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• 1、地方“两会”剧透的5个房地产关键词
• 2、北京楼市：聪明人已经开始抄底了
• 3、2021年，哪些地方的房子值得买？

地方“两会”剧透的5个房地产关键词 (一)

贡献者回答中房网讯（苏晓/文）2021年是“十四五”规划开局之年，也是现代化建设进程中具有特殊重要性的一年。开年以来，各省市陆续召开地方“两会”，随着各地新一年政府工作报告的公布，与房地产市场有关的表述也备受关注。

整体来看，2021年各地“两会”房地产市场动向进一步体现了“房住不炒”的政策导向。在促进房地产市场平稳健康发展的基础上，对住房、租赁、城市发展、土地等方面都进一步做了相关工作安排。

中房网根据此前全国多个省份公布的《政府工作报告》，梳理出与房地产相关的热词。从这些关键词中，也能够透露出了今年各地房地产市场的一些新动向！

关键词一：房住不炒

从地方层面来看，“房住不炒”仍然是最重要的关键词。不少省份的政府工作报告中，继续明确提出坚持“房住不炒”。

如上海提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。河南表示，坚持“房住不炒”，探索解决大城市住房突出问题，促进房地产市场平稳健康发展。此外，广东、甘肃、云南、贵州等地也表示坚持“房住不炒”。

尽管也有一些省市没将“房住不炒”明确写入2021年工作报告中，但并不代表着对楼市调控的放松。事实上，“房住不炒”已经成为我国房地产市场长期调控的总基调。

开年以来，部分热门城市房地产市场出现了不同程度升温迹象，各地主管部门迅速跟进，如上海、深圳、杭州等重点城市接连出台新一轮调控政策，再次突出“房住不炒”主线。

自2016年底“房住不炒”这一概念在中央经济工作会议被首次提出，就已经成为房地产调控的总基调并贯穿至整个“十三五”。而中央“十四五”规划建议中也重申：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。未来五年，“房住不炒”仍是各地楼市调控的主旋律，贯穿始终。

关键词二：住房保障

中央“十四五”规划对住房保障工作明确提出：要有效增加保障性住房供给。在今年各地的政府工作报告中可以看出，加强住房保障建设仍是一项重点工作。

为此，不少地方提出了具体量化目标。如北京提出，2021年要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套。相比于去年，政策性住房供应增加了5000套。贵州计划，今年基本建成城镇保障性安居工程3.75万套。

广东表示，要着力解决大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设，大力发展共有产权住房。江苏也表示，着力解决大城市住房问题，有效增加保障性租赁和共有产权住房。河南提出，落实和支持保障性租赁住房建设。

此外，甘肃和上海提出将从住房保障体系的完善和优化入手，有效增加保障性住房供给。

关键词三：住房租赁

去年长租公寓企业频频“爆雷”，不断出现资金链断裂、跑路等乱象，给住房租赁市场带来了极为严重的影响，已成为当下的社会性问题，各地政府和监管部门对此高度重视。

今年的地方“两会”，几乎所有政府工作报告都提到了规范租赁市场秩序。

北京表示，要完善长租房政策，规范租赁市场秩序；在租赁房具体工作安排上，其指出要支持发展集体土地租赁住房，鼓励存量闲置商业、办公楼楼宇等改造为租赁型宿舍或公寓。广东亦表示，要加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。

与此同时，上海提出，要加快租赁房建设，形成供应5.3万套；山西表示，完善长租房政策，规范住房租赁市场，筹集租赁住房10万套；广西表示，有效增加保障性租赁住房供给，完善长租房政策；浙江、河南、云南等地均表示，要规范发展长租房市场。

上海易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，今年地方“两会”对住房租赁市场的频繁表态，无疑释放出更强的监管信号。可以预期的是，后续，地方将在增加租赁房源供给、规范及支持租赁企业发展等方面持续发力。

关键词四：新型城镇化

目前我国城镇化率已经突破60%，但户籍人口城镇化仅达44.38%。与此同时，常住人口城镇化仍以年均一个百分点的提升，我国的城镇化发展仍蕴涵巨大的潜能。所以，“推进以人为核心的新型城镇化”仍是今年多地政府的重要工作内容。

上海提出，强化城乡整体统筹，深入推进新型城镇化，制定实施一批促进资金、人才、技术等要素双向流动的政策措施，在乡村嵌入更多产业、文化、生态功能，进一步提高基本公共服务水平。而浙江表示，将推进以县城为重要载体的城镇化建设，并提出2021年“常住人口城镇化率达到72%左右”的具体量化工作目标。

