11月16日，房山法院通过腾讯会议线上召开涉商业经营性房屋租赁合同纠纷案件典型案例新闻通报会，梳理了商业经营性房屋租赁中涉及的合同订立、履行及解除相关法律问题，引导和促进出租人和承租人在法律规定的范围内合理合法的行使权利、履行义务，维护商业经营房屋租赁市场平稳健康发展。

近年来，经营性房屋租赁市场快速发展，租赁类型开始显现出多元化特征，对活跃市场经济、促进经济发展起着重要的积极作用。但在此类租赁合同中，因场地经营、营业执照手续等问题导致出租人与承租人之间的矛盾纠纷层出不穷。

房山法院党组副书记、副院长佟淑通报近年来房山法院涉商业经营房屋租赁合同纠纷案件审理情况

据了解，2019年、2020年，房山法院受理的房屋租赁合同纠纷案件分别为791件、866件。

2021年1月至10月，房山法院共受理房屋租赁合同纠纷案件722件，较去年同时期增长15.52%。

其中，涉商业经营性房屋租赁合同案件数量占比较大，且涉及新冠肺炎疫情因素影响的相关案件数量也逐渐增多，使得该类纠纷案件愈加成为司法审判的难点和热点。

商业经营性房屋租赁合同纠纷案例具有“两多一低一长”的特点：

因房屋未取得建设工程规划许可，导致合同无效数量较多；受新冠肺炎疫情影响，经营性房屋租赁合同纠纷案件数量起增；案件本诉反诉合并审理，导致案件调撤率较低；案件涉及评估、现场勘验等情形，导致案件审理周期较长。

在司法实践中，当事人往往会围绕违约责任承担、租金数额减免、装修损失赔偿等进行诉讼，双方意见分歧明显、争议较大，案件调解、调撤率较低。

房山法院城关人民法庭庭长陈军发布三起涉商业经营房屋租赁合同纠纷典型案例

对此，房山法院作出提示，承租人在签订合同之前要尽到审慎注意义务，以书面形式明确约定合同事宜；建议出租人遵循诚实信用原则，明确告知承租人房屋的土地性质、房屋属性、有无权利瑕疵等事项。

为着力营造更加公平、诚信的法治环境，从源头上减少涉经营性房屋租赁合同纠纷的发生，房山法院建议加强源头治理，充分发挥多元化矛盾纠纷解决机制的作用，综合运用委托调解、委派调解等多种调解方式，从源头解决纷争、将矛盾化解在基层；加强司法研判和普法宣传，通过对典型案例的巡回释法，助力经营性房屋租赁市场的良性运转，优化区域营商环境健康发展。

通报会由政治部新闻宣传组组长李倩主持

40余名市区人大代表、政协委员和人民陪审员在线参加了此次通报会，北京电视台、房山电视台对活动进行了现场报道，房山法院官方微博@北京房山法院对通报会进行了跟进报道。

通报会结束后，陈军庭长接受媒体采访

案例一、二房东拖欠租金致使合同解除，次承租人要求赔付违约金获支持

案情简介

2015年5月，甲公司与张某签订房屋租赁合同。甲公司将位于某市场的门面房租赁给张某使用，双方对租金、租赁期限、付款方式都作出了明确约定。

2017年11月，张某将部分门面房租赁给王某，张某与王某就门面房租金、租期及付款方式等也作出明确约定。

因张某未能及时足额向甲公司交纳租金，甲公司将张某诉至法院。经法院审理，判决解除甲公司与张某签订的租赁合同，同时判决张某将涉案门面场地返还给甲公司。

后因甲公司申请法院强制执行，王某主动腾退了他从张某处租赁的涉案门面房。

王某认为，他与张某签订的租赁合同尚未到期，且王某按时支付了租金，现因张某没有按期交纳租金导致自己无法继续使用承租的门面房，故诉至法院要求张某返还租金、赔偿违约金和装修损失等各项共计150余万元。

最终，法院判决张某赔偿王某租金、违约金及装修损失共计21万元。

法官讲法

《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百二十三条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

如果发生次承租人违约的情形，承租人可要求次承租人以支付违约金的方式承担违约责任，与此同时，承租人也应当承担权利瑕疵担保责任。

故，次承租人在承租人未能保证租赁物符合约定用途的情况下，次承租人可请求减少租金或者不支付租金。

司法实践中，经常存在“转租”“二房东”等情况。此时，承租人将租赁物转租给他人，就承担了法律规定的出租人义务，即也应当保持租赁物符合约定使用用途。若承租人未能履行该法定义务，则认定为违约，故次承租人可据此要求承租人承担违约责任。

本案中，张某将从甲公司承租的部分门面房转租给王某经营，甲公司对此事知晓并未持异议。张某与王某签订租赁合同是双方真实意思表示，而内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。

因张某与甲公司签订的租赁合同被判决解除，王某没有继续占有涉案门面的依据，故张某作为出租人已不能保证王某合理使用租赁房屋，二人签订的租赁合同已不能继续履行。故张某应将多收取的租金退还给王某，同时应赔付王某违约金。

