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二手房买卖套路多，怎么才能避免被坑 (一)

优质回答从最开始的挑房选房再到交易过户，你想知道的这里都有！ 

看房之前，现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后，提前一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求，预算。一方面，中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。

看房子的时候，注意下面几点：

（1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。

（2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”， 即买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。

（3）房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）。总的来说，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。

（4）同一套房子，不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心理价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价。

每次看完房子，让中介给你列出所有的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子，挑选性价比最高的一套。

如果你看的了，挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！

重要的事情说三遍，因为这个决定了你以后买房的操心程度。

问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。

现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。

3.确定目标房产

看了如此多房子，如何筛选呢？

第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子，但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用下面会详细讲讲。

这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子。

缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%； 首套90平，计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。

契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱，有缴费标准的，所以砍不了价。

计税价是啥？

网签的时候，在房管局登记备案的价格，即网签价，作为计税价。 各地标准以各地为主，有的地方， 成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价，可以合法避税。

房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成），可以在不动产登记中心查询，输入房产证号身份证号可查。

这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？

成交价：

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。

网签价：

房产交易都要进行网上签约，一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。

评估价：

评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。所以，没有三价合一之前，很多人会选择故意把评估价做高，“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现，贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的贷款，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。

（2）个人所得税

满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。

不满五年或者满五不唯一：

a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20%

或者

b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1%

第一种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证，  实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。按规定，个税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场，成交惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。

（3）增值税及附加

房子已经满2年，普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况，因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价，单增值税一项就10万多。 房子未满2年，增值税及附加的征税标准： 增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%

（4）中介费

中介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，一般房子总价的1%-2%左右，小的中介公司，收费会低一些，可以谈一口价，1万，2万。但小中介也有问题，靠不靠谱，有没有保证，会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。

（5）赎楼费

赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：

* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱，让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大。他要是没那多钱还，让他额度赎楼。

*额度赎楼:担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下，短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张，放款慢，业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好贷款银行，放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子。

（6） 罚息

当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。

（7）评估费

办贷款一般要评估，费用几百到几千，这个可以谈，交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收，一般银行都有推荐的评估公司。

（8）按揭服务费

1500-2500块/单，这钱给按揭服务公司，说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥，就是打印了东西，带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门，或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。

总结下购房成本：

看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费

*未满2年：契税+个税+增值税

*满2年的：契税+个税

*满5年唯一：契税

*红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算）

*未满3年：可能有银行罚息

252万的房子，满2年，欠款50万，交了契税1.9万，个税1.9万，赎楼费6000块，中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元，所有费用8.5万-9万。

自己算下月供，有公积金贷款和商业贷款，每个月月供是多少，算笔账，然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值。根据月供，去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题，遇到着钱的业主，或者着急换房的，可以砍多点。

另外，综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后，就准备约业主啦。

4.约业主前的准备工作

（1）先谈好中介费

看好了房子，先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主，各方面谈的非常愉快，马上要成交了，但由于中介费没谈妥，没签成合同。这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成，后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了，再约业主。谈不妥，就换个中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。

（2）提前预览合同

让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同，签约当天不单只签一份合同就完事的，包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同，很多条款规定都非常含糊，对于中介来说，越含糊越好成交，对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没有提到的必须写到补充协议里，比如：房子带租约，租约到几月几日，房租是多少，押金是多少，过户之后租约怎么处理的？对于业主口头承诺的，比如家私全送，满五唯一，学位没用过，户口迁出，把你在意的都写到补充协议里头。

二、正式交易阶段

二手房交易流程图

1.约谈业主（谈判砍价）

二手房签约前，双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房交易过程中应该如何谈价呢，有哪些砍价技巧呢？

买方应该：

1) 综合市场价，提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。

2) 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。

3) 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利。

4) 将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。

5) 指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低，因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子。

6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。

7) 必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格，用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。

【例子】

1) 说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）；

2) 如果房子带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，因为你要重新大幅装修。

3) 如果学位已经使用过的，也可以谈，因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学，就算没有小孩，你可以说房子用来的投资，3年后会卖掉，影响下家接盘，不好卖。