此外，广东、湖北、山西、甘肃、贵州、云南等多地均表示，要加快新型城镇化建设，并结合区域自身特点，从有序推进农业转移人口市民化、优化城镇布局和形态、提高城市可持续发展能力以及推动城乡发展一体化等不同角度深入推进新型城镇化建设。

关键词五：老旧小区改造

今年，各地依旧继续推进城市更新，特别是老旧小区改造工作，有些省市还提出具体的改造目标。

北京提出，2021年将更新改造300个老旧小区，同时，工作报告中还提出，将以社区为实施单位，注重城市设计，创新政策机制，鼓励引导各方力量参与；抓好核心区平房区院落申请式改善和简易楼腾退改善，多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改善；加快低效楼宇升级改造和存量土地资源盘活利用。

上海表示，今年将完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快推进城中村改造。

浙江表示，2021年将改造提升老旧小区800个；重庆提出，将启动30个城市老旧功能片区更新改造试点项目，实施832个老旧小区改造和2万户棚户区改造；山西计划年内开工1866个老旧小区改造等。

广东指出，将加快城市更新、城镇老旧小区和城中村改造；甘肃表示，实施城市更新行动，加强老旧小区改造；贵州提出，启动实施城镇老旧小区改造三年行动计划，运用市场化方式推进城中村、棚户区改造。

老旧小区改造，是城市品质提升过程中的一项重要工作，承载着人们对美好生活的向往。相关业内人士表示，对于房地产而言，老旧小区改造也可谓意义深远，通过住房改造工程，可以更高效地改善居民生活质量，同时不过分刺激房地产市场，提前透支需求。此外，老旧小区业主的换房需求可能会延后，也有利于房地产市场的平稳发展。

部分地方《政府工作报告》2021年重点工作节选

◆ 北京

大力实施城市更新行动。抓好核心区平房区院落申请式改善和简易楼腾退改造，多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改造。加快低效楼宇升级改造和存量土地资源盘活利用。完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。

◆ 上海

持续改善市民居住条件。深化城市更新，发挥城市更新中心平台作用，完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快推进城中村改造。优化住房保障体系，加快租赁房建设，形成供应5.3万套。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。

◆ 重庆

推进人居环境质量提升，开展主城都市区城市体检，启动30个城市老旧功能片区更新改造试点项目，实施832个老旧小区改造和2万户棚户区改造，大力推动街道中心、社区家园建设，持续提升轨道站点步行可达性。

◆ 江苏

加大农业农村、生态环境、公共卫生、防灾减灾、民生保障等领域投资力度，实施城市更新行动，加快老旧小区改造。有效增加保障性租赁住房和共有产权住房，着力解决大城市新市民、困难群众等住房突出问题。

◆ 山东

高度重视保障性租赁住房建设。完善长租房政策，逐步实现“租购同权”。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。开工改造棚户区12.3万套、城镇老旧小区60万户，加强配套设施建设。

◆ 湖北

加快推进新型城镇化。促进农业转移人口市民化，力争实现80万人口在城镇落户。实施城市更新行动，开工城镇老旧小区改造项目2601个。抓好仙桃、天门、潜江等10个全国县城新型城镇化建设示范。加大保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场，着力解决新市民、青年职工等群体住房困难问题。

◆ 广东

加快城市更新、城镇老旧小区和城中村改造。着力解决大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，大力发展共有产权住房。

◆ 浙江

推进以人为核心的新型城镇化。加快中心城市能级提升，唱好杭州、宁波“双城记”，培育国家中心城市。推进以县城为重要载体的城镇化建设，加强小城市培育，促进中心城市、县城和小城镇协调发展。加快城市有机更新，改造提升老旧小区800个。

◆ 海南

改善居住条件。开工建设安居型商品住房3.5万套，实施范围扩大到更多市县。开展城市更新行动，改造老旧小区400个。单列租赁住房用地计划，出台鼓励政策，形成存量商品住房转型利用、市场化租赁住房建设、利用闲置土地建设租赁住房等实操案例。出台租购同权办法，整顿规范住房租赁市场秩序，及时处置长租房违约风险隐患。

◆ 福建

坚持“房住不炒”，全面落实城市主体责任，精准调控，因城施策，培育发展住房租赁市场，提高商品住房全装修成品交房比例。实施城市更新行动，新改造完工城镇老旧小区15万户，新建改造各类市政管网3000公里，新改扩建城市道路500公里。全面开展城市设计工作，保护好城市山水格局。

◆ 河南

新开工棚改安置房10万套、基本建成13万套。坚持“房住不炒”，探索解决大城市住房突出问题，规范发展住房租赁市场，落实支持保障性租赁住房建设和长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。

