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• 1、开工日期、竣工日期、入住日期、开盘时间和交房时间分别是什么概念?
• 2、开发商什么时候可以取得商品房预售许可证?
• 3、北京预售许可证新规出台！最低可按楼栋办理

开工日期、竣工日期、入住日期、开盘时间和交房时间分别是什么概念? (一)

优质回答1、开工日期是楼盘报建后正式动工的日期。

2、竣工日期是楼盘土建和配套完工的日期开工日期是楼盘报建后正式旗工的日期，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：

（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

3、入住日期是指住进去的日期，所以开盘日期一般是在开工日期和竣工日期之间。

4、开盘日期是指楼盘正式开始对外公开销售的日期，现在一般是预售。

5、交房时间是指楼盘综合验收和各种验收通过之后把房子交给业主的日期。

开盘流程

1、圈地：就是开发商在政府手里通过行政划拨或者竞标购买拿到土地的使用权。

2、奠基（挖坑）。

3、盖楼。

4、封顶：就是楼的立面基本出来了，一栋楼已经形成了。

5、四通一平：就是把这块地周边的公共设施做好。比如上下水、电网、煤气等。

楼盘是否开盘与商品房建设进度关系不大,为了尽快回笼资金,大部分正规商品房项目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必须的五证,其中的商品房预售许可证是最后一个,也是开盘必须要有的.拿到商品房预售许可证,他们已经具备开盘条件,具体开盘日期由开发商决定,。

开发商要想卖楼，必须在相关部门发放销售证之后才能卖。所以，开盘，肯定是拿到销售证之后的事儿。当然，这里面涉及到一些穿空中的手段，比如发放VIP卡，其实就是在开盘之前小订了等等；也有个别基于销售策略销售节奏的考虑，推迟开盘日期的。

必要条件

楼房开盘必须五证俱全《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

开发商什么时候可以取得商品房预售许可证? (二)

优质回答开发商在已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，并且已经取得开工和建设许可的，才可以办理取得商品房预售许可证。只要有了商品房预售许可证，在房屋没有完全建成之前，是可以销售的。

根据《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件:

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

北京预售许可证新规出台！最低可按楼栋办理 (三)

优质回答北京市调整了预售许可证新规。

2022年8月19日，北京市住建委发布《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》（以下简称：《通知》），主要明确了预售证许可办理、预售资金监管等问题。

时代周报记者查阅《通知》，发现有两大亮点。第一个亮点在于——商品房项目最低可以按楼栋办理预售许可证。

《通知》显示，商品住房项目（含共有产权住房，下同）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。

而在此前，北京对于商品房预售许可证的规定为：一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分，最多可以申请办理两次预售许可证，但最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。

调整过后的新规，则意味着北京商品房预售许可证可办理的次数有所增加，从最多两次变成楼栋有多少，次数就可以有多少。也就是说，假如某小区有12栋楼栋，即可办理12次预售许可证。

针对于此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，在商品房预售范围的调整上，北京在持续地优化，本次将范围缩小至按栋申请，放松力度相对较大，预计住房供应节奏将会有较为明显的加快。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，该政策有利于调节区域市场供应节奏，改善部分核心板块供应端乏力现象。

而58安居客房产研究院分院院长张波认为，该政策的调整，有望使房企的资金回笼的加快。他对时代周报记者表示：“以往有最多两次预售许可证申请的限制，对于房企来说会仔细权衡两次开盘的时间点，销售资金的回笼也会集中在两次开盘的时间，而本次调整之后，房企可以增加申请预售许可的次数，同时也可以起到资金更稳定回流的效果，对于资金压力大的房企来说更是显得尤为重要。”

而本次新政的第二个亮点在于——预售许可证允许延期6个月。

《通知》显示，商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。

同时，开发企业申请预售许可延期时，如项目尚未交付，应提交预售许可延期申请及确保项目交付的书面承诺、措施等，确保预售资金专项用于工程建设。

合硕机构首席分析师郭毅表示，预售许可到期后，期房预售证换成现房销售证，中间几个月的办理周期是无证状态，正常是不允许卖房的。“有很多因素可能造成暂停施工，这会导致到交付时间了，但楼房还没达到交付条件，那么预售许可证延期，就不影响卖房了。”

在陈文静看来，“预售许可证延期6个月”这一条款，减少了预售和现售之间转换的空窗期。

“此举将对项目存在延期交付等现象起到一定的缓冲作用，切实解决商品房销售过程中的困扰与漏洞。”关荣雪向时代周报记者表示。

此外，《通知》还对房价进行了限制，不允许出现“分批涨价”的现象。《通知》显示，开发企业在取得土地使用权时已承诺商品住房销售价格的，申请预售许可应按照承诺价格填报“一房一价”；未承诺价格的，同一施工许可证批准范围内的楼栋，后期申报预售价格不得超过前期同品质产品申报预售价格。

“这也是坚定房住不炒，避免企业借机涨价追高的重要举措。”陈文静表示。

看完本文，相信你已经对商品房预售许可证和交楼时间有所了解，并知道如何处理它了。如果之后再遇到类似的事情，不妨试试酷斯法推荐的方法去处理。

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