破租赁原则”，在姜某购买商铺之后商铺继续由案外人林某某使用。

姜某购买了房屋，手握房产证，却没有收到一分钱房租，也未能真正拥有该商铺，四平万达公司当初只收取了林某某入场抵押金1万3千余元，商铺长期闲置，没有产生收益，姜某意见很大，不得不向法院起诉请求保护自己的合法权利。

2018年和2019年经过一审、二审诉讼，姜某的部分权利得到保护。

2020年姜某再次向四平中院主张14个月经济损失，如本次不能妥善解决，姜某还可能继续主张其它损失的权利。期间，四平万达公司也曾经起诉案外人林某某，主张解除合同和赔偿损失的相关权利，因无法提供案外人林某某有效联系方式和地址，此案难以审理。

疫情期间，四平中院民四庭受理姜某再次起诉四平万达公司要求给付逾期房租的诉求。中院民四庭通过调查，了解到因租赁合同未到期，商铺空置（内有案外人林某某装修好的的柜台等物品）无法使用，双方当事人根本矛盾未解决。

合议庭为了尽量避免双方当事人经济损失，支持复工复产，化解矛盾，多次研究调解方案、综合考虑双方利益，经过3轮调解终于促成双方达成和解：四平万达公司一个月内将诉争商铺的水、电、供暖等基础设施恢复使用状态，姜某放弃损失赔偿以及将来继续要求赔偿的权利，获得尽快入场使用商铺的权利，以期能够尽早获得利润。

双方当事人对中院民四庭法官和工作人员急当事人之所急、全力支持复工复产、尽快止损的做法非常满意，齐赞法官为疫后商业领域恢复正常经营做出了贡献。

法官释法

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

在租赁合同效力不明确的状态下，姜某一方通过第一次对6个月房屋租金损失主张赔偿后，应该意识到存在资产闲置的可能，作为房屋所有权人应及时与出售方或者商铺使用人联系，掌握房屋状况，有权力也有义务及时作出止损等处分行为，其怠于行使权力应承担相应责任；而四平万达公司作为案件中仅有的生效租赁合同（三方协议并未签署）的签订方，根据合同的相对性原则，更应该尽早主动掌握并处理该合同的善后事宜，包括如果案外人构成违约，及早主张解除合同赔偿损失，并及时告知现房屋所有权人，以便姜某及时行使处分、收益等权利，不应造成商铺多年闲置，扩大损失的情况，对此出售方也应承担相应责任。

通过上文，我们已经深刻的认识了买卖不破租赁，并知道它的解决措施，以后遇到类似的问题，我们就不会惊慌失措了。如果你还需要更多的信息了解，可以看看酷斯法的其他内容。

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