◆ 安徽

启动城市更新行动，实施城市生态修复和功能完善、防洪体系建设、内涝治理工程，改造城镇老旧小区1000个。增加保障性租赁住房供给，新开工棚户区改造14.92万套、基本建成12.63万套。

◆ 湖南

推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，加快城镇老旧小区改造，推动城市生态修复和功能完善，强化城市风貌管控和历史文化保护。扩大保障性租赁住房供给，规范市场行为，促进房地产市场平稳健康发展。

◆ 四川

实施城市更新行动，加快宜居城市、海绵城市、韧性城市、智慧城市建设，新改造6000个城镇老旧小区。加大租赁住房土地供应，加快保障性租赁住房建设，完善长租房政策，整顿租赁市场秩序，解决大城市住房突出问题。

北京楼市：聪明人已经开始抄底了 (二)

贡献者回答京房会拥有十年楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

Q:提问: 京总您好，本人纯小白，于2021年九月在望京利泽西园买了一套100平米的房子，看重利泽属于陈分九年连读，总价800，其中贷款186（因妻子婚前有过贷款记录，所以是二套）。现在本人名下就这一套住房。目前手里持有现金400左右，想在东城购置老破小一套，原因是据说朝阳的高中不太理想，想中考前移民东城，请京总出个主意，崇文门新景家园怎么样，南向一居室现在网查价格接近700了，如何实施资产配置，或者另有好办法，您

A:回答: 您好,感谢信任!1、利泽西园属于望京的上车盘,虽然房子旧了些但因为有学区加持,热度还可以,总价800,贷款186,那就是房子还有500-600的可利用资金,加上您现有的资金400,总价大概能到1000左右.有两个方案

(1)、把现有的贷款还清,重新做抵押把资金套现,加上您持有的现金,买一套不错的品质次新,第一您们可以自己住,第二兼顾投资,

(2)、或者可以考虑卖掉置换为优质房产.老房子虽然也在核心区，但是成为领涨盘的概率很小，现在房价上涨的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心)的品质次新, 第二轮仍是学区房+热门区域次新+一级成熟溢出区域刚需品质次新，1000万的本金可以拿到核心区的次新三居或者品质两居,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房，符合未来市场的主流

2、崇文门新景家园、国瑞城、兴隆都市馨园都属于不错的品质盘.可以根据自己的情况看看2居或者3居;建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利,有问题可再向我提问.

Q:提问: 京总你好！疫情过后朝阳东坝地区的房价会是什么行情，是涨是跌呢，卖房是赶紧出手还是等等下半年行情

A:回答; 您好,东坝的行情前期透支严重,房价的天花板比较难破,北京的楼市是政策市,小水小涨,大水大涨,大水加政策刺激暴涨,这两天有政策利好消息,可以等疫情过后看看行情如何,如果成交量上来,可以赶在区域市场回暖的中期出货,建议认真阅读精华栏的文章31# 如何通过二手房市场凉热定律判断最佳购房周期 ;里面有具体的出货时间,祝一切顺利!

Q:提问: 会长您好，请问国风尚樾这个盘可以考虑投资吗？

A:回答: 您好,这个小区当年卖的很火,劣势就是小区太小了,只有3栋楼,3的容积率,每栋楼的楼间距很近,几乎可以做到隔窗对视,明卫洗个澡不拉窗帘都会被隔壁楼看到!作为终改盘我们不太喜欢这种只有几栋楼的小区的,未来的物业服务不敢保证.建议认真阅读星球置顶的文章 《15#望京139个盘，稳健增长的只有39个》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

Q:提问: 京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）

因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。

A:回答: 您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%国贸一带的上车客群,

品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室的户型是未来市场的主流户型;

2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;

3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利!

Q:提问: 京总，您好！我们只有在通惠家园有一套04年电梯板楼，100平米，有贷款记录，宝宝2027年上小学，感觉通惠家园这边学区对口日坛小学和中学的分校都太差，想换学区。通惠家园卖掉之后首付可以凑到450万，但亦庄河西的学区已经涨得非常快了 而且现在认房认贷的政策导致只能贷款两成。我们目前非常纠结：

方案一，按照北京公布的人口普查的结果，2026之后入学适龄儿童减少，学区房可能有拐点。赌2023-24年的时候通惠家园的房子跟得上或者略跑赢大盘亦或是房贷政策调整 贷款比例有机会提高（我们收入还可以，也比较稳定但也觉得希望渺茫），再重新规划。但担心河西人大附中学区目前换房还能够到70多平米两居室，到时候学区差异拉大更够不上。

