“三旧”改造就是针对城市退化现象而采取的干预措施，对旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造，对存量土地的资源整合和存揪挖掘，促使城市“新陈代谢”。

相对于正常的房地产开发，“三旧”改造在土地供应方式上更为多元，“三旧”改造涉及的税收问题更为复杂。今天我们学习“村集体用地出租进行开发”情形相关税收政策。

N村经济联社与O房地产公司签订了40年的合作开发协议书，根据合作协议，N村经济联社提供建设用地1宗，O公司出资金负责开发建设，以N村经济联社的名义进行立项、确权所开发的物业。O公司一次性支付综合整治费1000万元给N村经济联社，物业建成后，授予O公司40年部分商业物业的经营管理权，0公司每月支付物业使用费管理了费，40年年满后将物业交还给N村经济联社。

案例简析

N村经济联社一次性收取的1000万元综合整治费是否属于土地租金？城镇土地使用税纳税人是N村经济联社还是O公司？

答：N村经济联社收取的1000万元综合整治费，是基于将集体土地出租给O公司，并由O公司在土地上增设建筑物并自行使用，40年后归还给N村经济联社。因此，该1000万元综合整治费应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税、企业所得税。对于N村经济联社40年后才取得的物业，虽然也属于土地出租的对价之一，但是考虑到环节脱节、难以核算，暂时不作为土地租金的一部分。

同时，根据《财政部税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2017〕29号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位，即承租方缴纳城镇土地使用税，因此，在物业归还之前，由O公司作为城镇土地使用税的纳税人。

物业建成后，确权到N村经济联社名下，但是实际由O公司负责运营，则房产税的纳税人是N村经济联社还是O公司？如果房产税由N村经济联社缴纳，则按照从值繳纳还是从租缴纳？如果是从租缴纳，如何确定计税依据？

答：房产税纳税义务人的确定问题争论较大。

意见一，房产税纳税人为N村经济联社，《房产税暂行条例》第二条明确规定“房产税由产权所有人缴纳”。

意见二，房产税纳税人为O公司，因为O公司在土地租赁期间享有对增设房屋的控制权、收益权，因此该增设房屋为承租方无租使用，应由O公司按规定缴纳房产税。

笔者认为，从实际情况来看，N村经济联社报建阶段合法合规，取得相关报建资料，但是建设过程中未按规划建设的情形较多，很难确权到N村经济联社，因为房屋产权不明确，可以考虑由实际使用人，即O公司缴纳房产税。如此处理方式，既可以将房产税、城镇土地使用税的纳税人统一起来，方便税务管理；也可以缓解N村经济联社在40年商业运营期间无现金流的资金压力。

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