2024年，上海房产新政频出，关于限购、贷款、税费方面不断变化，

因此我们特别汇总整理了当前上海楼市政策，快收藏！

一、限购

上海单身

家庭成员类型

可购房套数

无未成年子女

1套

1个未成年子女

2套

多子女

3套

上海已婚家庭

家庭成员类型

可购房套数

非多子女

2套

多子女

3套

多子女的定义：至少有一个未成年子女的二孩及家庭。

外地单身

家庭成员类型

可购房套数

非多子女

1套

多子女

2套

所需条件：外地单身在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满3年及，可在上海全区域（崇明区除外）限购1套住房，

注：若缴纳的社保或税单在崇明区，则符合年限的可在崇明区购房。

外环线以内只能购买二手住房，外环线以外可购买新房和二手房。

注：外环外购房只需连续满1年。

特殊情况：若外地单身 未成年子女可算作一个家庭，可购买外环内新房（需提供39满36个月的社保或税单）

外地已婚家庭

家庭成员类型

可购房套数

非多子女

1套

非多子女 居住证积分达标

2套

多子女

2套

多子女 居住证积分达标

3套

购房条件：

1、家庭成员在上海范围内家庭名下无任何住房，且符合网签日期前夫妻双方任意一方满足39个月内累计正常缴纳满36个月的社保单或个税单（以家庭为单位，产权人至少有一人需满足）。

注：外环外购房只需连续满1年。

2、非上海户籍人才（以《购房函》为准），购房区域为临港新片区的需网签前连续满12个月，

购房区域为嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区的需网签前连续满24个月。

居住证相关

线下办理材料（社区中心）：

房东：房产证、产权人身份证、户口本、租赁合同

租客：身份证、户口本（若有未成年子女）、出生证明、租赁合同

双方到场办理居住登记，租客方需现场拍摄证件照片，办理成功满六个月后需携带登记凭证、身份证、户口本、出生证明（婴幼儿办证）再次到场办理居住证，一个月内将收到实体卡。