方案二，换河西核心学区小两居，不追求次新；或同样2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能够买的河西学区非常的少，有价值的次新很难选到，套内面积也比目前缩水很多。主要担心是学区政策调整，再就是如果选不到亦庄河西核心学区的次新，在我们已经牺牲居住和通勤体验的前提下，能够买的房子的保值属性是否比得上我们手上的通惠家园（小区少有的全南带电梯板楼户型，该小区成交也比较活跃感觉）。

方案三，考虑亦庄非河西区域的其他次新二手房，这部分选择面稍稍多一点点。但赌的是亦庄整体划片学区的政策，纠结的是学区政策更大的不确定性;希望有幸得到您的指点。非常感谢！

A:回答: 您好,感谢信任!1、认房认贷是阶段性的政策,这个不是一成不变的,现在受政策影响只能贷款2成加不上杠杆,您给我发私信,我告诉您具体的操作方法;

2、您们的小孩2027年上小学,距离现在还有5年,没必要过早买入学区房,如果您现在买过来,这5年期间发生的变化太多了,一旦政策改革可能损失比较大,学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;我看好的学区房不多,

一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;像您所提到的亦庄河西品质房,学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;

学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!

3、通惠家园的成交量虽然很活跃,但涨幅很差,这几年几乎是没有涨幅的,中间还微跌过,双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱;如果从效率优先原则考虑,应该把通惠家园房子出掉,换为纯投资盘,吃5年板块红利,孩子上学前再把房子上涨的部分套现出来以最低总价买入学区房即可

建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问： 京总晚上好，今天刚加入星球，看了你星球置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，

A:回答： 你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的

价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手;建议认真阅读星球精华栏的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》 祝一切顺利！

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2021年，哪些地方的房子值得买？ (三)