4) 对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。

5) 对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱。

2.签合同、交定金

约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。  

1)看房产证

红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场，要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产。

房产证/复印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。

2）合同签订时重点注意: l

@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚，哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少，是否有抵押，抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷，也未被查封，卖方对该房产享有完全的处分权。 l

@房屋的租约现状：房屋如存有租约。确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。 l

@注意迁移户口问题。有时候买这二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。

@明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 l

@检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；采用什么付款方式；首付的支付时间、条件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等。 l

@明确每个操作的时间节点，不要含糊，只要卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房，卖家赔付双倍定金。 l

@ 关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产交易价的20%。为啥，因为我们刚需一般手里也没太多钱，初次买房经验不足，如果你在后期贷款或者征信出问题啦，社保没满足要求等等出现突发情况，你不满足购房资格的话，需要赔付双倍定金给卖家，所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万，你们按自己情况给。

@关于税费，务必务必要写清楚哪个由卖家承担，哪个由买家承担，省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用，我的合同样例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的，看你谈判的结果，比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l

@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣，保障我们买家的权益。

3.房管局查档

为什么查档？查档很重要！

签合同时，我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况，业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的，为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息，做最终确认。

【举例说明】

如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的，而且已经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的。

产调表注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。

5.买家做资金监管

首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷，只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全，通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。

那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢？（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）

请提前做好银行贷款调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步，调查不同银行的贷款利率、贷款额度紧张情况、审批的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行，找了贷款部的业务经理咨询，最终选的农行。额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子需要赎楼，这个时间越长，你交的短期利息越多。

一般贷款利率各家银行都，深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家。农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快，尾款放款快是我们选择的原因之一，另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品，如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的。

第二个问题，做资金监管准备什么？

1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的）

2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话，要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页）

3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。打一份工资流水和一份最多的生活流水。

4）收入证明（负债月供的2倍，要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打证明。

5）二手房买卖合同

6）定金收据、凭证

7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水

关于银行流水和收入证明，这里展开说下：

一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水

1）工资流水 工资作为个人最稳定的收入，也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明，它体现了本人工作的稳定性和保障性。

2）转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲，其工资通常是通过转账来获得的。因此，如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入，银行也会认可。

3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。

银行流水不够，该怎么办（买房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）

已婚的，个人的银行流水不符合要求，您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求，银行也是会给您审批下来贷款的。

如果单身一族，或者两公婆加一起还不够，就手动做账，老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到你的银行卡里，留这笔钱待几天，然后分几次还给别人。

6.银行出承诺函

提交了贷款申请后，银行会审批材料，时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行，承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求，都没啥大问题。如果万一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果这家银行搞不定，就试试换一家银行，让中介帮忙解决。注意，承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。

7.赎楼

红本在手的房子，跳过这一步。

下面说的是额度赎楼的情况：

银行承诺函出来后，尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函，申请赎楼款，如果没有问题，审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题，可能会慢一点。审批通过后，就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日。

8.注销抵押

担保公司查到账后1-2工作日，会去业主的原抵押银行，取出原房产证，这一步买家不用管，中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证，到房管局办理注销抵押登记手续。注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让。

9.递件过户

中介会联系你安排时间去办理过户，去所在区的房管局（不动产登记中心）办理。

递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好，中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大概11-12万。把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。

10.取新房产证

在不动产登记中心办理了递件手续后，大约5个工作日可以领取新证，拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了，直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事，尾款放了之后，才截止收取费用。

郑氏北祖平简公房祠堂在哪里？ (二)

优质回答第一节 县城祖祠

一、蔼 肃 堂

郑氏始祖祠蔼肃堂，位于原潮阳县城文光塔西侧（现广场位置），入祀一至四世先祖神位。因旧城改造，该祠被拆。（详见《郑氏金浦系族谱》第一册第115页周光镐《蔼肃堂记》）

