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医疗纠纷房产泡沫什么时候破。房产泡沫后什么最值钱
21世纪什么最贵？人才！
01
房地产退潮
2003年4月，巴菲特以1.6港元左右的价格买入中石油，总共买了20多亿股，持有到2007年按十二三块钱的价格清仓离场。
四年左右时间赚了三四十亿跑路。
老巴十几块钱清仓，后面瑞银高盛们接盘侠，短短两三个月时间就把中石油的股价从10多块钱一路炒高到20多块，许多股民都嘲笑巴菲特4年持有不如瑞银高盛们3个月倒手来钱快。
后来中石油回归A股以48元天价开盘，所有相信中石油会站上100块的散户们被一网打尽。巴菲特和瑞银高盛们赚走的利润，都是后续散户股民们不断分期还款预付出去的。
股票的残酷性让人意识到：有钱还是该买房，靠谱！
后面的历史走势也确实告诉了中国人一个硬道理：房地产比股票靠谱许多。
2007年上证指数最高是6100多点，到了2021年的现在还在3600点左右打转转。
2007年全国平均房价是3100多一平，到了今年全国均价已经突破万元大关。
股市十年难磨一点；另一边的楼市十年三倍，热门城市十年十倍。
在过去几十年里，房地产行业野蛮生长，房价日行千里，还作为国民经济的最大支柱，绑定了几十个关键行业，绑定了地方经济与财政，绑定了居民口袋。
地方搞土地财政，金融机构输血房地产，让房价在上升通道上继续疾驰。
很多人早就不把房子当房子了，而是当成发家致富的手段，甚至资金门槛够不着的人选择了集资炒房，出现了深房理之类的机构，把房地产玩成股票。
但今年整个市场环境彻底发生了变化。
七普数据出来后，人口危机的前兆已现，上面在房地产上立马踩了脚急刹车。
5月公布七普数据，6月集中整治教培行业，7月就开始拿房地产开刀。短短十几天里，从中央到地方，各类楼市政策加码已经接近50次。上海、深圳和北京等多城公布土拍新规，都把土地溢价率卡在15%的红线以下。
房地产行业往年的“金九银十”，今年彻底消失。
自7月开始，上海等一线城市的二手房成交金额和成交量就开始下跌。
上海8月份全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌，已跌至疫情前的月均成交水平。
北京二手住宅网签量15492套，这个网签量比7月份的17855套，骤降将近2500套，下降幅度13%。与六月份二手房网签量18182相比，暴跌近3000套，下降幅度15%。
深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，相比去年同期的11322套，同比下跌81.96%，创下了近10年新低。
到了9月，深圳成交仅1765套二手住宅，同比暴跌近八成，12年来第一次跌回“1”字头。
在人口超2000万的深圳，月度二手住宅成交竟然不足2000套，上海9月二手房成交量再次下跌到仅9800多套，相较于8月的约1.8万套，下降约40%！首次跌破万套成交。
曾经最坚挺的一线城市的楼市，在一轮又一轮的政策冲击下，也遭不住了。
今年是真正意义上的“房住不炒”元年，房地产热火朝天的行情可能一去不复返了。
02
房地产与城市化
那房地产在中国又到底是为什么涨得如此疯狂？
根本在于地方上财权与事权之间的矛盾以及快速的城市化。
我国自 1994 年实行分税制后把税种统一划分为了地方税、中央税和地方与中央共享税等。
而地方上普遍事权大于财权，简单来说就是钱少事多。要搞各种各样的项目啊，很多项目上面又不拨款，光靠那点税收是不行的，所以从财政方面来讲，地方必须想办法自己圈钱。
上面给了地方土地出让金这一块的空间，90年代的土地出让金的规模还比较小，只是一笔不怎么起眼的收入。然而在中国全面实行住房商品化改革后，土地出让金的规模持续膨胀，到2020年达到8.4万亿左右。
这是地方为了化解财权与事权矛盾，在自己权限范围内找出路的必然结果。但这一部分的成本自然就体现在了房价上。
但是，光有建好的房子还不够，还得有人来买。住房商品化改革正好碰到了城市化最快的时期。
古代中国的总体城市化水平也是很高的。早在战国时候，城市化率就达到了惊人的15% 。唐朝天宝年间，城市总人口达到1100万人，全国总人口约为5300万，城市化率达到20.8%。宋朝的城市化率，则达到了22%的水平。明清以后，城市化的势头减缓，城市化率反而下降了。
城市化率和人口迁徙的自由度有关，如果人口被固定在土地里，不能自由迁移，城市自然要小得多。
新中国刚建政的时候，人们迁徙自由比较大，到了1960年以后，这个自由就被收回了，结果就是从1960到1978这将近20年间，城市化率几乎没有上升。
1980年代虽然经济发展很快，但是不鼓励农民进城，企业形态也多以乡镇企业为主，城市化率只有小幅上升。