对于王某主张的装修残值损失，张某应予赔偿。装修残值损失数额，法院结合租赁期限、房屋装修情况、未履行期限酌情予以确定。

案例二、租赁物不符合同约定用途，出租人主张违约金未获支持

案情简介

2018年1月，孙甲和刘乙签订《商铺租赁合同》，约定孙甲将位于房山某村一商铺租给刘乙使用，租赁期限为5年，租金每年7万元，并约定孙甲配合刘乙办理营业执照。同时约定，若营业执照办理不成功，则孙甲给付刘乙半年房租作为补偿。

后孙甲向刘乙交付房屋，刘乙依约支付租金。同年6月，刘乙从派出所处得知，因孙甲的房屋曾存在违法行为，导致房屋存在行政管理限制，致使涉案房屋无法申请办理营业执照。双方就房屋租金、办理营业执照等事宜进行多次协商，但未能达成一致意见。

刘乙以无法办理营业执照为由，拒绝向孙甲继续支付租金。后孙甲将刘乙诉至法院要求解除双方签订的商铺租赁合同，同时要求刘乙腾退房屋，支付占用房屋期间的租金、违约金等各项共计5万余元。

最终，在扣除刘乙已经支付的租金数额外，法院判决刘乙支付孙甲房屋租金9000余元。

法官讲法

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

本案中，孙甲与刘乙签订的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应属有效。合同履行过程中，双方发生纠纷，虽然双方均同意解除合同，但争议焦点则是合同目的无法实现的原因是由哪一方所致。

经法院审查，孙甲与刘乙签订的商铺租赁合同，双方约定了租赁物用于经营使用，并约定孙甲应配合刘乙办理营业执照。但因孙甲不能协助办理营业执照，导致提供的租赁物不符合合同约定的用途。

孙甲作为出租人理应保障承租人能够合理使用租赁物，孙甲未能履行其负有的义务，违约在先，虽刘乙有延迟支付租金的行为，但其仍不能基于此要求刘乙赔付违约金。

另外，该房屋自2018年1月起至2019年6月止期间刘乙占有、使用涉案房屋，应向孙甲支付房屋租金，租金支付标准按照合同约定以每年7万元标准支付。

“任何人都不得从自己的错误行为中获利”，基于此，法院最终仅支持孙甲要求合理部分的租金。

案例三、受疫情影响致合同解除，承租人不承担违约责任

案情简介

2017年4月，赵某与B公司签订房屋租赁合同，租赁B公司位于房山某小区的二层楼房及场地，约定用途为经营幼儿启蒙。年租金标准为50万元，租金支付方式为半年支付，履约保证金为4.1万元。

合同签订后，B公司将房屋交付于赵某使用，赵某依约交付租金和履约保证金。

双方履行合同过程中又重新签订一份承诺书，内容为：赵某承租幼儿园于2020年4月15日至2021年10月14日租金21万，免租一个半月（52500元），应交157500元。后赵某交了5万元租金，剩余部分一直未交纳。

赵某经营的幼儿启蒙因疫情防控政策的原因，暂时性关闭了数月，导致营业收入明显减少。随后双方因合同履行产生争议，未能协商一致。

双方均同意涉案合同于2020年11月3日解除。故B公司将赵某起诉至法院，要求赵某支付截止至2020年11月3日期间的房屋租金13万余元、支付违约金5万元。

法院经审理认为，赵某与B公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，后续签订的承诺书可视为对原合同内容的变更，应属有效。

庭审中，双方均认可涉案租赁合同于2020年11月3日解除，本院对此不持异议。

经审理查明，赵某租金已支付至2020年4月14日，故2020年4月15日至2020年11月3日期间的租金赵某理应支付。

关于欠付租金数额，法院结合B公司考虑到疫情原因主动减免租金5万余元的情况，考虑到双方签订的租赁合同、承诺书、租赁场地使用用途、租赁期限及疫情原因等因素，认为B公司主张的欠付租金数额并无不当，但应扣除赵某支付的履约保证金4.1万元。

而B公司主张赵某承担违约责任。法院认为，双方均认可涉案房屋用于经营幼儿园，新冠肺炎疫情对于涉案房屋的经营和使用势必造成较大影响，在此情况下，赵某未能依约足额给付租金，亦不宜承担违约责任。

最终法院判决，赵某支付B公司租金9万余元。

法官讲法

《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

疫情期间，幼儿园不得复园的规定是政府颁布的一项疫情防控政策。这项规定对于赵某确属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

针对新冠肺炎疫情民事案件的审理，最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

据此，虽承租人未能依约足额向出租人缴纳租金，承租人的行为构成违约，但考虑到疫情原因对于承租人构成不可抗力，如若要求承租人承担违约责任显失公平，故此种情况下不宜要求承租人承担违约责任。

供稿：房山法院

摄影：吴明慧

编辑：王丹凤 汪希

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