二、孔 安 堂

潮阳郑氏，宋初入潮，千年历史，泱泱望族，肇始一本，源远流长。可谓：荥阳世泽溯姬周，南湖家声扬九洲，英才伟业耀宗祖，潮邑蕃衍纪春秋。南宋绍兴年起，郑氏徽公、升公、愚翁公接踵莅潮，只见练江下游地域优美、一马平川，立籍创业，遂成神山、金浦、平湖之始祖。郑氏三系先人，怀仁立德，崇文重教，开拓进取，兴旺发达，蔚成一大宗族。

孔安堂原是郑氏神山礼房祠，位于潮邑棉城西门内，乃南宋绍熙年间邑人侍讲郑开先创建的理学讲所。理宗宝佑年间，郑慈珍秉承父志，将其拓展扩建。该祠构筑别致，其艺术特色，为潮汕古建筑中所罕见。它是潮阳唯一保存完好的宋代理学讲所旧址。堂内奉祀着神山系历代先祖禄位。解放后，被政府征用为校舍。

为弘扬祖德，敦睦宗谊，经郑金德提议，郑俊雄、郑成水牵头，潮阳郑氏神山、金浦、平湖三系宗彦倡导，发动宗亲捐资，共建郑族宗祠，安奉三系先祖，和谐人文环境，使其成为潮阳郑氏三系寻根谒祖、会宗联谊之所，以思源追远、缅怀祖先。

公元一九九四年五月二十五日，泰国郑氏宗亲会暨侨领郑午楼诸宗彦曾致电致函潮阳政府，要求归还孔安堂。二零零四年六月，中国郑氏宗亲总会董事局主席郑世进与政府领导协商落实宗祠之事，并捐资支持教育事业，使孔安堂物归原主。二零零四年八月二十三日，宗祠开始兴工修建。

二零零五年八月十六日，孔安堂被汕头市人民政府批准为文物保护单位。宗祠按市级文物保护标准修复，占地面积二千平方米、建筑面积八百四十平方米，体现宋代讲所风貌。理事会深孚众望，笃诚操持，确保修祠事宜臻于完善。修复后的孔安堂，金碧辉煌，底蕴殷厚，古色今香，面貌焕然一新。于二零零九年落成重光，成为潮阳神山金浦平湖三系共有的郑氏宗祠。

三、致 严 堂

致严堂（称长房祠），位于原潮阳县城教授巷口（现电影公司办公楼）。该祠入祀金浦五世祖道亨公派系至十五世祖神位。因旧城改造，该祠被拆。

三祠入祀着郑氏金浦系一至十五代先祖，印证着郑氏金浦系在古代的辉煌历史。在古代潮阳四大望族中，郑氏是其中一大望族，而郑氏金浦系在潮阳郑氏三系人口中占40％。古时潮阳“四最”，萧氏最贤，赵氏最富，姚氏最讲究面子，郑氏因人数最多而被称为“三斗油麻郑”。还有一个家喻户晓没有成文的衙门惯例，古时候凡到潮阳上任的县令，在升堂理事之前，必先拜见八个地头（即族长级别的头目）：城内萧、赵、姚、郑的姓氏宗长，城外西面金浦郑氏、北面华阳吴氏、东至西南面是河浦陈氏和神山郑氏的老大。八位地头，郑氏占三，可见郑氏当年的辉煌。现在郑氏金浦系仍然保留着蓬勃发展的强劲势头。

以下各村（社区）祖祠，指的是该祠所处位置的现有行政区域。至于其所有权、使用权等权属问题，国家对地面上盖物有明确的规定，请认真执行。其文字内容由各祠堂所属房系提供。

第二节 南门村祖祠

一、瑞 缘 堂

瑞缘堂（二舍公祠），位于南门后沟仔。古代四合院建筑模式，土木结构，二进一拜亭，建筑面积约300平方米。该祠供奉的是金浦郑氏十二世舜举、舜兴、舜臣、舜员中的舜兴公神位（称二舍公）。该祠解放后曾作金浦工商联合会会址和办公场所，期间曾作为潮阳县一区公私合营工作样板，第一个抬着“红双喜”在儿童英歌队伍簇拥下游行全乡，敲锣打鼓接受社会主义改造。当时的私改主任郑文，文书郑春水，通讯员郑锡保等，成为金浦这场私营工商业者接受社会主义改造的中坚力量和组织者，受到上级的表彰。公社化后该祠改作生产队队址，现已破旧待修。

