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2020年12月30日，交通银行淮南分行与贷款人郑某某、担保人淮南城房置业签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额410000元，贷款期限360个月，借款人所购房屋为坐落安徽省淮南市大通区路路#楼幢单元层号｡ 后借贷双方于2021年1月8日办理了不动产预抵押登记，预告不动*************************2号｡ 借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用｡

同时该合同担保条款约定：担保人为本合同项下贷款提供连带担保责任保证｡ 保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用｡ 当事人另有约定的，按照约定｡ 借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项｡ 借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除｡ 但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任｡ ”

交通银行淮南分行依约发放了贷款，郑某某未按期还款，截至2023年9月11日，郑某某欠贷款余额：396872.59元，未还利息5483.13元，未还罚息1.20元，上述本息合计402356.92元｡

交通银行淮南分行向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令郑某某立即偿还交通银行淮南分行贷款金396872.59元，逾期利息：5487.33元，罚息：1.2元，本息合计402361.12元(利息暂算至2023年9月11日，后续利息、罚息按合同约定的计息标准顺延计算至郑某某全部贷款偿清之日止);2.依法判令郑某某名下的、位于安徽省淮南市大通区#房屋承担抵押担保责任，交通银行淮南分行对该抵押房产享有优先受偿权;3.依法判令某某某与郑某某承担连带还款责任;4.由郑某某、淮南城房置业公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务｡ 郑某某与交通银行淮南分行之间签订的《个人房产抵押贷款合同》是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议约定和法律规定诚信的履行各自的义务｡ 本案中，交通银行淮南分行按照合同约定向郑某某足额发放了贷款，但郑某某未按合同约定及时足额偿还借款本息，违反了合同约定，应当继续偿还借款本息并承担支付罚息的违约责任，故对交通银行淮南分行要求郑某某偿还借款本金396872.59元及截至2023年9月11日的利息、罚息5484.33元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持｡ 2023年9月11日之后的利息和罚息，按照借款合同约定的利率计算至借款本息清偿完毕之日止｡

关于交通银行股份有限公司淮南分行要求以抵押财产对上述债务承担抵押担保责任，并就该抵押财产享有处置后的优先受偿权的诉讼请求｡ 根据《中华人民共和国担保法》规定当事人以房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效｡ 本案中，郑某某就涉案不动产仅办理抵押权预告登记，未办理正式抵押登记，现交通银行淮南分行也未举证证明案涉房屋未能办理正式抵押权的原因和责任，故对交通银行股份有限公司淮南分行主张享有优先受偿权的请求，依法不予支持｡ 关于交通银行淮南分行主张淮南城房置业承担连带还款责任的诉讼请求，根据《个人房产抵押贷款合同》中约定“借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项｡ ”“贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任｡ ”本案中，案涉房屋未办理正式的抵押登记，淮南城房置业仍应承担阶段性连带担保责任，故对交通银行淮南分行的该项诉讼请求，依法予以支持｡ 对淮南城房置业的抗辩理由，不予｡ 郑某某经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利，依法应承担对其不利的法律后果｡

一审判决：一、郑某某应于本判决生效之日起十日内一次性偿还交通银行股份有限公司淮南分行借款本金396872.59元，利息、罚息5484.33元，合计402356.92元(2023年9月511日之后利息、罚息，按照借款合同约定的利率支付至借款本息实际清偿完毕之日止);二、某某某对上述第一项给付义务承担阶段性连带责任保证，并有权在承担保证责任后向郑某某追偿;三、驳回交通银行股份有限公司淮南分行的其他诉讼请求｡