新政：自2024年12月1日起，凡申请居住证前有六个月的社保或税单即可申请直接制卡，无需再等六个月居住登记时间。

居住证积分计算方式：

居住证积分计算方式

外籍人士

已婚或单身都是限购1套

所需条件：

1、在沪至购房之日已连续满1年的、在有效期内的本市劳动合同

2、相对应的个税单或社保单

3、上海签发的就业类居留许可

或持有中国绿卡

港澳台人士

已婚或单身都是限购1套

所需条件：

1、在沪至购房之日已连续满1年的

2、在有效期内的本市劳动合同及相对应的个税单或社保单

境外人士及港澳台人士不可购买商业性质用房

外地人 外籍人组成的家庭

家庭情况

可购房套数

非多子女

1套

多子女

2套

所需条件：外地个人一方必须缴纳满足39个月内累计正常缴纳满36个月的社保单或个税单，

外籍或港澳台人士一方是否需要同时提供在沪至购房之日已连续满1年的本市劳动合同及相对应的个税单或社保单各区有异。

未成年子女单独上产证

上海户籍：与所处家庭购房套数情况同步

外地或境外户籍：限购

所需条件：上海户籍未成年人士，若其所在家庭不限购，则其可以单独登记在不动产权证书上，但必须一次性付款。

企业购房

境内企业：1套

所需条件：

1、企业近年缴纳税款金额500万元（不含）以下的需满足：

（1）企业设立年限已满5年；

（2）企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；

（3）企业职工人数10名及，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

2、企业近年缴纳税款金额500万元（含）的可购买1套

购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

3、对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不限套数。上述条件以外的住房限购1套。

境外企业：限购

注：企业产权的房屋需网签之日起满五年才可以出售。

如何计算家庭名下在沪住房？

1、已取得不动产权证书的住房；

2、已完成网签但未办理不动产权证书的住房；

3、已获得认购新建商品房入围资格的；

如何剔除不占用购房名额的住房？

1、限购政策前，夫妻双方（上海户籍买方）各自和自己的父母共有 2 套住房（≤2 套），提供亲属关系证明，上述共有房屋可不计入住房套数，不影响客户购房资格。

2、上海户籍人士在未成年时（不要求一定要在限购政策前）与父母共有 2 套住房（≤2 套），提供亲属关系证明，上述共有房屋可不计入住房套数，不影响客户购房资格。

3、外地房产不计。

4、使用权房不计。

5、非居住用房不计入住房套数，例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑 、仓储等。

新房限售

2021年3月3日起，凡是通过优先购房（积分摇号）政策购入一手商品住房的，购入的网签时间满5年后才可出售。

二、税费

增值税及附加税

增值税及附加税

年限

计算公式

＜2年

（核定价÷1.05） x （5% 0.3%）

≥2年

免征

1、年限的判定

商品房按照产权证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算（孰先原则）

个人所得税

税种

年限

性质

计算公式

个人所得税

＜5年

/

(核定价-本次交易增值税)×1%

或者按利润20%申报（按利润计算个税可抵扣增值税及附加税后计算）

≥5年

不唯一

唯一

免征

1、唯一的认定

售房人家庭名下在沪无任何产权住房（含共有）

2、关于利润20%申报的要求

利润=核定价-购入价-购入契税-购入交易手续费-本次交易增值税及附加税-房屋装修款-还款利息；

房屋装修款的抵扣要求：（正式装修合同、正式装修发票、结算清单、抵用金额上限为买入价格*10%）

银行利息的抵扣要求：（仅限出售方购入二手房按揭贷款，需提供贷款合同，银行利息清单（标明利息总和、产权人姓名、物业地址，银行盖章））

个人所得税退税政策

政策解读：

自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内(按天计算)在市场重新购买住房的纳税人(必须先卖出后买入)，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的全部退还已缴纳的个人所得税;

新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

实操说明：

1、出售住房的时间以出售住房时缴纳的“个人所得税”完税证明时间为准，购买住房的时间一手住房以网签时间为准，二手住房以契税完税证明时间为准

2、卖出、买入价格的界定均以发票价格为准(不含增值税 )

3、出售、购买住房产权须为同一人，夫妻之间在婚姻关系存续期间视为同一家庭可相互使用，不可以为父母、亲属等提供退税申请

4、出售的住房与新购的住房须同在上海市，退税须向出售住房时征收个人所得税的税务机关提出申请

契税

面积

购房套数

计算公式

≤140㎡

/

(核定价-本次交易增值税)×1%

＞140㎡

首套

(核定价-本次交易增值税)×1.5%

二套

(核定价-本次交易增值税)×2%

/

三套

(核定价-本次交易增值税)×3%

首套的认定：购房人家庭名下在沪无任何产权住房（含共有和已网签）

房产税

房产税政策的出台时间：2011年1月28日

房产税的起征时间：产证登记日期的次月开始征收

房产税的缴纳时间：每年12月31日前缴纳

房产税的税率（2024年标准）:

上海房产税的税率为0.4%、0.6%，具体政策如下：

(1)新购入住房的单价≤91954元/平方米的，税率为0.4%；

(2)新购入住房的单价＞91954元/平方米的，税率为0.6%。

房产税的计算公式:

新购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率÷1.05

应税面积计算公式:

若原有住房人均面积≥60平方米， 应税面积=新购住房面积

若原有住房人均面积<60平方米，应税面积=（新购入住房面积 原有住房面积）-家庭人数×60平方米

若（原有住房 新购家庭名下住房）人均面积≤60平方米，应税面积=0

免征房产税的条件

上海家庭

（1）家庭名下在沪无任何住房，免征房产税；

（2）夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（上海户籍）共有住房， 若家庭名下在沪无其它住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房产税；

（3）若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围，按照人均可减免60平米面积以后按面积征收房产税。

内地非沪籍

首套且持有《上海市居住证》有效期内已连续满3年或积分达到120分免征房产税

二套或不符合免征条件的：全额缴纳。

外地家庭房产税退税政策

首套且持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到120分的，可先全额缴纳房产税，待满3年或积分达到120分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税

外籍人房产税退税政策

境外个人在沪的“居留许可”连续满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请退税，或持有B类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征。

港澳台房产税退税政策

持有连续满3年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满3年可先缴纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税。

同住人申请条件

1、同住人为申请人的父母或成年子女

2、同住人为上海户籍

3、同住人和申请人的户口须在同一户口簿或者在申请人的产权房/新购住房内

4、同住人在沪无任何住房类产权用房

同住人可以享受人均60平方米的房产税减免

公司产权房产税缴纳标准

1、公司名义购入的房屋，在持有期间，仍需每年缴纳房产税，房产税计算方式（适用方式与税务专管员沟通）：

（1）计算方式一：购入的核定价/1.05×70%×1.2%；

（2）计算方式二：月租金×12%×月数。

三、贷款

当前上海市商业按揭贷款利率和首付比例（2024.12.05）

/

首套

二套

自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山

中心城区

利率

3.15%

（LPR-45BP）

3.35%

（LPR-25BP）

3.55%

（LPR-5BP）

首付比例

15%

20%

25%

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