集资建房产权认定的司法解释——集资建房的产权归属

2025-03-22 23:30 分类：房屋买卖阅读：200

保障性住房及纠纷处理

敲黑板！划重点！

住房问题已经成为居民的头等大事，在审判实践中，有诸多涉及保障性住房的的纠纷，市中院审判委员会专职委员宁尧结合审判实践，撰文对此问题进行了分析探讨，供参考交流。

根据现行法律法规政策

我国城镇保障性住房可分为以下几类

01 廉租房

这类房屋权属归政府或机构拥有。按照政府核定的租金标准，出租给城镇最低收入住房困难家庭居住使用。

02 公租房

这类房屋权属归政府或机构拥有。按照市场形成的租金标准，出租给城镇中低收入住房困难家庭居住使用。

03 两限房

这类房屋是限房价、限套型的普通商品房。购房人是符合政府确定条件的家庭。上市交易受限制。

04 共有产权房

这类房屋是依合同约定形成的政府与购房人按份共有的商品房。购房人是符合政府确定条件的家庭，政府取得部分产权的对价来源于土地出让金的让渡。上市交易受限制。

05 福利分房

这类房屋是经有关部门批准、单位出资在自有空闲国有划拨土地上所建。参考级别、工龄等因素，分配给内部职工居住使用。这类房屋的权属，房改前归单位，房改后归职工。上市交易受限制。

06 集资建房

这类房屋是经有关部门批准，由单位和符合一定条件的职工共同出资，利用单位自有空闲国有划拨土地所建。参考级别、工龄等因素，分配给内部职工居住使用。这类房的权属，房改前归职工和单位按份共有，房改后归职工。上市交易受限制。

07 经济适用住房

是指按照国家经济适用房管理办法，经有关部门批准，利用空闲国有划拨土地，自建或委托代建的中小户型房屋。这类房屋的售价由政府核定，购房人为政府确定的城镇低收入住房困难家庭。购房人拥有有限产权。上市交易受限制。

上世纪八、九十年代以来，国务院几次发文，大力推进城镇住房制度改革。福利分房、集资建房等均包含在内。职工享受工龄补贴，再交纳部分金钱，房屋权属即归职工所有。根据有关法律法规政策，经过房改的福利分房、集资建房的性质，属于经济适用住房范畴，购房人拥有有限产权。上市交易受限制。

本文只讨论经济适用住房及房改后的福利分房、集资建房（以下统称保障性住房）。相对于商品房，这类房屋主要具备以下特征：

（一）土地使用权划拨取得。土地无偿使用。

（二）含有隐形福利。减免配套费、税收等。

（三）购房人由政府确定。即城市低收入住房困难家庭。

（四）购房人只拥有有限产权。上市交易受限制。

（五）权属归家庭成员共有。即政府确定的存档备案的单身人士，或夫妻二人，或以一个单位共同生活的家庭成员。

（六）城镇低收入住房困难家庭只能申购一套。

司法实践中常见的涉保障性住房纠纷诉讼

本文所指的涉保障性住房纠纷诉讼，与商品房纠纷诉讼有本质区别。这个区别就是＂优惠政策＂和＂限制政策＂。保障性住房，隐含有福利、照顾、帮扶、保障等优惠，不是任何家庭都可以享受的；同时，保障性住房的申购、权属、交易等，受法律法规政策限制。这个＂优惠政策＂和＂限制政策＂的客观存在，使当事人的行为，可能违反强制性规定，直接导致合同无效、买卖无效。为避免行政权、司法权的冲突，处理这类纠纷诉讼时，首先应当依职权对购房人资格、房屋处分等进行合规性审查，对违反、规避法律、政策的＂权益＂不予保护；保障性住房首次入市交易，涉及房屋性质变更，为防范国家利益损失，应接受法律法规政策规制。分述如下：

一、福利分房买卖。福利分房经过房改后，其性质属经济适用房范畴，购房人拥有有限产权。它的买卖，须由产权人向政府有关部门提出＂卖房申请＂，批准后才能买卖。否则，买卖无效。