一审判决后，城房置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判城房置业公司对郑某某的债务不承担阶段性连带保证责任，或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费由交通银行淮南分行、郑某某承担｡ 事实及理由：一、一审判决因涉案房屋未办理正式抵押登记，对于交通银行淮南分行主张优先受偿权的请求不予支持，无事实及法律依据｡ 根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”｡ 本案涉案房屋于2021年1月8日已办理了抵押预登记，且涉案房屋已经办理建筑物所有权首次登记，已具备抵押登记条件，也不存在预告登记失效等情形，即交通银行淮南分行对案涉房屋享有的抵押权已设立｡ 因此，交通银行淮南分行有权以拍卖、变卖该抵押物(案涉房屋)所得的价款优先受偿｡ 二、一审判决要求某某某对郑某某的债务承担阶段性连带责任保证，无事实及法律依据｡ 首先，依据《个人房产抵押贷款合同》第5.5条的约定，某某某承担的是阶段性连带保证责任，担保期间至抵押登记手续办理完毕之日｡ 然而，根据上述司法解释的规定，交通银行股份有限公司淮南分行对抵押房屋已经享有实质性抵押权，抵押权自预告登记之日起已经设立;再根据贷款合同关于阶段性保证的约定，某某某的阶段性连带保证责任免除的条件已经成就｡ 其次，阶段性保证是为了防止抵押法律关系生效之前交通银行股份有限公司淮南分行发放贷款可能引发的风险，现因交通银行股份有限公司淮南分行基于相关法律规定对案涉房屋已经享有抵押权，某某某的阶段性担保的使命已经完成，故不再承担连带保证责任｡ 另外，某某某的阶段性担保责任与交通银行股份有限公司淮南分行取得不动产优先受偿权不是并存而是承接关系，即交通银行股份有限公司淮南分行取得优先受偿权后，开发商的阶段性担保责任即可免除｡ 综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用错误，其判决某某某对郑某某的债务承担阶段性连带保证责任无事实和法律依据｡ 为此，为维护自身合法权益，特提起上诉，请求贵院依法支持上诉请求。

交通银行淮南分行辩称,1.案涉房屋至今没有办理正式抵押权证，虽然办理预告抵押证，但交通银行淮南分行并不享有正式抵押权，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记｡ 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力｡ 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记时效｡ ”因城房置业公司不配合，导致至今未能办理正式抵押登权证，预告登记早已时效，城房置业公司存在过错，根据合同约定，城房置业公司应当承担阶段性担保责任，完全具有合同和法律基础｡ 2.根据《个人房地产抵押贷款合同》第5.5条的约定，淮南城房置业公司承担的是阶段性连带保证责任，担保期间至抵押登记手续办理完毕之日｡ 因案涉房产至今没有办理正式抵押登权证，导致其至今对案涉房屋不享有抵押权，所以淮南城房置业公司还应当根据合同约定继续承担阶段性连带保证责任｡ 淮南城房置业公司提供的不动产权证，显示的权利人是淮南城房置业公司自己，并非郑某某，所以淮南城房置业公司的上诉没有法律依据｡

郑某某未提交答辩意见。

二审归纳本案二审争议焦点：城房置业公司是否应承担连带还款责任。

二审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立｡ 本案中，郑某某、城房置业公司与交通银行淮南分行签订的《个人房产抵押贷款合同》第五条保证内容中，约定“借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除｡ 但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任”。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款的规定，如果债权消灭或者当事人自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，预告登记失效｡ 所谓能够进行不动产登记，即指具备办理本登记的条件｡ 实践中，由于是否能够办理本登记，只有房地产开发企业知情，房屋买受人或者预告登记权利人可能都不知情｡ 因此，在认定预告登记是否失效时，应以买受人或者预告登记权利人主观上知道或者应当知道能够进行本登记之日作为计算的起点，不能以客观上具备办理本登记条件之日作为计算的起点。经查，案涉房屋已经办理了抵押权预告登记，且办理了建筑物所有权首次登记，城房置业公司未举证证明交通银行淮南分行应当知道能够进行本登记的时间，故预告登记并未失效，即不存在交通银行淮南分行无法就案涉房屋优先受偿的情形，且案涉房屋抵押权自预告登记之日起设立，交通银行淮南分行作为预告登记权利人完全可以就抵押财产优先受偿｡ 根据双方合同约定，城房置业公司承担阶段性保证责任的担保期间至抵押登记手续办理完毕之日，故在交通银行淮南分行对案涉房屋享有优先受偿权的情况下，其主张城房置业公司就案涉借款承担连带清偿责任依据不足，二审不予支持，一审判决城房置业公司承担连带清偿责任不当，二审予以纠正｡

二审改判：一、维持一审民事判决第一项，即“郑某某应于本判决生效之日起十日内一次性偿还交通银行股份有限公司淮南分行借款本金396872.59元，利息、罚息5484.33元，合计402356.92元(2023年9月511日之后利息、罚息，按照借款合同约定的利率支付至借款本息实际清偿完毕之日止)”;二、撤销一审民事判决第二项、第三项;三、交通银行股份有限公司淮南分行对位于安徽省淮南市大通区#房屋有权以折价或者以拍卖、变卖所得价款在担保债权范围内享有优先受偿权;四、驳回交通银行股份有限公司淮南分行的其他诉讼请求｡

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