2003年9月10日，原前锋镇某村民小组与唐某签订了一份30年的《土地租赁协议》。协议约定，村民小组将本组茶山出租给唐某发展林业，并约定唐某在协议签订后需立即支付10%的租赁费用，之后每隔三年按照10%的比例支付租金。

2023年10月，唐某本应按照约定给付村民小组第七次租金，但付款期限已至，却仍有部分余款未付。村民小组与唐某协商无果，遂向前锋区法院提起诉讼。

争议焦点：

受理该案后，承办法官认真翻阅案卷，发现双方当事人的争议焦点主要为租赁合同约定的土地租赁期限能否超过20年？

被告唐某认为，因合同约定的租赁期限为30年，超过了法律规定的20年最长租赁期限，超过最长租赁期限的10年租赁约定属于无效约定。前20年的租金已全部支付，剩下的10年不再继续租赁了，便可以不用再按照协议约定支付租金。

原告村民小组认为，当初白纸黑字写得清清楚楚的协议，约定的租赁时间是30年，不能说作废就作废，租了土地就应该按照协议约定给付租金。

最终结果：

前锋区法院审理认为，民法典物权编中土地经营权的出租期限，并不受民法典第七百零五条最长期限20年的限制。租赁合同约定的土地租赁期限能否超过20年，取决于租赁的土地性质，其中耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年。因农村土地流转中的出租最长期限应为承包期的剩余期限，如果土地承包期剩余期限长于20年，农村土地流转合同约定的租赁期限也就可能长于20年。

原告因时间久远暂不能提供承包登记的原始资料，故法庭并未当庭宣判。庭后，在法庭的组织下，双方本着尊重客观事实的精神，庭下达成了和解意见。原告也自愿撤回了起诉。

法官说法：

《中华人民共和国农村土地承包法》规定，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。

土地经营权流转应当遵循以下原则：流转期限不得超过承包期的剩余期限。

《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

依照特别法优先于普通法的原则，农村土地流转中的出租最长期限为承包期的剩余期限，该剩余期限完全可能长于20年。

撰稿：肖波

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