为进一步落实司法保障人民群众高品质生活的要求，发挥民事审判在社会治理中的导向作用，上海市高级人民法院开展涉民生典型案例专题展评活动，从全市法院报送的105起案例中精选出20起涉民生典型案例。2月28日起，这些案例将作为“小案大道理”栏目特别专题陆续发布，敬请关注！

售楼宣传片称楼盘配有游泳池、进口电梯等

交房后业主们却发现

期待的游泳池变成了景观池

进口电梯成了国内生产

顶层阳台的层高也明显“缩水”

夸大渲染的宣传资料究竟是虚假宣传

还是合理的促销手段？

业主应该如何维权？

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基本案情

某房地产开发商预售楼盘时

在售楼宣传片中号称该楼盘将配备

游泳池、某知名品牌进口电梯等配套设施

之后，武先生购买了一套

位于顶层801室的房屋

合同明确约定

房屋层高2.9米

但未对电梯、游泳池等附属设施作具体约定

开发商向业主交付房屋后

武先生等业主却发现

原本期待的游泳池竟变成了景观池

于是，武先生等业主将开发商诉至法院

要求开发商承担阳台存在层高差

以及虚假宣传造成的损失

经审理，法院判决

游泳池、电梯作为公共配套设施

业主享有共同使用的权利

酌定由开发商赔偿每户损失8000元

阳台层高差的赔偿标准则统一按照

阳台面积、购房单价、层高差计算

案件判决后

开发商自觉履行了赔付义务

业主的权益得到保障

法院判决

本案焦点

开发商对于泳池、电梯所作的虚假宣传是否应承担赔偿责任？

法院认为，一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不具有约束效力，但是本案中，开发商关于泳池、电梯的介绍具体明确，且对买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响，属于要约的情形，购房人签署了合同即构成承诺，即使这些广告和宣传资料未载入买卖合同，也应当视为合同内容，对开发商具有约束力。

因此，开发商未按宣传的标准交付房屋，理应承担违约赔偿责任。至于赔偿的标准，因合同并未对此明确约定，故综合考虑购房人的实际损失等情况予以确定。由于涉诉的业主众多，法院统一了该系列案件的裁判标准，作出上述判决。

法官说

01 开发商作虚假宣传要承担法律责任

构成要约的广告宣传与合同条款具有同等效力，房地产开发商应坚决杜绝在销售楼盘时作虚假宣传，并严格按宣传的标准及合同约定交付房屋，以免承担违约赔偿责任。该案的判决有效遏制了开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房，扰乱市场秩序的行径，对于其他开发商也起到了警示作用。

02 购房者要理智维权，促进开发商守信践诺

商品房预售合同多为格式合同，开发商在前期的广告宣传中所做的说明通常不会在合同中载明，处于弱势地位的购房者常无力协商变更合同条款，因此维权过程中常遇到阻力。如果购房者不幸落入了虚假宣传的陷阱，合法权益受到侵害，应及时与开发商进行交涉，并收集相关证据，也可向消费者权益保护委员会投诉或向人民法院提起诉讼。

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来源｜上海市高级人民法院、

上海市嘉定区人民法院

文字：金煜、詹嘉莹

人物摄影：蒋凯雯

视频：蒋凯雯、詹嘉莹、李雅澜

责任编辑| 陈凤、奚晓诗、邱悦、陈旭涛

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