贡献者回答你好，我是严肃买房创始人Spenser。

过去2年，房地产企业的日子好像不太好过。

人民法院公告网显示，截至2019年11月20日，宣布破产的房地产企业已高达446家，这也就意味着，平均每天都有1家的房地产企业破产。这创下了 历史 记录。

2020年，又遭遇疫情。

所以有人说，房地产行业是不是快不行了？

我只能说，这简直是开国际玩笑 ，而且 ，一点都不好笑。

如果说，我国只有数千家房企，那么一年破产几百家，那将会是挺恐怖的一件事；

然而事实是，咱们中国有好几万家房企呢，所以破产的其实不到百分之一，慌什么慌？

而且重点是，2020年你看到房价跌了吗？并没有，该涨还是涨。

所以，以目前的发展情形来看，商品房房价还是会坚挺 ，因为房价尤其是核心地段的房产是跟未来中产阶级的收入匹配，房价本质上反映的并非是当下的收入状况。

我们一直都能听到各种“调控”， 其实调控本质上并不是调控房价，而是调控房价增长的。 先前的情况是，房价的增长太快了，与收入增长状况不平衡。

这房价就好比 汽车 的，加是降下来了，但还是在往上走的。

房企破产也好，调控政策也好，都不会改变核心城市核心地段房价上涨的事实。

那好，既然房价不会跌，连最难的2020年都这样了，2021年会怎样？怎么买？

1

什么区域才是好区域？

怎么具体判断一个城市、一个区域值不值得买呢？

我个人觉得主要是看这三点：人口、交通、产业。

无论是哪个城市 ，人口都是首要考虑因素。

这也是为什么我们可以看到，很多城市在想办法把人给引进来。

深圳能够这么成功，有一个很大的原因是“抢人”，抢得比很多城市要快。

不过，看人口当然不是只看人口的总量，还要看净增人口数、户籍人口数、学龄人口数这三个关键指标。

顺带着也可以查查常住人口密度，还有城市人口的平均年龄等等，这些可能在一些传统的官方网站查不到，但港真，只要你想查，没有查不到的。

再来看交通。

交通不要看什么高铁、机场之类的，很多地方高铁、高速路建好了，但还是穷得一塌糊涂。

这就好比正反命题，不错的地方高铁、公路、机场都挺完善的；但是这些设施挺完善的地方 ，不代表是好地方 。

交通指标应该看的轻轨、地铁、公交系统这些交通的整体实力，尤其是轨道交通——运载量大、快、班次还高的这种 ， 因为它能真正为城市带来更强劲的生命力和未来价值。

第三个是产业。

这里所说的产业，不全是指这个城市的GDP是由谁贡献的，还包括这个城市的产业分布和构成，到底吸纳的是怎样的人才，提供了一个怎样的城市购买力。

说个网络的段子，有人说只靠简单的放开落户抢人，那都是短期的春药，很难持久。虽然这话听起来有点俗，但还真的是话糙理不糙。

要想让一个城市天然地对年轻人具备吸引力，那还得看这座城市能给年轻人多少机会，开出多高的工资。

当然啦，如果这个城市的气候还特别好，那就更是多一个加分项了。

所以你看深圳 、上海能吸引那么多年轻人，不是没有原因的，产业和气候，都相当地适宜。

根据三点，你可以根据你所在的城市或省份 ，横向比较一下哪块区域整体不错，再考虑那里的房子。

不过如果你在粤港澳大湾区、长三角、环京一带，其实就没太大必要多想了， 只要房子不错，未来都不会差到哪里去。

2

看起来是固定资产的房子，

也要注意流动性问题

“房住不炒”，这点无论是在什么时刻都要谨记，如果说你买房是用来投资的，就得考虑流动性问题。

任何投资都要考虑到流动性、安全性、回报率，放到房产投资里也一样。 至于具体怎么看流动性，可以参考二手房的成交数据。

从历年的二手成交数据来看，一二线城市主城区的小户型简直是硬通货，而三四线城市有市场的是那些大户型。

像深圳这样的城市，2020年的链家数据里就可以看到，成交的1-2房（面积45-65平）的小户型占比达到60%；

而在深圳极小户型尤其是带名校学位的房源，那市场竞争力简直不要太好。

不过，如果你特别有钱，有钱到可以买得起豪宅，当然还是可以选一线城市的豪宅。

总体而言，有些中心地段的豪宅性价比很高，这也是为什么前段时间深圳香蜜湖豪宅一开售就一抢而光的原因。

当然啦，如果偏远或较为偏僻的郊区，就算是在一线城市投资，至少得判断下五年后所在区的整体状况。

至于二线城市， 可以考虑85-120平的3房。二线城市这些年有个显著的特点就是会有各种新区，而且普遍较老区更有潜力，所以尽量买新不买旧，除非是为了学位。

三四线城市，不建议抱着投资的心态买入，其实适合自住居多，非要买来投资的话，就挑当地最好的小区，140-160平左右的3-4房子吧。

3

上海是我看好的城市 ，但不是第一个

最后说说我看好的一些城市：

第一个城市 ：深圳。

深圳真的没法比，深圳真的是一个没有废话的城市，该干就干，无论是城市氛围、企业环境、政府效率，什么事都是实干的表现；

再加上HK那么一闹腾，又把深圳的地位抬高了上去。

第二个城市：杭州。

对于杭州没有其他的，杭州最近两年楼市最好的迹象就是，这几年几乎全国范围内所有的好产品都是杭州造。

杭州的产业升级也足够快，这点值得期待，杭州值得深耕。

第三个城市 ：苏州。

苏州有一个现象，从今年开始，苏州的调控力度可以说是最大了，某些层面都已经超过上海。

各位要记住一个楼市侧面，当一个城市调控进入到高压期的时候，对于城市来说，下一步要做的事情就是，借着楼市真空争取的宝贵时间努力进行城市升级和转型。

苏州目测正在进入升级阶段，所以大家瞪大眼睛看着苏州2021的发展，或许超乎你的想象。

最后是上海。

我很早就在上海放了骨干团队，上海最让我看好的不是其他，就是天生的地理优势。说白了还是老天爷赏饭吃的城市 。

说真的，上海的整体干活氛围还是没法跟深圳比的；

但因为持有了四季分明且不太有雾霾的气候，加之金融中心的称号，使得上海在面对北京和广深的时候，优越感太强。

我并不批评这种优越感，因为，上海是真的好呀。

对外，上海看着整个外贸市场；对内一侧，是全中国最富饶的长三角内需；中轴还有长江串联整个强内陆城市，这样的城市不可能会衰败。

大家也千万不要说上海人排外啥的，你要知道，每一个生在上海的普通人，只要没有被拆迁选中，ta的一生面对的是什么？

面对的是全球最顶尖的人和他们竞争。

你在上海干得不好，还能回到轻松度日的老家；但如果是上海人干得不好，他们能去哪？

没有一个不拆迁的上海人，买房是容易的。

好了，给大家分享完了，接下来需要做的就是把钱备好。

祝大家2021年都买到好房子。

虽然我们无法避免生活中的问题和困难，但是我们可以用乐观的心态去面对这些难题，积极寻找这些问题的解决措施。酷斯法希望北京自住型商品住房！2021年北京自住型商品房项目，能给你带来一些启示。

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