二、荣业 堂

荣业堂（洛符祖祠），位于南门“十房头巷”与武馆街交叉处。属古代四合院建筑模式。有一厅二房一拜亭和八尺下间、阳埕、一边厝包，约400平方米。该祠供奉的有金浦郑氏十六世洛符公、十七世龙友公、十八世西园公等神位。解放前曾作为乡公所办事场所，解放后也曾作为潮阳县一区区公所办公场所，还曾作为南门剧社、南门民办学校、南门卫生医疗诊所等。现正在修复。

洛符公，字宗范，金浦郑氏十六世，邑庠生。娶克宜陈氏，太孺人；续娶勤敏陈氏，太孺人。公和克宜祖妈卒后合葬于本里梨园崎。墓祭三月初三日；勤敏妈卒后葬于本里咸寮埠，墓祭三月初十日。后来，公妈之墓移葬于本里塔山内。三位先祖均入祀“荣业堂”，祠祭二月初一日。洛符公有三子，长子龙友公居金浦，次子、三子名讳失考，居潮阳县城北门。

龙友公，洛符公之长子，金浦郑氏第十七世，娶克勤庄氏，续娶勤清曾氏。公妈卒后合葬于本里西埔，后移葬于本里塔山内，墓祭三月十六日。三位先祖均入祀“荣业堂”，祠祭三月初一日。

西园公，龙友公之长子，金浦郑氏第十八世，恩授修职郎，娶妙旺杨氏，太孺人。公妈卒后合葬于古帅寨后乌鸦落洋地，现已迁往塔山崎望山，霜降第二天为墓祭日。公妈都入祀“荣业堂”，祠祭八月初四日。

西园公有三子：长子献之、次子参育、三子槐三，其后裔花繁叶茂，人才辈出，兴旺发达（有部分族谱世系图）。

三、桂 香 堂

桂香堂（献之祖祠），位于南门当铺巷内。属古代四合院建筑模式，有一厅二房一拜亭一阳埕，约300多平方米。该祠供奉的先祖是献之公。解放前作为献之公祠堂，解放后曾作为生产队队址。现已破旧待修。

献之公，西园公之长子，金浦郑氏第十九世，例修岁进士。娶淑德林氏，太孺人；又娶金禄徐氏，少孺人。公妈卒后合葬于猴仔坑内青官刘厝山（号“倒吊六苏”），墓祭九月初十日。三位先祖均入祀“桂香堂”。忌日如下：献之公五月十六日，林氏妈八月十二日，徐氏妈十月初五日。公有六子（称老六房头）：

日英公，献之公之长子。公卒后葬于临昆山（穴名蜈蚣珠），后移葬于塔山内，入祀“善继堂”。公有六子（称新六房头，已有部分族谱世系图）。

建斋公，献之公之次子。公卒后葬于咸菜坑。公现有后裔：育清、老徒、扌克 拾、振武等。

云峰公，献之公之三子。公卒后入祀“通经堂”（三房祠）。公的后裔有部分世系图。

献之公之四子（名字暂失考），现有后裔：大砡、继孝、允祥、喜源、木水、汉庭、允清、可成（子孙）等。

献之公之五子（名字暂失考），现有后裔：亚陇、允宗、妰、金川、别人等。

琳斋公，献之公之六子。其后裔分居金浦井下（有家祠“图南轩”）、棉城中贤巷中央厅（其后裔及业绩有部分专述）等地。金浦祖地现有后裔：允平、亚指、亚明、大头、炳奎、猪粪、珠糖、木慰、木来、木火、小李、允民、来惜、木强、俞贤（子孙）、楚辉（现南门村党支部副书记）、扁、木河、衍义等。