二、集资建房买卖。房改后，集资建房性质属经济适用房范畴，购房人拥有有限产权。不论房屋权属为共有产权或全部产权，这类房屋的买卖，须由产权人向政府有关部门提出＂卖房申请＂，批准后才能入市交易。否则，买卖无效。

三、经济适用住房买卖。不满五年，不得出售。即使已满五年，由于购房人拥有有限产权，入市交易也须产权人向政府部门提出＂卖房申请＂，批准后才能进行买卖。否则，买卖无效。

四、经济适用住房买卖合同签订后，发现购房人不具备政府确定的购买经济适用住房资格的，卖方提出解除合同或合同无效的，人民法院应判决确认经济适用住房买卖合同无效。

五、买卖合同履行期间，购房人请求判决卖方交付房屋的，人民法院须依职权审查购房人是否具备政府确定的购买经济适用住房资格。具备购房资格的，人民法院判决卖方交付；不具备购房资格的，判决确认经济适用房买卖合同无效，判决驳回其诉讼请求。

六、购房人签订了购买经济适用住房合同，交付了购房款，房屋由其居住使用，但直接或五年内将房屋权属证书办理到其子女、亲朋好友名下，导致登记物权人成为子女、亲朋好友，发生腾房、确权纠纷。人民法院须依职权审查购房人是否具备政府确定的购房资格，具备的，判决驳回子女、亲朋好友的诉讼请求，并司法建议不动产登记机关变更登记；不具备的，应追加卖房人为被告或第三人参加诉讼，判决确认买卖合同无效，驳回子女、亲朋好友的诉讼请求。并司法建议政府部门、不动产登记机关对＂骗购＂经济适用住房行为和＂权属登记＂行为予以处理。

七、购房人签订购买经济适用住房合同后，购房款由子女、亲朋好友实际支付，房屋由子女、亲朋好友接收、居住、使用，权属登记到购房人名下，发生权属、腾房纠纷。人民法院须依职权审查购房人是否具备购买经济适用住房资格。不论具备不具备，均涉嫌借名购买等＂骗购＂经济适用住房问题，应追加卖房人为被告或第三人参加诉讼，判决确认经济适用住房买卖合同无效，驳回关于权属、腾房的诉讼请求。并司法建议政府有关部门对＂骗购＂经济适用住房及权属变更等予以处理。

八、权属、分割争议。根据有关规定，经济适用住房的权属归家庭成员共同共有。购房人是单身的，归该单身所有。购房人是夫妻的，归该夫妻共同共有。购房人包括了共同生活的长辈、夫妻、成年未成年子女的，归该长辈、夫妻、成年未成年子女共同共有。不到上市交易期限，权利人请求确认按份共有的，判决驳回诉讼请求。已到上市交易期限，或经政府有关部门批准＂卖房＂的，权利人对房屋或卖房款提出按份共有或按份分割请求的，人民法院应参考当事人约定、出资等情况，判决按份共有或按份分割。权利人死亡引发财产纠纷的，不到上市交易期限的，该经济适用住房由剩余权利人及继承人共同共有；已到上市交易期限，或经政府有关部门批准＂卖房＂的，剩余权利人及继承人提出按份共有或按份分割请求的，人民法院应参考当事人约定、出资、尽义务等情况，判决按份共有或按份分割。

九、＂优惠政策＂的处理。不到上市交易期限，确需处分房屋的，按照原价并考虑折旧和物价水平，由政府回购，房屋仍属于保障性住房。已到上市交易期限，批准上市交易的，政府可以回购，也可以收取一定比例土地收益金后，权利人出售于他人；出售于他人后，房屋性质为商品房。

主要法律、法规、规章、政策依据：

《民法典》（含物权、婚姻、继承、司法解释等）

《城市房地产管理法》

《两个经济适用房管理办法》

《已售公房、经济适用房上市出售办法》

《国务院（1988）11号》《国务院（1994）43号》《国务院（1988）23号》等文件。

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