北京抵押贷款

2025-01-20 01:15 分类：抵押担保阅读：

房产抵押贷款作为现代金融体系中的关键一环，以其独特的优势显著：它允许借款人以房产为担保，无需让渡居住或经营空间的使用权，即可高效获取所需资金，灵活应对个人消费、企业扩张等多元化资金需求，为资金流动与资源配置提供了强有力的支持。

面对琳琅满目的银行产品及其频繁调整的准入门槛，挑选出最契合个人需求的抵押贷款方案无疑是一项挑战。今日，小编将深入剖析银行抵押贷款的审批逻辑，细致梳理众多抵押贷款细节，助您精准把握，轻松筛选出最佳贷款方案。

一、银行抵押的审批逻辑

1、关于房产的审批逻辑

①成数：

一般来说，普通商品房、房改房的贷款额度可达房屋价值的6至8成，别墅则稍低，约为5至6成，而公寓、商铺、写字楼等商业性质的房产，其贷款额度通常为房屋价值的5成左右。

ps：若房产位于银行系统内的“白名单楼盘”，则借款人在申请贷款时，更有可能享受到银行在贷款额度与利率方面的优惠政策与特别优待。

②关于房产持有时间

多数银行在审批贷款时，要求客户持有的房产时间需超过6个月，但值得注意的是，也有部分银行灵活变通，接受房产刚完成过户手续、持有时间较短的新产证作为贷款申请条件。

ps：对于没有贷款基础的客户，我们强烈建议提前至少半年时间开始着手整理和规划相关事宜，以确保贷款申请过程更加顺畅高效。

③关于房龄

常情况下，多数银行在设定抵押房产的条件时，会要求房产的使用年限不超过30年。然而，这一标准并非绝对，部分银行会基于借款人的良好信用状况、房产所处的优越地理位置等积极因素，灵活考虑接受使用年限超过30年的房产作为抵押物。特别地，对于某些具有特殊历史价值或地标意义的挂铜牌老洋房，其抵押申请往往不受房龄限制，这为借款人提供了更广泛的融资选择。

④产权人（房产证上有老人、小孩名字，审批相对麻烦一些）

老人房：当房产证上登记有65岁（含65岁）至80岁以内的老人名字时，虽然部分银行仍可能提供贷款服务，但这样的选择将变得极为有限，仅少数银行可能接受此类贷款申请。

小孩房：若房产证上登记有未满18周岁的小孩名字，这通常会对贷款申请产生一定影响。

产权人与借款人之间的关系是至关重要的考量因素。一般而言，银行标准规定抵押物必须登记在借款人本人或其直系亲属（包括配偶、父母、子女）的名下，以确保贷款风险的可控性。然而，值得注意的是，尽管这样的规定较为普遍，但仍有少数银行展现出一定的灵活性，它们可能会根据具体情况，审慎地考虑接受由第三方提供的房产作为抵押物，即使该抵押人与主贷人之间不存在直接的亲属关系。

⑤面积/区域：

对于申请贷款的住宅房产，其面积通常需大于50平米以满足多数银行的基本要求。而针对面积低于50平米的住宅，虽然选择相对有限，但仍存在极少数银行可能接受此类房产作为贷款抵押物，但具体条件和流程可能更为严格和复杂。

结合银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下房产相关要求：

01区域要求

住宅房产面积大于50平米（低于50平米只有极少数银行可以申请）。

02房龄要求

银行更喜欢30年以内的房子，但房子其他条件优越，银行也可适当放宽要求;

03产权性质

产权清晰，无违建，无查封、无产权纠纷，房屋的产权可以在市场上交易，需拿到房产证。

04共有情况

单人持有、夫妻共有、子女父母共同持有，当房产持有人超过两人且彼此之间没有亲属关系时（例如情侣或朋友共同购买的房产），这类申请可能较复杂。

05房屋状态

是否有抵押（上家银行、贷款金额）二抵还是转抵押

2、关于借款人的审批逻辑

年龄：一般来说借款人的年龄控制在18~72周岁左右

婚姻：婚姻共分为单身，已婚，离异三种情况。

收入情况：可以很好的让银行了解借款人的还款情况，并银行要求提供贷款使用的相关证明。

征信情况：征信主要看负债量，逾期，查询次数。

结合银行对于房产抵押的审批逻辑，可得出以下借款人相关要求：

①年龄一般在18~80周岁

②婚姻状况：未婚、已婚、离异、单身提供单身证明

③职业背景：工作单位性质、近一年工资流水情况

④征信情况：负债、逾期情况、征信查询次数

⑤案件纠纷：是否被执行、涉诉（案件性质及是否有结案证明）

3、关于公司审批逻辑

首先，需要明确的是，抵押贷款作为一种“经营性贷款”，其核心前提在于贷款申请人必须拥有企业实体，且贷款资金需明确用于企业的经营活动。从办理难度的角度来看，这一前提要求借款人不仅需具备合法的企业身份，还需清晰规划贷款资金的使用方向，确保符合银行对于贷款用途的严格审核标准。没公司 > 有公司无经营 > 有公司有经营。

ps:名下没有公司，可以收购一家一年公司。

执照：部分银行可接受新注册/新入股一年公司来申请。

流水：部分银行看重抵押物价值，轻看流水。

经营细则：需要提供经营单据，部分要与经营流水匹配上；进件时要提供符合经营上下游产业链的购销/进货合同。

纳税记录：部分银行要求作为申请主体的公司要有相关纳税记录(可受理新过户公司)。