四、建斋公祠

建斋公祠，位于金浦“舍人老爷”宫左边巷头。属古代四合院建筑模式，约500平方米。该祠解放后被金浦供销社用作仓库，现已破旧待修。现有后裔衍雄等，详见“桂香堂”之建斋公介绍。

五、通 经 堂

通经堂（三房祠），位于宫前下，为二十世云峰祖祠。建筑面积约1200平方米。

六、图 南 轩

其后裔及分布见“桂香堂”之琳斋公介绍

七、侍 卫 祠

侍卫祠，位于南门寨门边的寨门路南面。祠匾“织云家庙”。约400平方米。该祠属“四点金”建筑模式，屋脊上两边装饰二个龙头贝灰雕，是大潮阳九座“龙头祠堂”之一〔大潮阳“龙头祠堂”是：金浦侍卫祠、道爷祠、五房祠（梅花飨祀堂）峡山周都爷祠、贵屿二座陈国舅房系祠堂、棉城萧厝祠、陈御史祠、井都平湖供奉明朝洪武皇后的郑厝祠〕。该祠曾借给滋长公裔孙办学，校名“滋长学校”。解放后，该祠作酒厂、油厂、圈牛用地，现已破旧待修。

侍卫祠供奉清朝光绪皇帝贴身侍卫（三品）秉高公，号仰山，属金浦郑氏第廿五世。秉高公为官至终，享寿60多岁，卒后安葬于金浦飞鹰山。

公有二子，长为总爷如玉（廿六世），次为鸡蛋少爷，现有后裔：亚九（廿七世）、好食（廿八世）、亚鹅（廿八世）、大块（廿八世）等。

八、三 省 祠

三省祠，位于南门市场后，

九、四 道 堂

四道堂（道爷祠），东里公（俗称道爷）过世后，其子孙为之修建专祭祠堂，并得到朝廷特许：在祠堂屋脊上塑有六个短嘴龙头、门口雄踞石狮等，以表彰东里公的功勋，祠堂落成于清嘉庆十九年（1814）甲戌岁。东里公门生江西刘世宁（户部山西司郞中、原惠潮嘉兵备道）为四道堂题写堂名及牌匾。刘世宁认为：东里公一生钦佩战国子产、继承东汉郑玄学说、精通程（程颢、程颐）朱（朱熹）理学的精髓，东里公集四者于一身，故堂名为：“四道堂”、内牌匾为“学绍康成”（郑玄字康成）。东里公系道亨公派系仕凯公（旗幅）派下十九世裔孙。

祠堂为二进一拜亭，开间17米、进深24米，原有的金漆木雕精巧细致，栩栩如生，更有鱼身龙头寓意鲤鱼跃龙门、子孙人才辈出之意；精巧的镂空石雕更是维妙维肖……

1949年，祠堂被列为公产，后成为南门小学一分校，1993年学校迁址，祠堂荒废。辛卯年（2011）秋，东里公后裔钦波、益忠等倡导修复，多方筹谋，并得到当地政府支持，同时，成立了郑氏宗祠四道堂（道爷祠）理事会，理事会以服务郑氏宗祠四道堂为宗旨，负责筹款、修缮、晋祠、处理祠堂的相关事宜。

祠堂修缮原则是尽量利用原有的材料，最大程度地保存祠堂原来风貌。对后厅保存完好的楹和木雕进行翻新利用。原先的石雕有损坏部分进行修复，除连廊石雕外，其余的石雕全是原先留下的文物。

经近一年修缮，壬辰年十一月竣工，择吉壬辰年（2012）十二月初四日重光晋主。

十、佐 锡 堂

佐锡堂（大二房祠），位于南门楼仔头。属古代四合院建筑模式，建筑面积约500平方米。

佐锡堂是四世佐龙公为纪念养育他的叔父——三世应星公而建。该祠曾作为私塾讲所，后借办 “际云小学”。解放后曾作薯粉仓库和碾米厂，现已破旧待修。

佐锡堂入祀大二房应星公等列祖列宗神位，其后裔分布于金浦祖地和潮阳县城等地。当代军级干部郑辉，系应星公的裔孙。金浦祖地现有裔孙郑阔嘴、郑汉林、郑振嘉、郑振展。移居县城裔孙有郑福兴（老房头俗称）、郑进强、郑忠兴、郑忠谊，海门郑罗蒂，洪洞郑增辉。居住香港的有郑学莹、郑学宗等。