到了1990年代，政策上开始鼓励农民进城打工，城市化率才开始大幅增加。
城市化推进过程中，本来在城市的人依旧留在城市，此外有更多的农村的人往城市中流入，新的人口=新的购买力，新的购买力=商品价格增长。
土地财政撞上快速城市化这一剂催化剂。干柴遇上烈火，把整个国家都烧得通红。
03
从找地到找人
这个发展模式下有个非常明显的特征：“重土地，轻人”；“重规模、重扩张”。
那么弊端就显而易见了，对土地的重视高过人。
城市居民生活质量改善和生活方式转变，都需要更多的土地资源作为支撑。如：居住条件改善需要更多居住用地，私家车出行的普及需要更多道路及交通设施用地。
地方上就在土地方面下功夫，疯狂找地。
2006—2019年，全国650余个县级及城市的城区常住人口由3.7亿人增长至5.2亿人，年均增长2.7%。
但是建成区面积由3.4万km2增长至6.0万km2，年均增长4.6%。
城市土地年均增长率是人口的1.7倍，土地的增长远比人要快。
与其说过去是人口城市化，还不如说是土地城市化。
建设用地资源完全由各级政府配置，服从于地方发展最关心的两个目标：
一要有突出的政绩，二要扩大政府收入。
政绩目标驱使过度追求GDP增长，往往忽视经济效益和长期可持续发展，导致各级政府不顾条件，投入大量土地和资金竞相建设开发区、高新产业园区。
目前全国仅列入国家级的新区、自贸区、经济技术开发区、高新产业园区就有几百个，还有更大数量属于省、市、县各级的开发区、产业园区，有些乡镇也不例外。
同样由于政绩观的驱动，不少地方城市建设过度追求豪华气派，特别热衷于大拆大建，不计成本建设“花园型城市”，以追求短期内城市焕然一新的效果。
只有一个街道和8个乡镇的独山县，却借了400亿债务打造景观，便是政绩观的驱动的“集大成者”。
为了提高政府收入的目标，地方政府往往热衷于征地卖地，抬高地价，推动房地产开发，以获取更多的土地出让收入。不少大城市还在垄断地源的情况下促进了房价不断攀升，加重普通居民的住房负担，推高商业租金成本。
如此做法下，只让城市变得越来越不宜居，人们生活在城市里只觉得越来越累。努力工作一辈子，还买不起一套房。
城市真正的核心，是人。土地价格、房产价格再高，也要人来买单；房价炒的再高，也要人来接盘。按揭要靠买房者的收入来还，新盖的学校和医院，也是要服务于人。
什么住房商品化、土地资本化，说到底就是人的收入资产化。支撑起房价、地价，支撑起城市产业，支撑起教育、医疗，支撑起一切消费的还是人的收入。
没有了人，什么都没了。
所以，房地产现在退潮，就应该从土地的城市化转变成人的城市化；既要‘面子’好看，更要‘里子’实在。
其实很多城市已经看到了这一点，开始了接连不断的“抢人大战”。
并且，城市间的抢人大战，从最开始的摆姿态，到现在明码标价给实惠的着急了。
自2017年武汉提出“百万大学生留汉”以来，各地纷纷开始加入这场“抢人大战”。与一线城市人才“不请自来” 相比，二线城市吸引人才，算是使出了“浑身解数”，不仅给钱、给房、给户口，对于落户的门槛更是不断降低。
即使在遭遇新冠疫情的2020年，一些大中型城市也没有放慢“抢人”的步伐。
人口，尤其年轻人口已经慢慢成为城市最核心的驱动力，也就是说，抢人这件事恐怕将是一种持久的常态，城市在人口这个池子里，碰撞会越来越激烈。
从经济学的视角来看，“人才争夺战”的本质：“以行政力量干涉市场经济环境下高技能劳动力的空间分布”。
这种事件，在我们的历史上，并不少见。
最为著名的一个案例是“52年院系大调整”。
在新中国成立初期，出于某些不可描述的原因，中央决定进行全国性的院系大调整。这次调整，共有502个院系搬出原学校，623个院系被搬进来，其中跨城市的迁移占一半，共涉及38个城市和200多所大学。
许多著名学府从此元气大伤甚至销声匿迹，如圣约翰大学、震旦大学、沪江大学、东吴大学、大同大学、同德医学院、私立南通大学、中华工商专科学校等全国所有私立高校在院系调整中被裁撤，分别并入其他公立高校。
而某些野鸡大学则一夜暴发成为顶级院校。
抢到了“人”，对于院校尚且如此，那对于一个城市的命运可能是决定性的。
2014年的重庆已经有了相当完善的手机和电脑下游产业链了，特别想引进京东方。不过那时京东方的局面，技术有，钱不够，还不是小数目，差了三百亿。
这时候，重庆虽然拿不出这笔钱，但用股票，用贷款，一系列操作，帮京东方凑足了这300亿。
重庆的京东方在2015年迅速投产，供不应求，当年通过股票，就返给了重庆400亿。
未来的人才对于各个城市而言，就相当于当年的京东方之于重庆。
不管花多大代价都要搞来，之后就等着人才红利的回馈。
中国城市发展的逻辑，看来会彻底重塑，从以前的“找地”转变为“找人”。
看完本文，相信你已经对房产泡沫什么时候破有所了解，并知道如何处理它了。如果之后再遇到类似的事情，不妨试试酷斯法推荐的方法去处理。