第三节 三堡社区祖祠

一、致 敬 堂

致敬堂（砖埕祠），位于金浦三堡下厝，建筑模式为单进一拜亭，占地约600平方米，其中建筑面积301。8平方米，祖祠分金坐卯向酉兼甲庚，来龙秀美，前临大鱼塘，俗称下厝池。

致敬堂作为十一世（邦）嘉誉公派下裔孙寻根问祖，敦宗睦族，联谊聚会，共谋家乡建设之佳址。始建于清宣统己酉年（1909），时由先哲郑娘枝、郑峯泉、郑胪、郑槐、郑娘池等筹建主持，合族精诚协作（民间流传着“圆股”之故事），是本堂顺利竣工落成的根本原因。

致敬堂与敦厚堂系兄弟祠，一贯携手合作，弘扬祖德，缅怀先贤“一门四代科甲”之辉煌，子孙后裔枝繁叶茂，分布于金浦各乡村，分创棉城各街道（有容祖公派下十七世的二、三、五房），名流贤达延伸国内各地及港澳台、东南亚各国。

致敬堂曾作为学校教室使用，后又当初、高级社、生产队址，现年久失修，破朽荒废。时逢盛世，民族文化大力弘扬，由郑衍旭（廿八世）热诚倡导，与郑伟鹏、郑炳坤、郑炎坤、郑镇明等事业成就者带头捐巨资，同时组建祖祠修缮委员会（又称：董事会），作为修缮项目决定启动以及今后堂事主持的决策机构；在此基础上，召集各房系代表酝酿，产生由郑清辉、郑继源等17人组成的致敬堂理事会，作为主持祖祠的重建和全面运转的执行机构。聘请广西北海地理学家钟先生，择吉定于甲午年（2014）五月十二辛亥日辰时兴工。

二、敦 厚 堂

敦厚堂（石埕祠），亦称“后田祠”，建成于清光绪庚子（1900）年，建筑模式为单进一拜亭，祠前双石鼓，坐甲向庚兼卯酉，占地约600平方米，其中建筑面积280平方米。敦厚堂与致敬堂系兄弟祠①，在下厝石门斗巷，至今还保留着明朝年间修建具有文物价值的石门，称之为“府祖门”。每年时节挂着“御史家风”的对联曰：

祖德辉煌溯思九世监察御史名标青史籍在昔声名威振

宗功丕振追念十世三省察院传纪公廉官吏治卓着无私

该祠曾征用作粮食仓库，现年久陈旧。在郑汉城、郑克新等宗亲的倡导下，郑鑫波、郑松荣、郑锦源、郑木清、郑李赛娥等事业成就者带头捐巨资，热心人士踊跃解囊，群策群力启动修缮祖祠项目，择吉日已于甲午（2014）年六月初四兴工。

敦厚堂后裔人才辈出，古代有逸叟义官嘉诰公、漳州通判庆宸公、建宁通判元复公等；子孙枝繁叶茂，分布于金浦，分创棉城赤杜园及新厝社等，俊彦创业延伸至国内各经济特区、广州、大连以及港澳台、东南亚各国。

三、敬 爱 堂

敬爱堂（木围祠），位于三堡市场东侧，下厝桥仔头三角河北岸边。建于民国癸酉年腊月，因金浦郑氏十六世鹿萍公卒后，葬于“木围山”，故称“木围祠堂”，属古代四点金建筑模式，约600平方米。该祠堂供奉鹿萍公等木围世系列祖列宗神位。解放后该祠被分配给缺房户居住，现已破旧。

从上文，大家可以得知关于公房继承最忌三种东西的一些信息，相信看完本文的你，已经知道怎么做了，酷斯法希望这篇文章对大家有帮助。

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